Jeśli już dokonaliśmy wyboru najlepszego dla nas kredytu mieszkaniowego warto podliczyć wszystkie opłaty urzędowe i bankowe nie związane bezpośrednio z oprocentowaniem naszego kredytu. Koszty te musimy ponieść jeszcze przed otrzymaniem pieniędzy od banku.
Warto wiedzieć, iż o atrakcyjności kredytu mieszkaniowego nie świadczy jedynie jego oprocentowanie. Pomimo, iż może być one najniższe na rynku, to właśnie inne koszty okołokredytowe – np. szczególne wymagania banków mogą tę atrakcyjność zniwelować.
I tak wystarczy wspomnieć o najważniejszych możliwych wymaganiach:
– prowizja za ubezpieczenie kredytu,
– wymóg posiadania polisy na życie (przeważnie kwota na jaką opiewa polisa powinna być przynajmniej w początkowym okresie jej trwania równa wartości kupowanej nieruchomości),
– koszt wyceny nieruchomości (min. 500 zł), którą często trzeba przedstawić na wstępie formalności kredytowych,
– koszt ubezpieczenia kredytu do czasu ustanowienia hipoteki. Istotna jest nie tylko wysokość oprocentowania takiego ubezpieczenia, ale również sposób naliczania.
Banki naliczają zazwyczaj opłaty co miesiąc lub raz na kwartał. To o tyle istotne, że np: w przypadku ustanowienia hipoteki po 4 miesiącach przy płatności kwartalnej poniesiemy stratę, płacąc składkę dwa razy za 3 miesiące z góry.
– ubezpieczenie kupowanego lokalu od ognia i tym podobnych zdarzeń,
– wykupienie ubezpieczenia od utraty pracy (wymóg rzadziej spotykany).
Choć ma to na celu ochronę klienta na wypadek trudnej sytuacji życiowej gdyby miał się znaleźć na bezrobociu, to jednak dość znacznie podnosi koszty kredytu.
– dodatkowe opłaty związane z wypłatą kredytu np. w transzach.
Oprocentowanie to nie wszystko – liczy się również tzw. ?spread?
Spadające oprocentowanie kredytów walutowych pozwala zaciągnąć kredyt w CHF (franki szwajcarskie) już na 2% rocznie. Faktycznie może ono być wyższe za sprawą ?spread?u?
Ów ?spread? to nic innego jak różnica pomiędzy kursem kupna a kursem sprzedaży danej waluty.
O ile kredyt mieszkaniowy wypłacany jest wg kursu kupna waluty obowiązującego w banku, o tyle jego spłata będzie się odbywała po kursie sprzedaży.
Im mniejszy ?spread?, tym lepiej dla klienta. Duży ?spread? podwyższa bowiem oprocentowanie naszego kredytu nawet o 0,5 -0,6%.
Najkorzystniejsze ?spready? posiadają internetowe i detaliczne ramię BRE Banku – mBank i Multibank. Najmniej korzystne posiada Getin Bank.
?Spread? to oczywiście szczegółowy element kredytu i warto o niego pytać głównie wówczas, gdy mamy do wyboru dwie bardzo podobne oferty.
Spłacać wcześniej czy nie?
Zaciągając kredyt hipoteczny na 20-30 lat chcemy zazwyczaj maksymalnie zmniejszyć nasze comiesięczne raty. Po kilku latach regularnych spłat, pod warunkiem iż posiadamy sporo wolnej gotówki, można rozważyć wcześniejszą spłatę całości kredytu.
Jak w każdej decyzji finansowej należy rozważyć wszystkie za i przeciw, czyli ocenić opłacalność takiej operacji. Warto sprawdzić warunki wcześniejszej spłaty zaciągniętego przez nas kredytu (mogły się one zmienić od czasu gdy wzięliśmy kredyt), a w szczególności:
– czy bank pobiera prowizję od wcześniejszej spłaty, a jeśli tak, to w jakiej wysokości.
Dla przykładu prowizja 2% przy kredycie 150 tys. zł to 3 tys. zł dodatkowych kosztów.
– jeśli jest możliwość bezpłatnej spłaty, to czy nie jest ona ograniczona jakimś terminem (niektóre banki stawiają warunek, że nie może się ona odbyć przed upływem np. 5 lat od zawarcia umowy).
Banki zabezpieczają się w ten sposób przed przenoszeniem kredytu do innego banku na zasadzie refinansowania (zamiany kredytu na lepszy – tańszy).
Jeśli posiadamy większą gotówkę można zastanowić się nad zainwestowaniem jej w dostępne na rynku instrumenty finansowe i osiągnąć większe zyski niż oszczędności z kredytu. Przy obecnych stopach oprocentowania kredytów walutowych w wysokości 2-3 % rocznie inwestycja części naszych oszczędności, choćby w fundusz inwestycyjny zrównoważonego ryzyka w perspektywie 5-10 lat, powinna być o wiele bardziej opłacalna niż spłata kredytu.
Wcześniejsza spłata powinna być raczej ostatecznością np. gdy chcemy sprzedać mieszkanie lub zmienić miejsce zamieszkania.
