Zaledwie dwa lata po wejściu Polski do Unii Europejskiej nastały okoliczności, w których niemal codziennie obowiązują nowe, jeszcze wyższe ceny mieszkań, domów i gruntów. Zwłaszcza w ostatnich miesiącach tempo wzrostu cen niebezpiecznie przyspieszyło, a w tym procesie prym wiedzie większość polskich aglomeracji. Do gwałtownych zwyżek cen nieruchomości przyczynia się (poza znanymi od lat zatorami w nowych planach zagospodarowania przestrzennego) bezprecedensowa dostępność kredytów hipotecznych, ale również napływ kapitału zagranicznego.
Niestety, za obserwowany proces systematycznie i w coraz większym stopniu zaczynają być odpowiedzialni zwykli spekulanci, nie wyłączając specjalnych zagranicznych funduszy typu private equity. Dwucyfrowa kwartalna dynamika wzrostu cen stała się udziałem Warszawy i Krakowa, które niewiele w tyle zostawiają Trójmiasto i Wrocław. W pierwszych dwóch miastach za metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym w dobrej lokalizacji płaci się już kwotę pięciocyfrową (powyżej 10 tysięcy złotych).
Skutkiem obserwowanej tendencji jest coraz gorsze położenie potencjalnych nabywców, którzy ścigając ceny muszą likwidować więcej oszczędności lub (znacznie częściej) silniej lewarować swój zakup kredytami. Nieprzypadkowo zatem pojawiły się w mediach alarmujące artykuły i ostrzegawcze komentarze do bieżącej sytuacji.
Warto przyjrzeć się konkretnym, aktualnym wycenom mieszkań na rynku pierwotnym, skupiając się na głównych, strategicznych miastach. Pod uwagę wzięto oferty różnych developerów z terminem ukończenia inwestycji w ciągu najbliższych 2 lat, przy czym znaczna większość lokali będzie oddana w 2007 r. Największy ruch na rynku ma miejsce we wspomnianych czterech aglomeracjach i im poświęcono gros uwagi w niniejszej analizie.
Kierując się dążeniem uzyskania miarodajnych wyników, uwzględniono oferty z cenami brutto za dane mieszkanie. Analizując szczegóły ofert developerów, nie zawsze się dało to rozstrzygnąć. Niestety, rozpowszechnione są przypadki podawania mylnej, zaniżonej ceny metra kwadratowego mieszkania. Faktycznie po podzieleniu ceny przez metraż wychodził wynik od kilku do kilkunastu procent wyższy od deklarowanego i ten właśnie wynik brano pod uwagę. W cenach uwzględniono balkony, loggie i mniejsze tarasy, jednak nie ujęto nielicznych ofert z ogrodami i dużymi tarasami, by nie fałszować faktycznej ceny jednostkowej. W cenach nie ujęto również garaży, za które w zależności od lokalu i wykonawcy trzeba zapłacić od 10 nawet do 60 tysięcy złotych.
Mieszkania zwykle są oddawane bez białego montażu, a za tańszymi ofertami kryje się m. in. brak drzwi wewnętrznych czy podłóg. W pierwszej kolejności szczegółowo przeanalizowano rynek stołeczny, najbardziej obfitujący w inwestycje. Uwzględniono przy tym wszystkie dzielnice Warszawy. Klasyfikując lokale ze względu na ilość pokoi (od jednego do pięciu), na podstawie ofert kilkunastu różnych deweloperów policzono średnią cenę brutto za metr kwadratowy mieszkania. Dokładniej, z każdej pojedynczej oferty developerskiej wybrano 2-4 lokale z różnych pięter, różniące się wyceną za jednostkę powierzchni. Jednak z racji dużej wrażliwości średniej na tzw. obserwacje odstające, nie wzięto do wyliczeń nielicznych ofert ze ścisłego centrum miasta (np. ulica Wspólna) z lokalami po 15-22 tysiące zł za metr kw. Mimo to policzono również tzw. medianę, która w przeciwieństwie do średniej nie jest wielkością podatną na odczyty skrajne.
Źródło: opracowanie własne na podstawie www.tabelaofert.pl Analiza cen wskazuje na zanik relacji: mniejszy metraż – wyższa cena. Kawalerek buduje się stosunkowo niewiele, natomiast jest niemały wybór wśród mieszkań dużych, powyżej 80 m2. Marketingowym trickiem mającym usprawiedliwiać wyśrubowane ceny jest wyszukane nazewnictwo inwestycji, typu: tarasy, apartamenty, ogrody. Poza Śródmieściem bardzo ceniona jest Ochota oraz Mokotów, gdzie ceny dochodzą do 10 tysięcy za metr kwadratowy. Właściwie już tylko na odległych: Białołęce i Tarchominie dostępne są nowe mieszkania w cenie około 4000/ m2. Podobnie wyceniane są inwestycje pod Warszawą od strony zachodniej, czyli w Pruszkowie i Grodzisku Mazowieckim.
Gorączka w sektorze nieruchomości ma miejsce od kilku lat w innych aglomeracjach, notujących znaczący napływ inwestycji zagranicznych. Do drożejącego gwałtownie Krakowa dołączył ostatnio Wrocław, który dziwnym zbiegiem okoliczności mimo dobrego położenia pozostawał do niedawna cenowo atrakcyjny.
W tych dwóch ośrodkach oraz w Trójmieście aktywność developerów jest – licząc w skali kraju – znacząca, co bynajmniej nie znaczy satysfakcjonująca. Z racji nieco mniejszej liczby ofert niż na rynku stołecznym średnie ceny za metr kwadratowy dla tych miast policzono, łącząc mieszkania 1- i 2-pokojowe oraz 3- i 4-pokojowe. Uwzględniono niemal wszystkie dostępne oferty, co daje kilkanaście projektów developerskich w każdym mieście. Metodologia obliczeń – analogiczna jak w przypadku stolicy.
