Im mniejszy jest nasz wkład własny, tym większe oprocentowanie kredytu, jednak z powodu wysokich cen nieruchomości kredytowanie zakupu mieszkania w 100 procentach, może być dla wielu z nas jedyną drogą osiągnięcia wymarzonego własnego kąta. A jeśli mamy jakieś oszczędności, czy na pewno warto je angażować biorąc kredyt?
Jeśli decydujemy się na stuprocentowe kredytowanie, musimy pamiętać, że brak odpowiedniego wkładu własnego pociąga za sobą wzrost kosztów kredytu, np.
wyższe oprocentowanie kredytu, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Wysokość oprocentowania banki zazwyczaj uzależniają od wysokości wniesionego
wkładu własnego – króluje tu zasada „czym mniejszy jest wkład własny, tym
większe będzie oprocentowanie kredytu”, bowiem zwiększa się ryzyko, jakie
ponosi bank w przypadku gdybyśmy kredytu nie mogli spłacić. – W sytuacji gdy
nie jesteśmy w stanie terminowo obsługiwać kredytu bank zmuszony będzie do
odzyskania pożyczonych nam środków w drodze licytacji komorniczej – mówi
Grzegorz Jusiński z Credit House Polska – Doradcy Kredytowi. – Jeśli
zaangażowaliśmy środki własne w kredyt, musimy pamiętać, że im większy był
nasz wkład własny w dniu zaciągania kredytu, tym mniejsze istnieje ryzyko, że
w drodze licytacji może nie udać się osiągnąć na tyle wysokiej ceny, aby w
całości pokryła ona nasze zobowiązania.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Oprocentowanie jest więc mocno skorelowane z ryzykiem jakie dostrzega bank w
niskim wkładzie własnym klienta. Nie oznacza to jednak, że banki niechętnie
udzielają kredytów do 100% wartości zabezpieczenia. Ryzyko niskiego wkładu
własnego kredytobiorcy jest coraz częściej akceptowane przez banki w związku
z wprowadzeniem dodatkowych ubezpieczeń chroniących bank i klienta.
– Tradycyjnym już zabezpieczeniem niskiego wkładu własnego kredytobiorcy
stosowanym przez banki jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, stosowane
jest jako dodatkowe zabezpieczenie, gdy wysokość kredytu przekracza ustalony
przez bank maksymalny wskaźnik LTV – mówi Grzegorz Jusiński z Credit House
Polska. – Zwykle wymagany wkład własny wynosi 20%, ale nie jest to reguła.
Wysokość wkładu własnego może być również uzależniona od formy w jakiej
osiągamy dochody, jaki typ nieruchomości kredytujemy, jakie dajemy bankowi w
zabezpieczenie.
Zatem, jeżeli nasz kredyt nie stanowi więcej niż 80% wartości nabywanej
nieruchomości (czyli zebraliśmy na tę inwestycję 20% środków własnych), to
unikniemy kosztu związanego z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. W
przypadku braku wkładu własnego, koszt ubezpieczenia wynosi zazwyczaj 3,5%
od kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy wymaganym wkładem własnym a posiadanym
wkładem własnym. – Podana składka płatna jest za okres trzy- lub pięcioletni –
mówi Grzegorz Jusiński. – Po tym czasie bank sprawdza , czy wartość kredytu do
spłaty jest wyższa, czy niższa niż 80% wartości nieruchomości. Jeśli kwota
kredytu jest nadal wyższa, bank przedłuża ubezpieczenie brakującego wkładu
własnego na kolejny okres trzy- lub pięcioletni, licząc składkę jako 3,5% od
pozostającej powyżej 80% wartości zabezpieczenia kwoty kredytu.
W zależności od banku składka ubezpieczenia jest płatna gotówką lub może być
doliczona do kwoty kredytu. W ramach coraz większej konkurencji część banków
rezygnuje z wymogu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego – warto więc
poszukać.
Środki własne dla banku czy dla siebie
Mimo braku wkładu własnego nadal jesteśmy atrakcyjnym klientem dla banku,
niestety, jak widać, musimy się zgodzić na większe koszty obsługi kredytu.
Mogłoby się wydawać, iż w sumie nie ma się nad czym zastanawiać – brak wkładu
własnego powoduje dodatkowe koszty dla nas jako klienta, i jest to prawda,
ale… pamiętajmy o tym, iż zaciągając kredyt na 100% ceny nabycia nieruchomości
pozostają nam w kieszeni środki, które powinniśmy przeznaczyć na pokrycie
wkładu własnego.
Poniższa tabela pokazuje dodatkowe koszty kredytu na 100% oraz korzyści
płynące z pozostawienia sobie 20% wkładu własnego.
