Jeszcze 2 lata temu branie kredytu hipotecznego z myślą o kupnie mieszkania pod wynajem było dość popularną inwestycją. Wiele osób zachęconych prognozami wzrostu wartości mieszkań po wejściu Polski do Unii Europejskiej kupowało mieszkania z myślą o czerpaniu korzyści z ich wynajmu.Czy inwestycja przynosi im oczekiwane korzyści?Co się zmieniło i zmienia w tej formie lokowania kapitału?Na co zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji o wejściu w taką inwestycję?O tym wszystkim przeczytasz poniżej.
W przeciągu dwóch ostatnich lat sytuacja na rynku mieszkaniowym uległa znacznej zmianie. Spadek stóp procentowych kredytów walutowych, umocnienie złotego i coraz łagodniejsze warunki uzyskania kredytu spowodowały, iż coraz większa ilość osób kupuje mieszkania zamiast je wynajmować.
Coraz więcej osób woli płacić za swoje niż cudze
Przemawia za tym przede wszystkich rachunek ekonomiczny. Wysokość raty kredytowej jest często niższa niż koszt wynajmu podobnego mieszkania. Zmiana warunków rynkowych stawia w kłopotliwej sytuacji wielu inwestorów mieszkaniowych. Często okazuje się bowiem, że muszą oni dopłacać do całej inwestycji, gdyż dochody z wynajmu nie pokrywają kosztów kredytów. Ceny wynajmu spadają, maleje bowiem popyt na wynajem na skutek zakupów mieszkań.
Rynek wynajmu się zmienia
Obecnie wynajem mieszkania wydaje się dobrym rozwiązaniem tymczasowym dla osób, które przyjeżdżają do pracy do innego, zazwyczaj dużego miasta i poszukują miejsca pobytu. Jeśli jednak praca jest stabilna i pozwala na zaciągnięcie kredytu, decydują się na ten krok. Maleje ilość osób, które wynajmują mieszkania długoterminowo – przez 2-3 lata.
Głównymi najemcami pozostają studenci, osoby samotne lub młode małżeństwa, które szukają czegoś na wspólny początek. Jednak w przypadku tych ostatnich sytuacja ta nie trwa jednak tak długo jak jeszcze kilka lat temu.
Studenci natomiast, pomimo że stanowią najliczniejszą grupę wśród najemców, nie są zazwyczaj majętni. Dochody z wynajmu mieszkania studentom nie są stabilne. Wynajmujący dochody czerpie najczęściej przez 9-10 miesięcy – rok akademicki. Przez 2-3 miesiące w roku mieszkanie stoi zatem puste i trzeba do niego dokładać. Innym minusem wynajmu studentom jest rzadka możliwość pobrania opłat za wynajem za dłuższy okres z góry np: 6 miesięcy. Mając gotówkę można nią obracać, a przy czynszu płaconym co miesiąc idzie on od razu na spłatę kredytu.
Głównym atutem kupna mieszkania jest potencjalny wzrost jego wartości w perspektywie wielu lat. Jest to bardzo prawdopodobne aczkolwiek należy pamiętać kilku rzeczach:
– aby mieszkanie zyskiwało znacznie na wartości musi być w atrakcyjnej okolicy i o wysokim standardzie, co wiąże się automatycznie z jego wyższą ceną – wyższą ratą kredytu,
Z wynajmem takiego mieszkania nie powinno być problemu, gdyż drogie lokale i apartamenty wynajmują często zagraniczne firmy dla swoich pracowników. Manager na kontrakcie musi mieć zapewniony odpowiedni standard, a zakup mieszkania przez firmę w takiej sytuacji nie wchodzi raczej w grę.
– nie opłaca się kupować mieszkania w tzw. blokach z wielkiej płyty. Kredyty hipoteczne są udzielane zazwyczaj na 20-25 lat. Z bloków budowanych w latach 70-80 za 20 lat niewiele zostanie, a jeśli nawet to ich wartość będzie spadać zamiast rosnąć. Już obecnie zaobserwować można przenosiny z blokowisk do nowych domów w niskiej zabudowie. Ta tendencja będzie się nasilać. Rosnące dochody społeczeństwa, dostępność kredytów sprawiają, że coraz więcej osób chce mieszkać w nowym budownictwie, które oprócz tego że nowe i ładne, jest pewnego rodzaju inwestycją.
Policz zanim podejmiesz decyzję
Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania pod wynajem polecam spokojną kalkulację całej operacji. Pamiętajmy, że kredyt bierzemy na 20-25 lat. Przez tyle lat jesteśmy w pewnym sensie zablokowani. Nie możemy sprzedać mieszkania, które jest obciążone kredytem. Musielibyśmy mieć znaczne środki, aby spłacić kredyt przed terminem i wyjść z nietrafionej inwestycji.
Zupełnie inaczej przedstawia się sytuacja, kiedy mamy do dyspozycji wolne mieszkanie np. po członku rodziny. Wystarczy wówczas zadbać o to, aby mieszkanie miało hipotekę i otwierają się przed nami nowe możliwości. Mieszkanie może posłużyć jako zabezpieczenie pożyczki hipotecznej lub kredytu konsolidacyjnego na spłatę innych zobowiązań kredytowych. Pożyczka hipoteczna pozwala nam odzyskać część środków zamrożonych w mieszkaniu.
Dzięki temu możemy zyskiwać na 2 sposoby:
– czerpiemy korzyści z wynajmu mieszkania,
– możemy znacznie zmniejszyć nasze zobowiązania kredytowe dzięki konsolidacji zadłużenia pod zastaw mieszkania lub gdy zaciągamy pożyczkę hipoteczną, ulokować środki w bardziej dochodowe instrumenty finansowe niż tradycyjne lokaty. Zyski z tych operacji powinny nam pomóc w znacznie wcześniejszej spłacie pożyczki hipotecznej lub kredytu konsolidacyjnego niż początkowo zakładane 20-25 lat.
Inwestycję w mieszkanie traktuj jako dodatkowy dochód – pasywny dochód
Powyższy przykład zaliczam do bardzo zaawansowanych metod lokowania kapitału, ale warto korzystać z nowych możliwości jakie stwarza rynek finansowy.
Idealną sytuacją jest posiadanie stałego źródła dochodu np. pensji, która pozwala nam normalnie funkcjonować, a jednocześnie zarabianie na mieszkaniu, czyli zapewnienie sobie czegoś co można nazwać pasywnym dochodem.
Przedstawiony przykład jest długoterminową inwestycją i wymaga poniesienia pewnych kosztów (np. związanych z zaciągnięciem kredytu pod zastaw mieszkania) oraz posiadania tzw. zdolności kredytowej. Trzeba o tym zawsze pamiętać.
“Pieniądz robi pieniądz” jak mówi stare powiedzenie
Więcej o pasywnym dochodzie przeczytasz tutaj:
Inne polecane artykuły o tematyce kredytów mieszkaniowych:
wybierz: 1 2 3 4
