Większość kredytów mieszkaniowych w Polsce jest udzielana na kwotę powyżej 80% wartości nieruchomości. Oznacza to z reguły konieczność ubezpieczenia tzw. brakującego wkładu własnego. Przyjrzeliśmy jak to się przekłada na koszt dla kredytobiorcy. Przygotowaliśmy zestawienia dla przykładowego kredytu na zakup mieszkania lub domu na rynku wtórnym, dla kwoty 300 000 PLN, przy wkładzie własnym równym 0 PLN.
Uwagi do mechanizmu obliczania przez banki kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu własnego
Mechanizm pobierania opłaty za te ubezpieczenie wygląda najczęściej następująco. Kredytobiorca płaci jeszcze przed uruchomieniem kredytu określoną stawkę za dany okres ubezpieczenia (zwykle 3 lub 5 lat, szczegóły w komentarzu do każdego banku). Po tym okresie ubezpieczenia, o ile w międzyczasie nie został wniesiony wkład własny w postaci nadpłaty kredytu, bank ponownie nalicza stawkę za kolejny okres ubezpieczenia. Wtedy jednak podstawą naliczenia nie będzie już pierwotna kwota brakującego wkładu własnego, np. 20% wartości nieruchomości, ale kwota wynikająca ze spłaty określonej kwoty kapitału przez pierwszy okres ubezpieczenia. Czyli np. dla naszego przykładowego kredytu – po 3 latach będzie trzeba znów ponieść koszt ubezpieczenia, ale już nie od 20% wartości nieruchomości a od 16%. Czyli przed wypłatą kredytu płacimy 1 800 PLN a po 4 latach kolejne 1 300 PLN.
Wyjątkiem od tej reguły są oferty PEKAO SA oraz Nordea Bank. W pierwszym przypadku bank pobiera od razu opłatę za cały okres ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Jest to możliwe na podstawie kalkulacji wymaganego czasu do spłacenia wkładu własnego w ramach spłaty kredytu wg harmonogramu. W tym przypadku jeśli nawet 2 lata po wypłacie kredytu nadpłacimy kredyt to koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego nie zostanie nam zwrócony. W przypadku Nordea do czasu spłaty kredytu w wysokości wymaganego wkładu własnego bank podnosi marżę o 0,25 punkta procentowego.
W ramach konkurencji na rynku część banków rezygnuje z wymogu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
eHipoteka.com w zestawieniu zaprezentowanym na końcu artykułu podaje zarówno koszt jaki musimy ponieść przed uruchomieniem kredytu jak i całkowity koszt takiego ubezpieczenia (np. przez 10 lat).
Niski wkład własny a kredyt w walutach obcych
Najistotniejszą różnicą dla ustalenia kosztu ubezpieczenia niskiego wkładu w zależności od waluty kredytu jest jego minimalny poziom oraz kwestia spreadu walutowego.
W wielu przypadkach wymagany wkład własny dla kredytów w walutach obcych jest wyższy niż dla kredytów w złotych polskich. Dodatkowo w niektórych przypadkach banki licząc koszt ubezpieczenia wkładu własnego biorą pod uwagę również spread walutowy. A to podraża koszt ubezpieczenia.
Przyjrzymy się temu ostatniemu mechanizmowi na przykładzie:
· Kredyt na 30 lat
· Waluta: CHF
· Kwota kredytu 300 000 PLN|
· Wartość nieruchomości 300 000 PLN
· Wymagany wkład własny: 20% wartości nieruchomości
· Koszt ubezpieczenia: 3,5% za 3 lata ubezpieczenia
· Kurs wypłaty kredytu: 2,26 PLN
· Kurs spłaty kredytu: 2,36 PLN
· Kwota kredytu w CHF: 300000/2,26 = 132 743,36 CHF
· Kwota kredytu w PLN uwzględniająca spread: 132 743,36*2,36= 313 274,34 PLN
· Brakujący wkład własny: 313 274,34*20%= 62 654,87 PLN
· Stawka ubezpieczenia niskiego wkładu własnego: 313 274,34*20%*3,5%= 2 192,92 PLN
· Bez uwzględnienia spreadu stawka wyniosłaby: 300 000*20%*3,5%= 2 100 PLN
W tym kontekście warto też zwrócić uwagę jak banki definiują brakujący wkład własny będący podstawą do obliczania kosztu ubezpieczenia. Wyróżniamy dwie możliwości:
1. Brakujący wkład własny jako różnica między wymaganym wkładem własnym i faktycznie wniesionym wkładem własnym
2. Brakujący wkład własny jako różnica między kwotą kredytu (dla kredytów walutowych z uwzględnieniem spreadu) a maksymalną możliwą do uzyskania kwotą kredytu przy założeniu braku ubezpieczenia wkładu własnego.
W przypadku kredytu w złotych polskich obie opcje mają taki sam wpływ na koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Ale dla kredytu walutowego ma to znaczenie. Dla przedstawionego powyżej przykładu brakujący wkłady własny i koszt jego ubezpieczenia wyglądałby następująco:
Ad.1
· brakujący wkład własny: (300 000 – 240 000)*spread= 62 654,87 PLN
· koszt ubezpieczenia brakującego wkładu własnego: 62 654,87 PLN*3,5% = 2 192,92 PLN
Ad.2
· brakujący wkład własny: 300 000*1,042 – 240 000 = 72 600 PLN
· koszt ubezpieczenia brakującego wkładu własnego: 72 600 PLN*3,5% = 2 541 PLN
Poniżej prezentujemy tabele z rankingiem kredytów hipotecznych w zakresie kosztów ubezpieczenia brakującego wkładu własnego.
Tabela 1: Zestawienie ofert posortowanych po koszcie ubezpieczenia brakującego wkładu własnego. Kredyt w PLN na 300 000 PLN, 30 lat, % = 6,03.
Tabela 2: Zestawienie ofert posortowanych po koszcie ubezpieczenia brakującego wkładu własnego. Kredyt w PLN na 300 000 PLN, 30 lat, % = 4,3.
Przejdź do spisu treści porad/artykułów >>> kliknij
Przejdź do katalogu polecanych publikacji >>> kliknij
Przejdź do bloga >>> kliknij
Przejdź do forum >>> kliknij