Czy może być jeszcze łatwiej? Banki, jak mogą, ułatwiają wzięcie kredytu na dom czy mieszkanie, a z każdą nową ofertą maleją wymagania wobec klientów. Czy rzeczywiście?
Rynek kredytów hipotecznych rośnie i nic nie wskazuje na to, by w niedługim czasie miało się to zmienić. Bankowcy przekonują, że sytuacja makroekonomiczna jest na tyle dobra, iż klienci coraz częściej będą sięgać po ten rodzaj oferty. Ma to też związek z ogólną sytuacją na rynku, a przede wszystkim z obawami przed spodziewanym wzrostem cen nieruchomości.
Sami sobie wiążą ręce
Z jednej strony klienci teoretycznie garną się do banków, z drugiej — na rynku panuje coraz większa konkurencja. Sami bankowcy twierdzą, że powoli rynek dochodzi do granicy, poza którą ryzyko bankowe będzie nie do zaakceptowania. Banki na własne życzenie stracą pole manewru, jeśli chodzi o wysokość marży czy oprocentowanie kredytów hipotecznych. Osobną sprawą są deklaracje maksymalnego ułatwienia zadłużenia się.
Najnowsza na rynku oferta Getin Banku – Kredyt na gębę — brzmi aż nieprawdopodobnie: bank nie żąda od klienta sterty dokumentów poświadczających osiąganie dochodów w odpowiedniej wysokości, a jedynie… pisemnego oświadczenia, że klient będzie w stanie spłacać raty zaciągniętego kredytu. W krajach anglosaskich takie rozwiązanie nosi nazwę no-docs mortgage i jest bardzo powszechne. Generalnie kredyt o takim charakterze nie jest nowością. Do tej pory bank oferował kredyty na oświadczenie tylko osobom wykonującym zawody zaufania publicznego (np. lekarzom, prawnikom, notariuszom) lub posiadającym duży majątek.
Lokalny charakterek
Polska nie jest jednak krajem anglosaskim, o czym można się przekonać już po pierwszym telefonie do banku. Okazuje się, że grono ewentualnych „szczęśliwców”, którzy mogą skorzystać z tego rodzaju kredytu, jest mocno ograniczone. Samo przekonanie, że jesteśmy w stanie spłacać kredyt, to za mało. Bank preferuje potencjalnych klientów wykonujących np. wolne zawody, dodatkowo zawody, które w bankowym mniemaniu przynoszą godziwe dochody.
Zgodnie z deklaracjami Kredyt na gębę skierowany jest do kredytobiorców, którzy z różnych powodów, starając się o określonej wysokości kredyt, nie mogą udokumentować tzw. zdolności kredytowej na wymaganym przez banki poziomie. Bank oczekuje od klienta jedynie dokumentów potwierdzających stan prawny i wartość nieruchomości.
Kredyt może być przeznaczony na cele mieszkaniowe, spłatę zadłużeń lub cel dowolny.
Produkt jest oferowany w polskich złotych oraz CHF, USD i EUR na okres do 30 lat we wszystkich biurach kredytów hipotecznych DomBanku.
Ciężkie działa
Do tej pory główną bronią w walce o klienta był okres kredytowania oraz oprocentowanie, szczególnie na pierwszy rzut oka niskie, gdy jako walutę kredytu klient wybierał franka szwajcarskiego. Cena „tylko” 1,49 proc. kredytu w CHF, oferowana przez Bank BPH, czy 1,86 proc., oferowana np. przez Deutsche Bank PBC, musi robić wrażenie. Nawet ceny najdroższych kredytów udzielanych w złotych oscylują wokół 5,6-6 proc. przy 100-procentowym finansowaniu nieruchomości (jak w przypadku np. Fortis Banku), co w porównaniu z cenami pożyczek konsumpcyjnych (18-24 proc.) wciąż jest atrakcyjne.
