W dzisiejszych czasach posiadanie własnego mieszkania to rzadkość. Większość ludzi, szczególnie młodych, wciąż jest skazanych na najem. Polskie prawo przewiduje natomiast cztery różne formy najmu – na czas oznaczony, na czas nieoznaczony, najem okazjonalny i instytucjonalny.
W tym artykule przedstawimy konstrukcję najmu okazjonalnego i odpowiemy na pytanie: “dlaczego to się opłaca?”
Czym jest najem okazjonalny?
Instytucja najmu okazjonalnego została uregulowana w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W art. 19a tego aktu wskazano, że umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
W zasadzie zatem najem okazjonalny jest szczególnym typem najmu, który charakteryzuje się następującymi cechami:
1. jest zawarty na czas oznaczony;
2. ustalony okres najmu wynosi nie więcej niż 10 lat;
3. właściciel mieszkania nie prowadzi działalności gospodarczej, związanej z najmem mieszkań.
Nadto, umowa najmu okazjonalnego musi posiadać pewne, szczególne elementy, ale o tym w dalszej części artykułu. Dlaczego wynajmujący decydują się na tę formę? Z uwagi na to, iż taka umowa zapewnia im duży poziom bezpieczeństwa.
Kto może skorzystać z najmu okazjonalnego?
Jak wspomniałam wyżej, wynajmującym w odniesieniu do najmu okazjonalnego może być wyłącznie osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej, związanej z wynajmowaniem lokali. Posiada zatem jedno-dwa dodatkowe mieszkania, a dochód z nich pokrywa ratę zaciągniętego kredytu lub po prostu stanowi dodatkowy, comiesięczny zastrzyk gotówki. Przy czym przedmiotem najmu mogą być wyłącznie lokale mieszkaniowe, niekomercyjne.
A kto może być najemcą? W zasadzie każdy może podpisać tego typu umowę. Istnieje jednak drobne ograniczenie. Najem okazjonalny wyklucza podnajem, a zatem jeżeli jako najemcy zamierzamy przekazać mieszkanie osobie trzeciej, to nie jest rozwiązanie dla nas.
Najem okazjonalny – formalności, jakie należy spełnić przed podpisaniem umowy
Przed przystąpieniem do umowy najmu okazjonalnego należy dopełnić kilku, istotnych formalności. Jak wskazują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, do umowy należy bowiem załączyć:
– oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego w terminie wskazanym przez wynajmującego (w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy),
– wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji i obowiązku opróżnienia lokalu oraz oświadczenie właściciela tego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Przed podpisaniem umowy należy zatem udać się do notariusza oraz skompletować wymagane oświadczenia.
Najem okazjonalny – jak powinna wyglądać umowa?
Umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać przede wszystkim podstawowe elementy klasycznej umowy, czyli datę i miejsce spisania, okres trwania, dane osobowe wynajmującego i najemcy, precyzyjne określenie przedmiotu i celu najmu, wskazanie wysokości czynszu oraz ewentualnych, dodatkowych opłat, a także wysokości kaucji.
Dodatkowo, dokument ten musi posiadać szereg załączników, o których wspomniałam w poprzednim akapicie. Aby uniknąć wątpliwości, dotyczących kwalifikacji zawartej umowy, warto również w jej nagłówku precyzyjnie wskazać, że jest to umowa najmu okazjonalnego, a nie po prostu umowa najmu.
Na marginesie warto dodać, że kiedy już dojdzie do podpisania umowy, po stronie wynajmującego pojawia się obowiązek zgłoszenia tego faktu do urzędu skarbowego. Ma na to 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Plusy najmu okazjonalnego z perspektywy wynajmującego
Największą zaletą umowy najmu, patrząc z perspektywy wynajmującego, jest stosunkowo łatwe pozbycie się niechcianego lokatora. Przypomnijmy bowiem, że klasyczna umowa najmu uniemożliwia wyrzucenie lokatora, który nie chce się wyprowadzić. Skuteczność eksmisji takiej osoby zależy od tego, czy uda mu się zapewnić lokal socjalny. Dodatkowo obejmuje go ochrona w okresie zimowym, czyli od 1 listopada do 31 marca.
Tymczasem najem okazjonalny rozwiązuje tego typu problemy. Wystarczy tylko doręczyć najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu. Jeżeli nie odniesie ono oczekiwanego skutku, można wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu załączonemu do umowy. Na podstawie tego dokumentu możliwa będzie szybka eksmisja.
Plusy najmu okazjonalnego z perspektywy najemcy
Z kolei dla najemcy atrakcyjną konstrukcją może okazać się zapis art. 19c ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tą regulacją z tytułu najmu okazyjnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel może pobierać wyłącznie opłaty od niego niezależne. Co to oznacza? Tyle, że poza czynszem zapłacimy wyłącznie opłaty za media, ustalone według zużycia. Nie będzie zatem żadnych, dodatkowych, ukrytych opłat.
Dlaczego to się opłaca?
Z pewnością większość wynajmujących lokale mieszkalne ma na swoim koncie jakąś traumatyczną historię o niepłacącym najemcy albo takim, który nie chciał opuścić mieszkania po rozwiązaniu umowy. Właśnie z myślą o takich osobach, do polskiego systemu prawnego wprowadzono konstrukcję najmu okazjonalnego.
Dzisiaj jest to dość rzadko stosowana instytucja, a jednak niesie za sobą wiele korzyści. Wynajmującym zapewnia spokojny sen i odpowiednie zabezpieczenie przed niepłacącymi lokatorami. Z kolei najemcom gwarantuje niezmienność opłat i jasne, precyzyjne warunki najmu. Mimo, że ta forma wymaga spełnienia dodatkowych formalności, między innymi zawarcia aktu notarialnego, korzystanie z niej jest z pewnością opłacalne.
Przychody z tego najmu mogą być opodatkowane na zasadach ogólnych według skali podatkowej lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z przepisami ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wybór metody opodatkowania w tym przypadku należy do podatnika (wynajmującego).
Wysokość opłat notarialnych zależy od wysokości czynszu, liczby wypisów, ale z reguły jest to ok. 200-450 zł. Zazwyczaj pokrywa je właściciel, ponieważ to jego interesy zabezpieczają te dokumenty i dzięki temu oferta z punktu widzenia najemcy nie jest droższa, a przez to mniej konkurencyjna niż oferty nieruchomości, w których takie zabezpieczenia nie są wymagane. Jest to jednak kwestia umowna, ponieważ nie ma specjalnego zapisu mówiącego o tym, która ze stron pokrywa takie koszty.
Autorką wpisu jest Natalia Olszewska, redaktorka bloga ikalkulator.pl
