Każda, nawet najmniejsza inwestycja jest ryzykowna. Nigdy nie będziemy mieli stu procentowej pewności, czy zainwestowane pieniądze nam się zwrócą. W przypadku inwestycji w nieruchomości inwestorzy mają wiele wątpliwości. Po pierwsze, czy nie spadnie wartość w inwestowaną nieruchomość.
Niektórzy obawiają się także zmian demograficznych i tym samym, czy nie zabraknie przyszłych najemców. Obawą jest także strach przed wzrostem odsetek od kredytu. Dość typowym problemem inwestorów jest także przyszły najemca. Boimy się, że będzie to kłopotliwa osoba, która może zniszczyć mieszkanie, zalać sąsiada i przysporzyć wiele innych kłopotów.
Jednak na co jako przyszli inwestorzy powinniście zwracać szczególną uwagę? Po pierwsze, ryzykiem jest nieudolny wybór inwestycji. Kluczową rzeczą jest wiedza. Musimy wiedzieć, jak liczy się zwrot z zainwestowanego kapitału (ROI). Przykładowo, jeśli inwestujesz w mieszkanie na kredyt, a zwrot z inwestycji będzie niższy niż 9-10 procent, to nie będzie to najlepsza inwestycja. Zwrot z dobrej i opłacalnej inwestycji powinien wynosić powyżej 10 procent.
Drugim ryzykiem jest nieudolne zarządzanie najmem. Jeżeli dobrze wybraliśmy inwestycję, dobrze wynegocjowaliśmy cenę mieszkania, w sposób racjonalny i ekonomiczny przeprowadziliśmy remont, a w nieudolny sposób zarządzamy nieruchomością – możemy bardzo szybko stracić pieniądze. Na przykład, jasno nie sprecyzujesz umowy najmu i niewłaściwie egzekwujesz czynsz od swoich najemców, którzy Ci nie płacą. Dodatkowo, mogą wzrastać odsetki od kredytów. O ile może wzrosnąć oprocentowanie od kredytu? Jak będą to 2 – 3 punkty procentowe, to wiele nie stracisz. Natomiast, jeśli masz niewynajęte mieszkanie – to płacisz wyższą ratę kredytu i nie masz żadnego przychodu. Przykładowo, do tej pory płaciłeś 1400 zł, a wynajmowałeś mieszkanie za 2 tysiące, to po odliczeniu kosztów, na rękę miałeś 200-300 zł, co jest bardzo słabą inwestycją. I w tym przypadku, jeśli płacisz 1400zl i wzrośnie Ci oprocentowanie, to będziesz płacić ratę kredytu w wysokości na przykład 1600 zł. W takiej sytuacji, przy wynajętym mieszkaniu, tracisz swój przychód. Natomiast jeśli nie wynająłeś mieszkania, jesteś do tyłu o 1600 zł. Dlatego najlepsza inwestycja to taka, z której po spłaceniu wszystkich rat kredytu, czynszu, kosztów zarządzania co miesiąc, na czysto Twój przychód wynosi od 900zł i więcej. W takiej sytuacji, niska jest szansa na to, że nagle wzrośnie nam oprocentowanie i wyjdziemy na minus.
Kilka najważniejszych kwestii związanych z inwestycją
Zanim zainwestujemy, musimy skupić się na kilku niezbędnych aspektach, których nie można pominąć.
– ROI (Return On Investment) – wskaźnik zwrotu z inwestycji
– CF (Cash Flow) – rachunek przepływów pieniężnych
– Sposób finansowania
– Indywidualna zdolność kredytowa
– Czynnik ryzyka
ROI mówi o tym, ile dana inwestycja przynosi nam dochodu w skali w roku. Na przykład 10 czy 12 procent. Cash Flow dotyczy miesięcznych przepływów pieniężnych z danej inwestycji. Na przykład, jeśli wynajmujesz kawalerkę za 2 tys. zł , a rata kredytu wynosi 1 tys. zł lub mniej – to Twój Cash Flow wyniesie 600 zł.
Mówiąc o sposobie finansowania naszej inwestycji, mamy na myśli kupno mieszkania za gotówkę lub na kredyt. Rodzajów kredytów jest dużo, na przykład kredyt hipoteczny, gotówkowy lub możemy cześć ceny mieszkania wziąć na kredyt, a resztę spłacić gotówką. Wszystko zależy od naszych preferencji i celu.
Indywidualna zdolność kredytowa dotyczy naszych zdolności pozyskania kapitału. Na przykład kapitał z banku czy możliwość pozyskania kapitału od prywatnych inwestorów. Z kolei, czynnik ryzyka, jak sama nazwa mówi, dotyczy ryzyka związanego z planowaną inwestycją. Dlatego, jeśli decydujemy się na inwestycję, należy mieć nie tyle wizję, nie tyle plan, a bazować na konkretnych przelicznikach, na które składają się ROI, Cash Flow.
Należy inwestować w mieszkania w zależności od tego, komu chcemy je wynająć. Czy potencjalny najemca to student, singiel, rodzina, a może masz w planach wynajem pod biuro? Od tego zależy wielkość mieszkania. Natomiast kluczową rzeczą jest lokalizacja, niezależnie od tego, komu wynajmujemy mieszkanie. Najlepiej szukać mieszkań zlokalizowanych blisko centrum lub z dobrym dojazdem, czyli zlokalizowanych blisko przystanków autobusowych, tramwajowych, metra czy pociągu . Przykładowo, inwestycja Czyżewskiego1 w Krakowie oferuje sprzedaż nowych mieszkań na eleganckich, zamkniętych osiedlach położonych w bardzo dobrym punkcie komunikacyjnym. Dlatego ważne, żebyśmy wybierali mieszkania nie tyle, co w centrum przy ruchliwej ulicy, jednak te, położone w spokojniejszych okolicach, ponieważ w takich lepiej się odpoczywa.