Kto wytrzyma presję
Specjaliści są zgodni – o tym, czy poszczególne banki wytrzymają presję konkurencji na rynku kredytów mieszkaniowych, zdecyduje dochodowość tego biznesu w długim okresie. Aby być dochodowym, bank musi operować różnicami stóp procentowych, kontrolować koszty, ograniczać straty kredytowe do poziomów możliwych do przewidzenia oraz nakładać opłaty pokrywające koszty, tam gdzie jest to możliwe do realizacji. Aby osiągnąć sukces, kombinacja odsetek i opłat dla każdego typu kredytu musi wystarczać na pokrycie związanych z danym kredytem kosztów. Powinna zarówno kompensować ryzyko, jak też umożliwić osiągnięcie zysku.
Od bilansu nie uciekną
Dochody banku muszą być wystarczające, by zapewnić właścicielom stopę zwrotu spójną z kosztami alternatywnymi. Choć określenie ceny kredytów jest przedmiotem konkurencji, każdy bank powinien posiadać i wdrażać algorytm wyceny, pozwalający na pokrycie podstawowych kosztów i wniesienie odpowiedniego wkładu w zysk. Opłaty wnoszone przez kredytobiorcę do banku muszą pokryć m.in.: koszty uzyskania pieniądza przez bank, koszty administracyjne, koszty związane z generowaniem rezerw, podatki należne państwu, różnego rodzaju opłaty związane z uruchomieniem kredytu hipotecznego i jego obsługą. Szacuje się, że w krajach zachodnich opłaty te pokrywają się z marżą banku, która wynosi 0,5-0,75 proc., a rywalizacja polskich banków komercyjnych w obszarze kredytów mieszkaniowych zbliża je również do tego poziomu.
Bankowcy są jednak optymistami i twierdzą, że rynek kredytów mieszkaniowych będzie obsługiwany przez dwa typy kredytodawców: kilka wyspecjalizowanych banków hipotecznych zlokalizowanych w głównych aglomeracjach miejskich i kilkanaście banków uniwersalnych, prawdopodobnie w ilości mniejszej niż obecnie, pożyczających środki po kosztach własnych powyżej stóp banków hipotecznych, lecz wraz z kompletną obsługą, dostępnością i cross-sellingiem.
będzie więcej pożyczek…
W ostatnim okresie daje się zauważyć zwiększony popyt na kredyty mieszkaniowe. Oferta rynku nieruchomości jest obecnie dużo bogatsza, a zapotrzebowanie na posiadanie własnego mieszkania czy domu wciąż rośnie.
Klienci, obawiając się dalszych wzrostów cen nieruchomości, decydują się na zakup własnego mieszkania już dzisiaj, opierając finansowanie na zaciągniętym w banku kredycie. Dlatego też coraz więcej kredytów udzielanych jest w wysokości nawet 100 proc. wartości inwestycji. Jednocześnie obserwujemy wzrost średniej kwoty kredytu mieszkaniowego. Wszystko wskazuje na to, że ten trend w kolejnych miesiącach będzie się utrzymywał.
Jednocześnie sukcesywnie ulegają obniżeniu marże banków związane z udzielaniem kredytów mieszkaniowych.
Banki nie są w stanie w nieskończoność obniżać ceny kredytu, przystępują więc do konkurowania w innych obszarach. Dotyczy to nie tylko obniżania marży czy prowizji za udzielenie kredytu, ale również korzystniejszych zmian innych warunków związanych z finansowaniem zakupu nieruchomości. Są to np. opłaty, które klient ponosi w związku ze zmianami warunków umowy w czasie trwania kredytu, prowizje za wcześniejszą spłatę czy też zastosowanie korzystniejszych kursów wymiany walut zarówno przy wypłacie kredytu walutowego, jak i przy jego spłacie.
