Od 2-3 lat obserwujemy w Polsce boom na kredyty mieszkaniowe. Coraz niższe oprocentowanie, silna konkurencja banków i wzrost zaufania konsumentów do tej formy finansowania kupowanego lokalu sprzyjają rozwojowi rynku. Kredyty hipoteczne z roku na rok zyskują coraz większy udział w liczbie udzielanych kredytów bankowych, a ich dynamika sięga 30-40% rocznie. Powoli podążamy w kierunku krajów Europy Zachodniej i USA, gdzie 90% lokali kupowanych jest na kredyt. Wraz z rosnącym rynkiem kredytów hipotecznych pojawia się rynek kredytów refinansowych, (nie mylić konsolidacyjnych). Kredyt refinansowy to operacja zamiany jednego kredytu na inny – zazwyczaj sporo tańszy…
Polskie banki zauważają dla siebie okazję do zarobku na udzielaniu kredytów refinansowych. Mają ku temu doskonałe warunki. Pomimo, iż rynek kredytów hipotecznych istnieje u nas od niedawna, różnice w atrakcyjności ofert banków sprzed kilku lat i obecnie są znaczne. Dotyczy to zarówno oprocentowania jak i konstrukcji (wkładu własnego) oraz okresu kredytowania. “Pechowcy”, którzy kilka lat temu zaciągnęli kredyt złotówkowy na zakup mieszkania płacą ok. 1/3 wyższe raty niż szczęśliwcy, którzy zaciągnęli kredyt w ostatnich miesiącach.
Wynika to z prostej kalkulacji:
Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych jeszcze 5 lat temu wahało się w granicach 9% w PLN, a obecnie banki kuszą swoich klientów kredytami w CHF oprocentowanych ok. 2,5-2,95%. Znacznemu obniżeniu uległ również wkład własny – z 15-20% do nawet 0%. Coraz więcej banków kredytuje 100% wartości lokalu. Wydłużeniu uległ też maksymalny okres kredytowania z 20-25 lat do 30, a nawet 40 lat.
Niestety klient często nie wie o możliwości zmiany kredytu i przeniesieniu się do konkurencji. Bank nie kwapi się go powiadamiać, gdyż nie ma w tym żadnego interesu. Klient posiadający kredyt hipoteczny to bardzo dobry klient. Przez 20-30 lat jest związany z bankiem, poza tym płaci wyższe raty niż mógłby.
Banki prześcigają się w zachętach przy udzielaniu kredytów refinansowych. Niektóre idą tak daleko, że rezygnują z części wymaganych dokumentów co znacznie skraca procedurę otrzymania kredytu. Ponadto proponują wliczenie kosztów manipulacyjnych do kwoty kredytu lub całkowicie rezygnują z prowizji. Aby zachęcić klienta do swojej oferty biorą na siebie nawet koszty notarialne, które wprawdzie uległy znacznemu obniżeniu od marca 2006 r. ale nadal dla klienta to dodatkowy wydatek ok. 200 zł za wpis do hipoteki.
Konkurencja nie śpi
Na początku 2006 roku mBank oraz Multibank swoją szeroko zakrojoną reklamą rozpoczęły swoistą modę na refinansowanie kredytów hipotecznych.
Wraz z pojawieniem się instytucji doradztwa finansowego typu www.expander.pl i www.openfinance.pl klienci zyskali wiedzę o ofercie kilkunastu banków u jednego pośrednika rynku kredytów. Klient, który zechce zmienić swój kredyt hipoteczny na tańszy może liczyć na doradztwo i szeroki wybór ofert. Jest atrakcyjnym klientem dla nowego banku, gdyż bierze jakby kredyt hipoteczny od nowa. Płaci nową prowizję, nowe raty.
Nie wszystko złoto co się świeci
Choć refinansowanie kredytów zyskuje w ostatnich miesiącach ogromną popularność, warto poświęcić dłuższą chwilę i policzyć najpierw koszty takiej operacji. Upewnić się czy aby taka szybka zamiana nie wiąże się z ekstra opłatami lub utratą innych, niewidocznych w pierwszej chwili korzyści jak np. ulga odsetkowa. Obowiązujące przepisy nie są do końca jasne i nie wiadomo jak fiskus odniesie się do spłaty kredytu, któremu przysługiwała ulga i zamianie go na inny. Dla pewności warto to sprawdzić występując do urzędu skarbowego z prośbą o interpretację podatkową.
Za hasłami reklamowymi typu “szybko” i “tanio” muszą jednak iść wymierne korzyści.
Na co zatem warto zwracać uwagę?
– refinansowanie na bardzo atrakcyjnych warunkach – z minimum formalności – dotyczy tylko osób, które spłacają kredyt mieszkaniowy od min. 12-18 miesięcy,
– musimy sprawdzić po jakim okresie możemy spłacić obecny kredyt. Często może się okazać, że za wcześniejszą spłatę przyjdzie nam zapłacić 2-3% kwoty kredytu. Podobne zabezpieczenia stosują banki, do których przenosimy swój kredyt. Wszystko po to, aby zabezpieczyć się na wypadek naszej kolejnej zamiany kredytu, a po części aby zrekompensować sobie poniesione z tego tytułu straty – bank rezygnuje z prowizji.
– upewnij się czy podawane w ofercie refinansowania oprocentowanie jest promocyjne przez cały okres kredytowania czy jedynie przez pierwszy rok. Banki często kuszą tym klientów – 4,5% w PLN*
gdzie owa gwiazdka oznacza, że takie oprocentowanie obowiązuje tylko przez rok.
– sprawdź procedurę zamiany w przypadku zamiany kredytów walutowych. Jeśli Twój kredyt we frankach zostanie przeliczony na złote stracisz na różnicach kursowych.
– czasem w ofercie kredytu widnieje zapis, iż wymagane jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci polisy na życie. A to kolejny wydatek, który musimy ponosić przez okres spłaty kredytu.
Reasumując:
Decydując się na kredyt refinansowy musi on dać nam wymierne oszczędności. Pomijając początkowe koszty z tym związane, jak choćby prowizja za wcześniejszą spłatę “starego kredytu”, w późniejszym okresie powinniśmy zaoszczędzić 10-15% na miesięcznej racie. Taka różnica zapewnia nam pośrednio trzy korzyści:
– pozostawia w portfelu więcej pieniędzy,
– pozwala myśleć o nieco wcześniejszej spłacie kredytu. Jeśli zdecydujemy się na taką operację suma rat będzie mniejsza niż w poprzednim kredycie,
– jeśli mamy kredyt walutowy zabezpieczamy się częściowo przed ryzykiem kursowym. W momencie wzrostu kursu walut o 10-15% zapłacimy taka samą ratę jak w przypadku “starego kredytu”. Dopiero większe osłabienie złotego spowoduje konieczność płacenia większych rat.
Pamiętaj !
Nim podejmiesz decyzję o zmianie kredytu:
– policz, ile możesz zaoszczędzić na nowym kredycie,
– nie zapomnij o opłatach manipulacyjnych (prowizja, ubezpieczenie kredytu, ewentualna polisa na życie),
– bądź przygotowany na zgromadzenie kompletu dokumentów.
Jeśli dobrze skalkulujesz wszystkie koszty związane z przeniesieniem kredytu, czeka Cię nagroda w postaci oszczędności na comiesięcznych ratach przez kilkanaście najbliższych lat.
Inne porady o kredytach mieszkaniowych.