Koszty zakupu nowego mieszkania to nie tylko wartość samych czterech ścian w powstającej inwestycji. Do ceny nabywanych przez nas metrów kwadratowych doliczyć należy również szereg opłat dodatkowych. Które z nich są obowiązkowe, a które specyficzne dla danego rodzaju transakcji?
Koszty dodatkowe zakupu mieszkania związane są zarówno z obsługą kredytu, nierzadko wraz z ustanowieniem hipoteki, jak również wykonaniem formalności cywilnoprawnych, do których wliczamy na przykład wpisy do ksiąg wieczystych oraz sporządzenie umowy notarialnej. Kwoty dodatkowe to koszt – niestety – co najmniej kilku tysięcy złotych. Gdy jednak uwzględnimy dość często pojawiającą konieczność przeprowadzenia w nowym mieszkaniu remontów, napraw i przeróbek wiążących się z uzyskaniem niezbędnych pozwoleń od administracji budynku, opłaty dodatkowe mogą skoczyć nawet do kilkudziesięciu tysięcy złotych. O czym zatem należy wiedzieć nim zdecydujemy się na kupno nowej nieruchomości?
Dodatkowe koszty zakupu mieszkania – opłaty stałe
W każdym przypadku (rynek wtórny lub pierwotny) zakup mieszkania wiąże się z koniecznością uiszczenia opłat standardowych dla każdej transakcji. Niezależnie od tego, czy kupujemy mieszkanie w stanie deweloperskim, czy też używane lokum do remontu, będziemy musieli liczyć się z niżej wymienionymi opłatami:
- opłaty sądowe – związane głównie z obsługą ksiąg wieczystych. Opłata za sam wpis jest stała i wynosi 200 zł, ale w przypadku nabywania nieruchomości na rynku pierwotnym należy również doliczyć do niej koszt otwarcia księgi wieczystej (60 zł).
- taksa notarialna – wynagrodzenie dla notariusza związane z cywilnoprawną obsługą transakcji. W jej skład wchodzi m.in. przygotowanie umowy kupna-sprzedaży wraz z odpisami aktu notarialnego. Te ostatnie naliczane są osobno, natomiast maksymalne stawki wynagrodzenia prawników określone są rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości. Zmieniają się w zależności od kosztu nieruchomości: im większa jej wartość, tym wyższa będzie taksa. Ceny większości dostępnych na rynku mieszkań zawierają się w przedziale 60 tys. – 1 mln zł – dla tego segmentu górna stawka taksy notarialnej ustalona została na poziomie 1010 zł + 0,4 % nadwyżki.
Opłaty dodatkowe podczas zakupu mieszkania z rynku pierwotnego oraz wtórnego
Do powyższych opłat stałych należy doliczyć także kwoty, które wymagają uiszczenia w zależności od charakteru rynku, na jakim mieszkanie jest zbywane. Różnić mogą się od siebie zarówno ilość opłat dodatkowych doliczanych do całkowitego kosztu nieruchomości, jak również wysokość tychże należności.
Kupno mieszkania z rynku pierwotnego
Podczas kupna mieszkania od dewelopera, opłaty dodatkowe kształtują się w następujący sposób (nie wliczamy tutaj wydatków związanych z wykończeniem mieszkania, przeprowadzeniem finalnych remontów itp.):
- opłaty sądowe – otwarcie księgi wieczystej + wpis prawa własności (260 zł za całość). Dodatkowo do powyższych mogą dojść również opłaty za wpisy dotyczące zniesienia roszczeń oraz cywilnoprawnej obsługi hipoteki;
- podatek VAT – obowiązek uiszczenia podatku leży na deweloperze, który najczęściej wlicza go do ostatecznej sumy wartości całego mieszkania. Standardowo wynosi on 8%. Dodatkowo dla mieszkań w budownictwie zbiorowym o metrażu powyżej 150 m2 stawka VAT ustalona jest na poziomie 23%;
- taksa notarialna – patrz wyżej.
Kupno mieszkania z rynku wtórnego
W przypadku kupna nieruchomości na rynku wtórnym istnieje jedna, dość znaczna różnica w dziedzinie opłat dodatkowych. Chociaż podczas zakupu mieszkania używanego odpada konieczność założenia księgi wieczystej, to jednak główna opłata transakcyjna jest związana z koniecznością uiszczenia opłat wobec państwa:
- podatek od czynności cywilnoprawnych – stawka jest stała i wynosi 2% wartości nabywanego mienia. Należność zazwyczaj pobiera notariusz, którego obowiązkiem jest przekazanie jej dalej, do odpowiedniego oddziału urzędu skarbowego;
- prowizja – dla agenta lub biura nieruchomości. Popularnym rozwiązaniem podczas kupna mieszkania na rynku wtórnym jest skorzystanie z pomocy wyspecjalizowanej agencji – stawki wynoszą ok. 2-3% wartości nieruchomości plus VAT;
- opłaty sądowe – patrz wyżej;
- taksa notarialna – patrz wyżej;
Wydatki związane z kredytowaniem
Wyżej wymienione kwoty mają zastosowanie wyłącznie podczas kupna mieszkania ze stuprocentowym wkładem własnym. Takie sytuacje zdarzają się jednak bardzo rzadko, dlatego też najczęściej do ceny mieszkania, podatków i opłat cywilnoprawnych dochodzą również należności z tytułu obsługi kredytowej. Często też procedury pożyczkowe wiążą się z powstaniem zobowiązania hipotecznego, które również generuje koszty. Typowe należności to przede wszystkim:
- prowizja dla banku – zazwyczaj jest to ok. 2-3% wartości kredytu;
- opłaty bankowe – często banki wymagają od kredytobiorcy założenia konta i opłacenia jego obsługi, czasem wymagane jest również wyrobienie karty kredytowej;
- ubezpieczenie nieruchomości – obowiązkowe zabezpieczenie wartości nieruchomości dotyczy przede wszystkim cesji odszkodowania na rzecz instytucji kredytującej. Banki mogą również wymagać ubezpieczeń dodatkowych, takich jak na przykład polisa NW;
- opłaty hipoteczne – część opłat sądowych pojawiająca się przy wnoszeniu o kredyt hipoteczny. Całkowita cena wpisu sądowego wynosi 219 zł (200 zł opłaty + 19 zł podatku);
- ubezpieczenie pomostowe – polisa dla banku na czas realizacji wpisu o hipotekę, kiedy to instytucja kredytująca nie posiada jeszcze zabezpieczenia hipotecznego. Nie jest obowiązkowe, ale wiele banków stawia ten wymóg przed kredytobiorcą.
Powyższe kwoty są specyficzne dla sytuacji ubiegania się o pożyczkę. Do nich należy jeszcze doliczyć opłaty omówione wcześniej w tym artykule, odpowiednie dla rynku, na jakim nabywamy mieszkanie. Całkowita suma opłat dodatkowych wynikających z powstania zobowiązania kredytowego w perspektywie długofalowej może zamknąć się zatem w kwocie nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