Agnieszka Pilarek
departament zarządzania produktami dla klientów
indywidualnych Deutsche Banku PBC
…ale i większa konkurencja…
Wzrost udzielanych kredytów hipotecznych to efekt nie tylko ogólnej sytuacji gospodarczej, ale także rosnącej konkurencji między bankami. Dla wielu banków kredyty hipoteczne są produktem strategicznym. Kredyt mieszkaniowy staje się początkiem długoterminowej współpracy, dzięki której bank może oferować swoim klientom inne produkty finansowe, takie jak konto osobiste, firmowe, karty kredytowe, lokaty, fundusze. Dlatego banki oferują obecnie kredyty coraz bardziej dostępne ze względu na warunki cenowe. Malejące oprocentowanie i długi okres kredytowania sprawiają, że raty kredytu stają się coraz niższe i coraz większą liczbę klientów stać na ich spłatę. Kredyty mieszkaniowe stanowią bardzo korzystną alternatywę w stosunku do kosztów wynajmu mieszkania dla ludzi mających stałe dochody. Bardzo dużym zainteresowaniem cieszą się najniżej oprocentowane kredyty udzielane w CHF.
W związku z korzystniejszymi warunkami kredytowania nieruchomości rośnie także zainteresowanie klientów refinansowaniem drogich kredytów hipotecznych, zaciągniętych kilka lat temu w innych bankach. Ten segment rynku znacznie przyczynia się do dynamicznego wzrostu nowej sprzedaży kredytów, raportowanego przez banki, chociaż de facto zadłużenie netto z tytułu kredytów hipotecznych na polskim rynku nie rośnie tak szybko (dynamika wzrostu zadłużenia po pierwszym półroczu — 25 proc., a sprzedaży — 50 proc.).
Agnieszka Nachyła
dyrektor departamentu marketingu i rozwoju
bankowości hipotecznej Banku Millennium
…jednak przywiązanie klienta…
Oczekiwania dotyczące wzrostu cen nieruchomości w połączeniu z optymistycznymi nastrojami konsumentów oraz poprawiającą się sytuacją ekonomiczną kraju (spadek bezrobocia, wzrost płac, spadek stóp procentowych) przekładają się na znaczący wzrost rynku kredytów hipotecznych. Wynikający z przewagi popytu nad podażą wzrost cen nieruchomości dodatkowo nakręca rynek, gdyż motywuje ludzi do kupowania nieruchomości jak najszybciej (zanim wzrośnie ich wartość) oraz powoduje, że rosną także średnie wartości kredytów.
Jednocześnie zaostrza się konkurencja między bankami, skutkująca m.in. spadkiem marż odsetkowych. To również sprzyja wzrostowi ilości zaciąganych kredytów, oznacza jednak także zmniejszanie się przychodów banków. Banki będą wciąż walczyły o kredyty hipoteczne, ponieważ widać, że stają się one sposobem na związanie klientów z bankiem na okres nawet kilkudziesięciu lat.
Igor Puterko
zastepca dyrektora dep. kredytów bankowych w Lukas Banku
…czyni rynek atrakcyjnym…
Zgodnie z wszystkimi prognozami rynek kredytów hipotecznych będzie w najbliższych latach w dalszym ciagu rozwijał się dynamicznie. Aktualny stan zadłużenia hipotecznego w stosunku do PKB to poziom kilku procent — 7-8 PKB. Średni stan w krajach EU to około 38 proc. PKB — czyli mamy jeszcze sporo do nadrobienia.
Aktualna sytuacja na rynku to naturalny etap rozwoju, czyli wzrost gospodarczy i wejście do UE są stymulatorami wzrostu cen, ale dokładna obserwacja pokazuje, że mamy lokalizacje, w których ceny nieruchomości rosną i również są miejsca, gdzie ceny spadają.
Konkurencja na rynku jest pozytywnym elementem wpływającym na jego rozwój poprzez większą dostępność dla klientów, lepsze parametry cenowe, szybsze procedury i rozszerzenie możliwości kredytowania.
Tomasz Gryn
dyrektor departamentu kredytów hipotecznych ING Banku Śląskiego.
 |
Autorem jest Pan Paweł Zielewski z Pulsu Biznesu. Artykuł ukazał się w Pulsie Biznesu 21 września 2005 r. Serdecznie dziękuję za jego udostępnienie. www.pb.pl |
