Polski rynek nieruchomości przeżywa problemy. Ceny mieszkań spadają, deweloperzy ograniczają budowy, banki mocno ?segregują? klientów. Jest jednak segment rynku, którego ta gorączka nie dotyczy.
Na polskim rynku nieruchomości trwają czary. Można odnieść wrażenie, że wszyscy chcą go albo zaczarować, albo odczarować. Analitycy prześcigają się w raportach, opiniach i prognozach ? nierzadko sprzecznych. Trudno się w końcu połapać, czy będzie gorzej, czy już tylko lepiej i kiedy? Co znajdzie nabywców ? mieszkania małe czy duże, nowe czy stare, który deweloper upadnie, obniżą marże czy obniżą podaż? Kto ma szanse na kredyt, czy banki będą odbierać mieszkania, kupować czy przeczekać? Opinie specjalistów tak bardzo różnią się od siebie, że przeciętnemu klientowi w ogóle trudno się połapać.
Trudniejsza sprzedaż
Jak podaje w firma REAS, która monitoruje największe polskie miasta, ?wyhamowanie? aktywności deweloperów widoczne stało się już w III kwartale 2008 r. w Krakowie, Poznaniu, Warszawie, Łodzi, Wrocławiu, Trójmieście. Uwarunkowane jest to oczywiście spadkiem tempa sprzedaży ? o ok. 20 proc. Mimo to jednak, jak podkreślają analitycy Reas ? łącznie w tych 6 aglomeracjach liczba gotowych niesprzedanych mieszkań stanowi niewiele ponad 6 proc. aktualnej oferty, większość planowanych na ten rok lokali (81 proc.) znalazła już nabywców.
Na pewno przeorientowali swe oczekiwania klienci. W sytuacji podwyższonego ryzyka wybierają oni budowy realizowane przez doświadczonych deweloperów oraz te, które znajdują się w końcowej fazie realizacji. Dlatego większe problemy ze sprzedażą mogą pojawić się w przyszłym roku. Tu nabywców znalazło bowiem mniej niż połowa (45 proc.) oferowanych mieszkań.
W obecnej sytuacji rynkowej ich pojawianie się na rynku zostanie wstrzymane przez deweloperów do czasu wyjaśnienia sytuacji finansowej ? uważają specjaliści REAS. Ich zdaniem, poważną zmianę na rynku nieruchomości można przewidywać na II kwartał 2009 r., kiedy obecna nadpodaż zostanie wyeliminowana i zapotrzebowanie przewyższy ilość mieszkań i domów oddawanych do użytku.
Emil Szweda, analityk Open Finance uważa, że tendencja spadkowa jest trwała i będzie odczuwalna przez cały 2009 r., kiedy ceny transakcyjne mogą się obniżyć przeciętnie o 10 proc. ? W okresie najbliższych kwartałów należy spodziewać się spadku cen transakcyjnych wymuszonego zmniejszającym się popytem na nieruchomości, przy jednocześnie wciąż wysokiej podaży w początkowym okresie tego spadku, zwłaszcza w półroczu ? ocenia. Open Finance oczekuje też spadku popytu na mieszkania na poziomie 20 proc. w ciągu 12 miesięcy, w przypadku realizacji scenariusza łagodnego spowolnienia gospodarczego w Polsce.
Selekcja naturalna
Deweloperzy bronią się przed spadkiem popytu w sposób klasyczny: ograniczają podaż, uatrakcyjniają ofertę. Klientowi dorzucą urządzoną kuchnię, tańszy garaż, nawet samochód lub wycieczkę zagraniczną. Wielu zostało zmuszonych do obniżenia ceny. Niektórzy godzą się nawet na to, co jeszcze kilka lat temu budziło ich gorący sprzeciw: rachunki powiernicze, tzw. escrow, na których blokowane są pieniądze klientów, sukcesywnie wypłacane deweloperowi przez bank w miarę postępów budowy. Taki rachunek wprowadził już np. BBI Development.
Generalnie, branża szykuje się na ciężkie czasy, które mogą dotknąć nawet tych największych. Firma J.W. Construction Holding, największy warszawski deweloper, wstrzyma realizację niektórych projektów i skupi się na tych rozpoczętych. Podobne plany mają też inne firmy, które tną koszty, gdzie mogą. Jarosława Szanajcę, prezesa Dom Development, martwi nawet nie spadek cen, ale coraz mniejsze obroty. Trzeba zacisnąć pasa, by zachować płynność.
Długie przestoje dla deweloperów mogą być zabójcze. Przetrwają tylko najlepsi ? z dużym zapleczem finansowym, wiarygodni dla banków, z dobrą marką u klientów, doświadczeni i mocno usadowieni na rynku. Budmiex Nieruchomości nie martwi się o kredyty, bo i tak buduje z dużym udziałem własnych środków, stosując zasadę 10-proc. wkładu klienta i sprzedaży gotowych lokali, a taki klient jest mile widziany w każdym banku. Ale nie wszyscy mogą sobie na to pozwolić, zwłaszcza gdy dotąd bazowali na pieniądzach klientów, jak i kredytach deweloperskich. W najbliższych miesiącach możemy być świadkami upadłości, znikania firm, które źle oszacowały swoje koszty, przyjęły błędną strategię, licząc na niekończący się boom mieszkaniowy?czytaj dalej
Autorem jest Pani Anna Witkowska Gazeta Bankowa
Serdecznie dziękuję za jego udostępnienie.
www.gazetabankowa.pl
Przejdź do spisu treści 700 artykułów zamieszczonych na portalu ,
Przejdź na bloga portalu
{mosgoogle}
