Wiadomo, że warto, tylko jak? Polscy inwestorzy nadal kierują się głównie własną intuicją, bo rynek profesjonalnych doradców i funduszy dopiero u nas raczkuje. Teraz może być już tylko drożej. Jesteśmy w Unii Europejskiej, więc ceny naszych nieruchomości równają do poziomu znanego z krajów zachodniej Europy. Zapraszam do lektury tekstu udostępnionego przez Manager Magazin.
O tym, że było to nieuchronne, świadczy to, co się działo w krajach, z którymi często porównuje się Polskę. W Hiszpanii w ciągu ostatnich 20 lat ceny nieruchomości wzrosły o 124 proc., a w Irlandii o 90 procent. Jeszcze większy skok zanotowano w stolicach tych państw. Za mieszkanie w Madrycie trzeba zapłacić o 149 proc. więcej niż ćwierć wieku temu, a w Dublinie – więcej aż o 207 procent.
Skoro także w naszym kraju warto obecnie kupować nieruchomości, natychmiast rodzi się pytanie – jaka jest alternatywa dla – wciąż najbardziej popularnego – inwestowania na własną rękę? I tu zawód – co prawda coraz więcej firm doradza, jak lokować pieniądze na tym rynku, to jednak trudno obiektywnie zweryfikować ich umiejętności, np. poprzez porównanie średnich stóp zwrotu z inwestycji zaproponowanych klientom.
Doskonałym przykładem są specjalistyczne fundusze zamknięte – wciąż stosunkowo mało popularne i dość trudno dostępne (ich aktywa stanowią tylko jedną setną wartości aktywów wszystkich polskich TFI). O stopie zwrotu z inwestycji w nie wciąż trudno mówić, ponieważ na razie fundusze te, z których najstarsze istnieją mniej więcej dwa lata, inwestują głównie w nieruchomości i na ewentualne zyski każą jeszcze trochę poczekać.
Na polskim rynku certyfikaty tych funduszy oferowały (TFI nie sprzedają certyfikatów, na które subskrypcja już się skończyła) tylko cztery towarzystwa: Arka BZ WBK Rynku Nieruchomości, BPH FIZ Sektora Nieruchomości, Skarbiec Rynku Nieruchomości i KBC Index Nieruchomości FIZ.
Wzrost wartości jednostek funduszu Skarbiec Rynku Nieruchomości w ciągu ostatnich 10 miesięcy wzrósł prawie o 2 proc., zaś Arki (w ciągu przeszło roku) – o blisko 4 procent. To mniej niż oferują fundusze obligacji (z reguły powyżej 4 proc. rocznie) czy stabilnego wzrostu (od 10 proc. w górę). Czy w ogóle warto zatem kupować nieruchomościowe certyfikaty?
– Nie można kierować się stopami zwrotu w tak krótkim okresie – ocenia Agnieszka Jachowicz, dyrektor zarządzający Arka BZ WBK Rynku Nieruchomości. – Dla inwestora kluczowa jest wartość takiego funduszu w dniu jego zapadalności.
Jachowicz nie podaje konkretnych wartości, zapewnia jedynie, że docelowo rentowność tych funduszy ma być wyższa niż w przypadku obligacji. KBC Index Nieruchomości FIZ ujawnia, że za podstawę obliczania stopy zwrotu przyjmuje Europe Public Real Estate Index. W ciągu ostatnich pięciu lat rósł on rocznie średnio o 17,1 procent. Dla porównania, wartość Swiss Prime Site (inwestuje głównie w biura) rośnie rocznie prawie o 5 proc., a Oppenheimer Real Estate Fund (Class A) – o 7,6 procent.
Fundusze nieruchomości nie zamierzają poprzestać jedynie na środkach pozyskanych od klientów. Na przykład aktywa funduszu Skarbca wynoszą obecnie 91 mln zł, ale zarządzający przekonują, że faktyczna kwota zainwestowana w nieruchomości może przekroczyć nawet 400 mln złotych. Jak? To proste – przy wykorzystaniu dźwigni finansowej. Poszczególne projekty będą bowiem wspomagane kredytami – nawet w 80 procentach.
Kiedy fundusze działające na rynku nieruchomości staną się bardziej dostępnym i elastycznym sposobem na inwestowanie pieniędzy?
– Polski rynek na razie nie jest gotowy na przyjęcie zarabiających na nieruchomościach funduszy otwartych – twierdzi Agnieszka Jachowicz. – Tego typu inwestycjami zainteresowana jest dość mała grupa klientów, częściej instytucjonalnych niż indywidualnych.
Jakie są zatem zalety wykupienia jednostek funduszu zamkniętego?
