Kupując mieszkanie na kredyt możemy przepłacać nawet tysiąc złotych miesięcznie w porównaniu do sytuacji, w której to samo mieszkanie wynajmujemy. Ale jeśli rzecz dobrze przeprowadzić, można też sporo zaoszczędzić.
Spadek oprocentowania kredytów hipotecznych i jednocześnie wzrost ich dostępności w bankach może ponownie ożywić niekończącą się dyskusję ? kupić mieszkanie, czy je wynajmować? Poniżej przedstawiamy serię wyliczeń związanych z tym dylematem, zaznaczając że rzeczywiste wnioski można wysnuć tylko przeprowadzając konkretne kalkulacje na realnych przykładach. W naszych wyliczeniach okazuje się, że w przypadku kredytów w programie Rodzina na Swoim raty mogą być na tyle niskie, że są one tańszą alternatywą niż wynajem. W przypadku kredytów w euro raty kredytów także mogą być korzystniejsze niż wynajem ? zwłaszcza jeśli kupujący posiada wkład własny, a notowania na rynku walutowym będą sprzyjające. Natomiast zaciągnięcie zwykłego kredytu złotowego w każdym przypadku oznacza wyższy koszt miesięczny niż wynajmowanie mieszkania. Ważną dla odpowiedzi na tytułowe pytanie jest także kwestia zmiany wartości samego mieszkania, którą w prezentowanych obliczeniach pomijamy, zakładając stabilizację cen w najbliższym czasie.
Rata versus czynsz
Zacznijmy od porównania kosztów najmu mieszkania, w sytuacji, w której najemca nie ma grosza przy duszy na wkład własny, a całym jego kapitałem jest zdolność kredytowa. Okazuje się, że rata kredytu ? z powodu braku wkładu własnego oprocentowanego wyraźnie powyżej poziomów znanych z reklam kredytów hipotecznych ? będzie znacznie wyższa od kosztów wynajmu mieszkania. Należy tu dodać, że do raty kredytu dodaliśmy koszty czynszu dla administracji, które kredytobiorca ? już jako właściciel mieszkania ? będzie musiał ponosić. Koszty opłat licznikowych nie są uwzględnione, ponieważ zarówno właściciel mieszkania jak i najemca rozlicza się z nich na podobnych zasadach. W przypadku kredytów złotowych zakup mieszkania identycznego jak to, które jest wynajmowane, rata jest wyższa o 200 PLN miesięcznie (2400 PLN rocznie) w przypadku 30-metrowej kawalerki, do nawet 1000 PLN miesięcznie (12 tys. PLN rocznie) w przypadku mieszkania 70-m2 w Warszawie. Nieco lepiej jest w przypadku kredytów walutowych, których raty są wyraźnie niższe. Dzięki temu miesięczna różnica może wynosić od 40 PLN miesięcznie (480 PLN rocznie) w przypadku kawalerki, do 360 PLN miesięcznie (4320 PLN rocznie) w przypadku trzypokojowego mieszkania.
Rodzina na Swoim z odsieczą
Inaczej sprawa wygląda w sytuacji, gdy do kalkulacji weźmiemy kredyt w rządowym programie Rodzina na Swoim, w którym państw spłaca przez osiem lat ok. połowy odsetek od kredytu. Okazuje się, że dzięki owej dopłacie można ? nawet nie posiadając wkładu własnego ? kupić mieszkanie i płacić niższe raty kredytowe niż wynosiłby czynsz za wynajmowanie mieszkania. Jak duże mogą być oszczędności? Od 300 złotych rocznie do nawet 4 tys. złotych rocznie, jeśli mówimy o kredytach
30-letnich.
Należy przy tym pamiętać, że program dopłat trwa przez pierwszych osiem lat spłacania kredytu, a później kiedy dopłaty ustają, rata rośnie do pełnej wysokości i ponownie zacznie przewyższać koszty najmu. Oczywiście nie jest możliwym obliczenie, jak wysokie będą raty kredytów za osiem lat (tego samego nie da się też powiedzieć o czynszach najmu), choćby dlatego, że nie wiadomo, czy nadal będziemy operowali złotym. Po ustaniu dopłat skarbu państwa mieszkanie można jednak sprzedać i wrócić do opcji najmu ? jeśli taka operacja okaże się bardziej opłacalna.
Rzeczywiste koszty
Choć wydaje się, że porównanie wysokości czynszu z wysokością pełnej raty kredytu jest właściwym działaniem dla uzyskania odpowiedzi na pytanie czy najem jest bardziej opłacalną formą od zakupu mieszkania na kredyt, to w rzeczywistości tak nie jest. Należałby bowiem porównać ?gołe? koszty tych alternatyw, czyli kwotę pieniędzy, którą płacimy właścicielowi mieszkania za możliwość jego zasiedlenia, z kosztami odsetkowymi kredytu. To właśnie odsetki są przecież prawdziwym kosztem kredytu, a nie spłata samego kapitału. Spłacając kapitał stajemy się bowiem właścicielami mieszkania (wynajmujący z reguły nie daje nam takiej szansy). Inaczej mówiąc płacenie odsetek od kredytu jest równoważne z opłatami za wynajem ? jedno i drugie nie przybliża lokatora do zostania właścicielem mieszkania. Dopiero spłata kapitału oznacza de facto nabywanie prawa własności ? jest więc czym innym niż sam wynajem mieszkania. Jak więc wypadnie porównanie rzeczywistych kosztów najmu mieszkania z ratami odsetkowymi kredytów? (Do raty odsetkowej ponownie doliczyliśmy czynsz dla administracji, ponieważ jest on ponoszony tak czy inaczej).
Okaże się, że także w takim wypadku rata odsetkowa kredytu złotowego będzie wyższa od kosztów najmu mieszkania. Różnica będzie sięgała od 50 PLN miesięcznie (600 PLN rocznie) w przypadku kawalerki we Wrocławiu, do 600 PLN miesięcznie (7 200 PLN rocznie) w przypadku 70-metrowego mieszkania w Warszawie. Ale uwaga ? w miarę jak kredyt jest spłacany, spada też rata odsetkowa (ponieważ coraz mniej pieniędzy jesteśmy winni bankowi). Można więc dodatkowo policzyć, kiedy przestaniemy do interesu dopłacać i kiedy spłata kredytu stanie się dla nas tańszym rozwiązaniem niż wynajem mieszkania. Wartość tę podajemy w osobnej kolumnie przytoczonej poniżej tabeli.
W przypadku kredytów w euro oszczędności pojawią się szybciej ? raty odsetkowe kredytu będą niższe od czynszu za wynajem już od pierwszej raty, a oszczędność wyniesie od 37 PLN do 342 PLN miesięcznie. Warto jednak pamiętać o pułapce ryzyka kursowego, która kryje się w wyliczeniach.