Źródło: opracowanie własne na podstawie www.tabelaofert.pl, www.neodom.plwww.neodom.plwww.neodom.pl. Bardzo napięta sytuacja jest w Krakowie, który na poziomie średniej ceny wyprzedził już Warszawę. Specyficzną i niepożądaną cechą tutejszego rynku jest brak ofert tańszych, poniżej 5000 / m2. Nawet na obrzeżach miasta ceny są już wywindowane. Lokalizacje nieodległe od rynku są wyceniane na około 12-13 tysięcy za metr kw. Z oczywistych względów na mapie aktywności developerskiej praktycznie nie istnieje Nowa Huta, jednak i tam na rynku wtórnym płaci się często 5-6 tysięcy za m2. Wiele wskazuje jednak na to, że większość rajdu cenowego (z racji jego ogromnej dynamiki) miasto ma już za sobą. Potencjał spekulacyjnego zarobku niedługo zacznie się zawężać, choćby z racji poszukiwania innych, tańszych lokalizacji.
Bardzo szybki wzrost cen stał się udziałem stolicy Dolnego Śląska, która wygrała niedawno wyścig o spektakularne inwestycje. Tutaj istnieje jeszcze potencjał wzrostu cen z racji nadchodzącego przyspieszenia inwestycji infrastrukturalnych (obwodnice). Rozpiętość cenowa ofert jest znaczna: od coraz rzadziej spotykanych niecałych 4000 zł/ m2 na zachodnich obrzeżach Wrocławia po niemal 10 tysięcy w Śródmieściu. Pocieszający jest jednak fakt wciąż niewielkiego zagęszczenia zabudowy podmiejskiej, o co znacznie trudniej w Krakowie. Możliwość przyszłej aktywizacji inwestycji w nieruchomości poza miastem jest tym większa, że w samych jego granicach mieszczą się rozległe, nieużyteczne dla developerów tereny zalewowe.
Relatywnie najtaniej spośród rozważanych 4 lokalizacji jest w Trójmieście, jednak tutaj średnia cena może wprowadzić w błąd. W rzeczywistości nieruchomości w Gdyni są znacznie droższe niż w Gdańsku. Bardzo malownicze położenie Gdyni, oferującej zaciszne lokalizacje ma swoją wysoką cenę, przekraczającą nieraz 7000 zł / m2. W Sopocie można znaleźć nawet ofertę za 13 tysięcy. Na szczęście dalsze dzielnice Gdańska pozostają wyceniane poniżej 4 tysięcy, co obniża trójmiejską średnią. Bliskość morza i atrakcyjność turystyczna całego rejonu Zatoki Gdańskiej każe uznać te ostatnie oferty za atrakcyjne.
Zbadane aglomeracje nie wyczerpują oczywiście mapy Polski, jednak niewielka liczba nowych ofert w Łodzi, Poznaniu i Szczecinie nie pozwala na otrzymanie wiarygodnych wyników. O ile Poznań ma już ugruntowaną pozycję miasta biznesowo-handlowego z ofertami w granicach 5-6 tysięcy za metr kw. nowego mieszkania, o tyle w Łodzi mimo inwestycji przemysłowych na rynku nowych mieszkań dzieje się zadziwiająco niewiele. Istnieje kilka aktualnych ofert ze stawkami niemal połowę niższymi niż w Warszawie, czyli za około 3500 zł/ m2. Wiele wskazuje na to, że wraz z intensywnym rozwojem szlaku Warszawa – Łódź nieruchomości łódzkie czekać mogą znaczące zwyżki cen w kolejnych latach. Stagnacja panuje w Szczecinie, jednak słono płaci się w Świnoujściu (7-9 tysięcy) i w modnych miasteczkach nadmorskich (Mielno, Rewal).
Podsumowując, szaleńczy wzrost cen nieruchomości w głównych polskich aglomeracjach wpisuje się w tendencje obserwowane w dużych, atrakcyjnych miastach Europy Środkowo-Wschodniej. Jednak tempo zwyżki cen w ostatnich kwartałach obserwowane w Krakowie i Warszawie jest nie do utrzymania i dwucyfrowe zwyżki co 3 miesiące niedługo przejdą do historii. Dostępność mieszkań już dziś jest dla znacznej większości społeczeństwa bardzo ograniczona, a nadchodzący wzrost inflacji i podwyżki stóp procentowych utrudnią kredytowanie.
Z czasem "bardziej racjonalny" kapitał przeniesie się do mniejszych miast, w których wzrost cen jest skromniejszy. W wielu byłych miastach wojewódzkich wciąż można nabyć na rynku wtórnym duże mieszkanie za 100 tysięcy złotych. Ponadto, nawet na fali spekulacji przychodzi kiedyś moment znalezienia kalkulatora i policzenia, że np. stołeczne i krakowskie ceny przewyższyły ceny w niejednym dużym mieście zachodniej i północnej Europy. Jako kontrargument do wiecznego optymizmu i pewności co do zwyżek cen deklarowanych przez wszelakiej maści przedstawicieli branży nieruchomości warto rzucić okiem na mizerniejącą kondycję amerykańskich oraz brytyjskich real estates. My tamten scenariusz realizujemy w wersji znacznie przyspieszonej, na razie wciąż się wznosząc…
Autorem jest Pan Bartosz Stawiarski
Tekst pochodzi z zasobów firmy Expander
Serdecznie dziękuję za jego udostępnienie.
www.expander.pl
Przejdź na górę strony >>> kliknij Przejdź do spisu treści porad/artykułów >>> kliknij
