Jeszcze niespełna 10 lat temu, większość banków była gotowa pożyczyć całą sumę potrzebną do sfinansowania zakupu nieruchomości. Dziś, tak przyjaznego podejścia nie wykazuje żaden kredytodawca – wszyscy wymagają wniesienia wkładu własnego do kredytu hipotecznego.
Obecnie, nawet dochody nieco niższe od średniego wynagrodzenia w kraju, pozwalają uzyskać kredyt na taką kwotę, która wystarcza do sfinansowania zakupu kawalerki w dużym polskim mieście; oczywiście mowa tu o sytuacji, gdy wnioskodawca nie utrzymuje innych domowników, nie ma długów, a przy tym posiada dobrą lub przynajmniej neutralną historię kredytową. Jeśli do wniosku kredytowego przystępują dwie osoby spełniające powyższe kryteria, większość banków będzie skłonna im pożyczyć ponad pół miliona złotych. Sęk w tym, że aby móc w ogóle myśleć o kredycie na mieszkanie, trzeba jeszcze dysponować odpowiedniej wielkości wkładem własnym. Skąd go wziąć? Dlaczego jest wymagany i ile musi wynosić? Czy wkład własny do kredytu należy traktować jako swego rodzaju formę zabezpieczenia, czy może wyłącznie jako przeszkodę na drodze do własnego lokum?
Dlaczego banki zaczęły wymagać wkładu własnego do kredytu hipotecznego?
Większość czytelników zapewne słyszała o globalnym kryzysie finansowym z 2008 roku. Nie wszyscy mogą jednak pamiętać, że jedną z najważniejszych przyczyn jego wybuchu było zbyt swobodne udzielanie kredytów, zwłaszcza kredytów hipotecznych. W Stanach Zjednoczonych, jak również w wielu innych krajach, otrzymywali je niemal wszyscy zainteresowani. Wówczas, część banków w ogóle nie badała ani wiarygodności finansowej, ani zdolności kredytowej wnioskodawców, inne z kolei, przeprowadzały w tym zakresie jedynie powierzchowne analizy. Był to oczywisty błąd, który wynikał z przekonania, że świetna sytuacja w gospodarce i na rynku nieruchomości będzie trwała jeszcze długie lata.
Przed kryzysem nieruchomości były kupowane na kredyt przez osoby, które nie miały żadnych oszczędności, jak również te z niskimi, ledwie pokrywającymi raty, dochodami. Gdy z różnych względów traciły one zdolność do spłaty swoich kredytów, z poważnymi problemami finansowymi zaczęły borykać się również banki. Te ostatnie przejmowały zadłużone nieruchomości, których nie były w stanie szybko spieniężyć za satysfakcjonujące kwoty. Co więcej, nie brakowało sytuacji, gdy z uwagi na duże spadki cen mieszkań i domów, przejmowana od dłużnika nieruchomość miała niższą wartość, niż pozostająca mu do spłaty wartość kredytu.
Kredyt hipoteczny a wkład własny – przepisy obowiązujące w Polsce
Od czasu kryzysu z 2008 roku w wielu krajach, w tym także w Polsce, zaczęto stopniowo wprowadzać regulacje, które miały na celu zwiększyć bezpieczeństwo kredytobiorców i kredytodawców, a w zasadzie całego systemu finansowego. Kilka lat po wybuchu kryzysu, polska Komisja Nadzoru Finansowego wydała tak zwaną Rekomendację S, która wprowadziła szereg rozwiązań ukracających nieodpowiedzialne udzielanie finansowania. Dokument ten doczekał się kilku aktualizacji, ale najważniejsze spośród ograniczeń, które pojawiły się w jego pierwszej wersji, obowiązują również i dzisiaj. Wśród nich jest między innym zapis, który zakazuje bankom pożyczania całej kwoty potrzebnej do zakupu nieruchomości.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, minimalny wkład własny wynosi co do zasady 20 proc. kwoty kredytu, o jaką wnioskuje klient. Oznacza to, że chcąc ubiegać się o kredyt hipoteczny na przykład na 300 000 zł, trzeba najpierw samodzielnie uzbierać co najmniej 60 000 złotych. Co ważne jednak, możliwe jest też wniesienie wkładu własnego w wysokości niższej niż 20 proc. (ale nie niższej niż 10 proc.) kwoty kredytu. Taka opcja jest dostępna w większości banków, ale zawsze wymaga wykupienia dodatkowego ubezpieczenia, co przekłada się z kolei na wyższe koszty kredytu.
Papiery wartościowe lub działka jako wkład własny?
Odkąd obowiązuje minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym, wiele osób zainteresowanych kredytowanym zakupem mieszkania odkłada w czasie realizację swoich planów. Warto jednak podkreślić, że wkładem własnym wcale nie musi być wyłącznie gotówka. Może być nim inne mieszkanie lub nieruchomość gruntowa, a nawet działka, na której będzie budowany dom. Dodatkowa nieruchomość nie musi stanowić własności wnioskodawcy – może należeć do członka jego rodziny lub niespokrewnionej z nim osoby, ale oczywiście pod warunkiem wyrażenia zgody na wpis hipoteki.
Część banków jest skłonna zaakceptować zastaw na obligacjach lub innych papierach wartościowych, czy też możliwość zabezpieczenia się na środkach zgromadzonych na IKE lub IKZE. Niektóre instytucje przyjmują jako wkład własny różnicę pomiędzy wyceną nieruchomości a jej ceną transakcyjną, natomiast jeszcze inne, w przypadku kredytu na budowę domu, akceptują wcześniej poniesione koszty związane z pracami budowlanymi czy zakupem materiałów.
Co jeszcze warto wiedzieć?
Wkład własny do kredytu można wprawdzie wnieść na kilka różnych sposobów, jednak dla wielu klientów jedyne dostępne rozwiązanie stanowi odłożenie odpowiedniej kwoty gotówki. Jest to kłopotliwe, ale warto zauważyć, że w ten sposób można uzyskać tańszy kredyt. Kredytobiorca, finansując zakup nieruchomości częściowo z własnych środków, obniża kwotę finansowania banku, a co za tym idzie – również wielkość płaconych rat i całkowity koszt zobowiązania. Co więcej, w ten sposób może złagodzić również skutki wystąpienia nieprzewidzianej sytuacji, na przykład poważnego zachorowania czy trwałej utraty dochodu; w takim wypadku, jeśli sprzeda nieruchomość i spłaci kredyt, do jego dyspozycji pozostanie najprawdopodobniej spora nadwyżka finansowa.
Dla osób, które dysponują sporymi oszczędnościami, ale nie są z kolei pewne, czy posiadają wystarczającą zdolność kredytową, pomocny będzie poradnik dostępny pod adresem: https://www.euroloan.pl/aktualnosci/jak-obliczyc-zdolnosc-kredytowa. Znajdą tam one garść przydatnych informacji na temat tego, co wpływa na zdolność kredytową i jak można ją samodzielnie sprawdzić.