– Samodzielna działalność na tym rynku wiąże się z licznymi formalnościami – mówi Agnieszka Jachowicz. – W dodatku potem trzeba się nieruchomością opiekować i szukać najemców. Fundusz pozwala zainwestować w to samo, ale bez brania na siebie dodatkowych obowiązków. Nie trzeba również od razu iść na całość. Zamiast kilkuset tysięcy w samodzielne mieszkanie, można przecież włożyć do funduszu tylko kilka tysięcy złotych.
Bardziej indywidualna forma inwestowania w nieruchomości polega na skorzystaniu z usług doradcy, który obsługuje klientów zgodnie z zasadą one-stop-shop: pomoże wybrać ofertę, przeanalizuje efektywność, warianty finansowania, a później przeprowadzi przez formalności związane z zaciągnięciem kredytu, zakupem i wynajmem. Ale to nie wszystko.
– Inwestycję trzeba tak skonstruować, by czynsz za wynajem pokrywał co najmniej ratę kredytu, a najlepiej przynosił też jakiś zysk – mówi Magdalena Cicharska, dyrektor zarządzająca Prestige.pl, jednej z coraz liczniejszych firm oferujących tego typu usługi (z ogólnokrajowych podmiotów proponuje je m.in. Open Finance).
Jednak nie ma co się spodziewać, że po opłaceniu kredytu z czynszu, w ręku właściciela pozostaną znaczące pieniądze. Doświadczenia naszej rozmówczyni pokazują, że po spłacie raty jej klientom przeważnie zostaje na czysto zaledwie kilkaset złotych, natomiast zarabiają na nieuchronnym wzroście wartości nieruchomości.
Z szacunków Magdaleny Cicharskiej wynika także, że przy 100-procentowym kredycie trudno osiągnąć z wynajmu nawet taką stopę zwrotu.
– Optymalnym wyjściem jest użycie dźwigni w wysokości 80 – 90 proc. wartości nieruchomości – radzi dyrektor zarządzająca Prestige.pl. – I trzeba kupić za to taką nieruchomość, by nie było kłopotu z jej wynajęciem.
Klienci z reguły dysponują na starcie kwotami od kilkudziesięciu do 200 tys. zł, choć jeden z nich, Brytyjczyk, zainteresowany był hurtowym zakupem mieszkań w Warszawie. Z pewnością też liczył na wzrost cen, a nie stawek czynszu. Z raportu "Rynek najmu mieszkań w Warszawie" REAS Konsulting wynika bowiem, że czynsze mieszkaniowe od kilku lat utrzymują się w stolicy na podobnym poziomie – od 28 do 38 zł za metr kwadratowy. Najbardziej "płynne" są mieszkania blisko centrum lub z dobrym dojazdem.
Bardziej ryzykowny sposób wykorzystania dźwigni finansowej to sprzedaż swojego mieszkania, kupno nowego w 100 proc. na kredyt przy jednoczesnym zainwestowaniu środków ze sprzedaży w fundusze inwestycyjne – akcyjne lub zrównoważone. Policzmy: sprzedajemy mieszkanie za 600 tys. zł, na nowe bierzemy 25-letni kredyt w tej samej wysokości (we frankach szwajcarskich). W najlepszym wariancie spłacamy miesięcznie nieco poniżej 3,7 tys. złotych. Ile zarobimy na funduszach? Przyjmując 10-proc. stopę zwrotu i konieczność odprowadzania tzw. podatku Belki – trochę ponad 4 tys. zł miesięcznie. Problem tylko w tym, że ostatnio coraz pewniejsze jest ograniczenie udzielania przez banki kredytów w szwajcarskiej walucie. A przy kredycie w złotych powyższe optymistyczne wyliczenia niestety z miejsca biorą w łeb.
– Banki jakoś poradzą sobie z tymi ograniczeniami, chociaż trudno na razie powiedzieć jak – uspokaja Maciej Kossowski z serwisu Expander.pl.
Ostrzega jednak, że tego typu lewar można polecić tylko najodważniejszym. Co prawda fundusze ostro rosną, ale.
– Gdy kursy akcji spadają, z reguły drożeją nieruchomości – mówi Kossowski. – Dlatego lepiej starego mieszkania mimo wszystko nie sprzedawać, czynsz z jego wynajmu przeznaczając na spłatę rat za nowy lokal.
Jedno jest pewne – w przeciwieństwie do kilku krajów Europy Zachodniej, w których hossa na nieruchomości już wygasła, albo właśnie się kończy, w Polsce sytuację na tym rynku wciąż obrazuje szybko wznosząca się krzywa. Dopóki nie opada – dźwignia finansowa to wybór w pełni uzasadniony.
 |
Autorem jest Pan Krzysztof Garski z Manager Magazin Artykuł ukazał się w kwietniowym numerze miesięcznika. Serdecznie dziękuję za jego udostępnienie. www.manager-magazin.pl |
Przejdź do spisu treści porad >>> kliknij
Powrót na górę strony >>> kliknij
