Panuje powszechne, i skądinąd słuszne, przekonanie iż inwestując w nieruchomości długookresowo nie można stracić. Nawet bez skomplikowanych raportów i analiz, po głębszym zastanowieniu się, dochodzimy do wniosków, iż ziemia jest jednym z tych dóbr, których na naszej planecie nie przybywa, że ceny nieruchomości zlokalizowanych wokół centrów biznesowych rosną niemalże w tempie wykładniczym, że wartość lokali w Europie wyrównuje się powoli oraz że kupując mieszkania w inwestycjach deweloperskich, na wczesnych etapach realizacji projektów kupujemy je dużo poniżej ich wartości rynkowej.
Połowa z ludzi figurujących na liście najbogatszych ludzi świata dorobiła się swoich majątków dzięki nieruchomościom i jakkolwiek wysoka nie była by cena mieszkania w centrum metropolii zawsze mamy pewność, że w dłuższym okresie wzrośnie i przyniesie nam oczekiwany zysk. Odważniejsi, a co za tym idzie bardziej przedsiębiorczy, inwestorzy lokują swój kapitał na wschodzących rynkach, które dzięki swojej egzotyce oferują bardzo niskie ceny i ogromne perspektywy zysku. Ci bardziej ostrożni i konserwatywni wybierają lokalizacje, które już od wielu lat figurują jako gwiazdy na światowych rynkach nieruchomości (stolice europejskie, najsławniejsze wybrzeża) bądź zapierają dech rozmachem przeprowadzanych inwestycji i rozwojem (Dubaj, Kair). Niestety, dobrze znane rynki nieruchomości o ugruntowanej pozycji i niezaprzeczalnie niskim ryzyku inwestycyjnym charakteryzują się wysokimi barierami wejścia. Wielu chciało by zainwestować swój kapitał w centrum stolicy światowego biznesu, ale na drodze staje im cena przekraczająca ich możliwości kredytowe – wtedy mimo, iż bezpieczeństwo i spodziewane zyski są zagwarantowane, to niedoszły inwestor musi obejść się smakiem i szukać bardziej przystępnego rozwiązania, nie zawsze odpowiadającego jego pierwotnym kryteriom.
Kolejnym powszechnym przekonaniem, a nie mniej prawdziwym, jest to iż duży może więcej. Podmiot zarządzający wielomilionowym portfelem zawsze uzyska lepsze warunki niż klient pojedynczy i na podstawie takich spostrzeżeń bazują fundusze inwestycyjne rynku nieruchomości. Dla inwestorów na całym świecie istnieją one od wielu lat, jednak w Polsce traktowane są jeszcze, jako egzotyczna nowinka.
Fundusze rynku nieruchomości należą do inwestycji długoterminowych, zazwyczaj 8-10 letnich co wynika m.in. z tzw. cykli na rynku, czyli okresów, w których następują widoczne zmiany cen nieruchomości. Cykle takie trwają zazwyczaj ok. 5-6 lat. W przeciwieństwie do najpopularniejszych w Polsce funduszy, nie lokują one kapitału w papiery wartościowe, waluty, czy surowce lecz w rynek nieruchomości. Dywersyfikują przy tym portfel na lokale mieszkalne, użytkowe, powierzchnie handlowe, czy grunty co zmniejsza ewentualne ryzyko inwestycyjne wynikające z gorszej koniunktury na jednym z rynków nieruchomości, bądź na jednym z jego segmentów. Pozwalają one przełamać wysokie bariery wejścia na rynek z jakimi mamy do czynienia przy wielu atrakcyjnych lokalizacjach. Dzięki nim nie musimy gromadzić wielkiego kapitału by zainwestować w upatrzonym miejscu, możemy partycypować w inwestycjach gigantów finansowych wkładając przy tym kwoty, którymi dysponujemy na chwilę obecną. Fundusze rynku nieruchomości pomagają w realizacji dobrze znanej maksymy: „Nie czekaj by kupić nieruchomość, kup i czekaj”. Każdy miesiąc stracony na pozyskiwanie środków finansowych to czas, w którym wzrasta wartość nieruchomości, każdy kredyt zaciągnięty w celu kupna wymarzonego lokalu to koszt – przystępując do funduszu omijamy ten problem.
Fundusze inwestycyjne rynku nieruchomości są, szczególnie w świetle obecnej sytuacji gospodarczej, ciekawą alternatywą dla funduszy akcji, papierów dłużnych, czy nawet zrównoważonych. Chociaż nie dają one zazwyczaj gwarancji osiągnięcia określonej stopy zysku, to podają szacunki w wysokości 10-12% rocznie (przynajmniej te które dostępne są na polskim rynku). Na całym świecie cieszą one dużym uznaniem inwestorów ze względu na atrakcyjne stopy zwrotu, ale przede wszystkim ze względu na znaczną niezależność od rynków akcji.
Podsumowując, inwestowanie za pośrednictwem funduszy nieruchomości wiąże się z następującymi korzyściami:
• Niezależność od kondycji giełdy,
• Większe bezpieczeństwo niż w przypadku innych funduszy,
• Większe stopy zwrotu niż w przypadku lokat bankowych i obligacji,
• Pokonywanie barier wejścia na atrakcyjny i stabilny rynek nieruchomości, niedostępny dla drobnych inwestorów.
Wybierając konkretny fundusz, któremu powierzymy nasze oszczędności musimy być jednak rozważni i wziąć pod uwagę pewne wady, które mogą mieć miejsce w poszczególnych ofertach. Takimi wadami mogą być:
• Długi horyzont czasowy (w przypadku wielu funduszy rynku nieruchomości, to nawet 8 lat),
• Potencjał rynku, w który inwestuje fundusz (niestety inwestując w rynki takie jak polski, francuski, czy angielski nie można liczyć już na spektakularne przyrosty wartości, należy uważnie przyjrzeć się w jakie rynki inwestuje brany pod uwagę fundusz).
Jakkolwiek Fundusze Inwestycyjne Rynku Nieruchomości nie są narzędziem inwestycyjnym, do którego możemy podchodzić bezkrytycznie i w ciemno powierzać im swoje oszczędności niezależnie od tego jak są zarządzane, to stanowią one doskonałą alternatywę dla produktów inwestycyjnych bazujących na papierach wartościowych. Do niedawna inwestorzy interesujący się rynkiem nieruchomości mieli do wyboru dwie drogi lokowania kapitału:
• Zakup nieruchomości bezpośrednio (częstokroć posiłkując się kredytem hipotecznym),
• Zakup akcji deweloperów na GPW.
Warto więc rozważyć trzeci sposób, jaki umożliwiają nam Fundusze Inwestycyjne Rynku Nieruchomości, który łączy najlepsze cechy wyżej wymienionych opcji.
Łukasz Doliński
Business Development
www.propertymarkets.pl