Cena nieruchomości 300000,00 PLN
Waluta kredytu CHF
Okres kredytowania 30 lat
Wysokość kredytu 302100,00 PLN 240000,00 PLN
Wskaźnik LTV 100% 80%
oprocentowanie 4,26% 4,06%
Ubezp. brakującego wkładu własnego
3,5% * 60000,00
= 2100,00 brak
Rata miesieczna 1604,08 PLN 1244,22 PLN
Raty w skali roku 19248,96 PLN 14930,64 PLN
Środki wolne 60000,00 PLN brak
Zysk roczny od
wolnych środków (7%)4200,00 PLN brak
Dodatkowe koszty kredytu
100% w skali roku 4318,32 PLN Nie dotyczy
Dodatkowe korzyści kredytu
100% w skali roku 4200,00 PLN Nie dotyczy
Wyliczenia zrobione w oparciu o założenia, iż chcemy nabyć nieruchomość za 300 000,00 PLN i zaciągnąć kredyt na 30 lat w CHF.
Z wyliczeń wynika, iż zaciągnięcie kredytu na 100% wartości nieruchomości
powoduje powstanie większego kosztu (4318,32 PLN) w skali roku. – Ten
dodatkowy koszt wynika ze zwiększonej kwoty kredytu i większego oprocentowania
kredytu zaciąganego w 100%, w porównaniu do kredytu zaciąganego na 80% ceny
nabycia – tłumaczy Grzegorz Jusiński z Credit House Polska. – Pomijamy koszt
ubezpieczenia niskiego wkładu własnego z tego względu, iż jest on ponoszony
raz na 3 lub 5 lat i z reguły jest on doliczony do kwoty kredytu, więc
wysokość rat uwzględnia zwiększoną kwotę kredytu o doliczoną składkę
ubezpieczenia.
Korzyścią takiego rozwiązania jest posiadanie nadal kwoty 60000,00 PLN, która
możemy przeznaczyć na inwestycje chociażby w fundusze inwestycyjne. Do naszych
wyliczeń założyliśmy, iż środki te trafiają na lokatę z oprocentowaniem w
skali roku na poziomie 7%, dla jasności wyliczeń przyjęliśmy roczną
kapitalizację odsetek. Taka lokata w skali roku daje nam dochód w wysokości
4200,00 niestety musimy go pomniejszyć przy wypłacie o „podatek belki” w
wysokości 19%, do dyspozycji mamy zatem 3402,00 PLN.
Co z oszczędnościami przy kredycie?
Takie rozwiązanie powoduje, iż realny dodatkowy koszt kredytu na 100% to około
1000, 00 PLN w skali roku, co miesięcznie daje nam kwotę około 80, 00 PLN. Czy
dla takiej oszczędności jest sens pozbywania się gotówki w kwocie 60000,00?
– Na to pytanie każdy klient musi sobie odpowiedzieć sam, a odpowiedź tak
będzie zawsze zależała od indywidualnych priorytetów, jakie każdy z nas
zakłada sobie w sprawach finansowych – mówi Grzegorz Jusiński. – Przedstawione
powyżej rozwiązanie nie jest jedynym sposobem wykorzystania „zaoszczędzonego”
wkładu własnego. Środki własne można przeznaczyć na modernizację, wykończenie,
czy chociażby wyposażenie nieruchomości. Jeżeli zdecydujemy się na większy
wkład własny i mniejszy kredyt to tym samym stajemy przed koniecznością
sfinansowania remontu np. środkami z o wiele droższego kredytu gotówkowego i
jeszcze droższego kredytu ratalnego na zakup urządzeń AGD.
Często nie chcemy angażować środków własnych, gdy kupujemy nieruchomości w
celu ich szybkiej odsprzedaży z zyskiem. Nie ma sensu blokować wtedy naszych
rezerw finansowych, mogą być nam potrzebne do innych operacji.
Nie angażujemy też środków własnych kupując kolejną już nieruchomość pod
wynajem. Zysk z wynajmu z nawiązką pokrywa koszty obsługi kredytu, nawet te
zwiększone, wynikające z braku angażowania środków własnych. Ponadto
odpowiednio kupiona nieruchomość, w najbliższych latach będzie zyskiwała na
wartości, co przyniesie nam dodatkowe korzyści.
– W przypadku osób prowadzących własny biznes zakup nieruchomości za gotówkę
może wpłynąć na spadek zyskowności firmy – ostrzega Jusiński. – Gotówka
najczęściej przeznaczana jest np. na zakup towarów – czym więcej towarów w
obrocie, tym większy zysk itd. Kredyt hipoteczny, ze względu na niskie
oprocentowanie, jest jednym z najtańszych źródeł finansowania.
Warto posiadać rezerwy pieniężne, dają nam one bowiem bezpieczeństwo finansowe
w okresach słabszej koniunktury, będącej na przykład wynikiem utraty źródła
dochodu. Umożliwiają nam bezpieczną obsługę kredytu do momentu odzyskania
pełnej płynności finansowej. Co prawda, bank w pakiecie zaoferuje nam
ubezpieczenie od utraty źródła dochodu, musimy jednak pamiętać, że jeżeli
zajdzie takie zdarzenie, to ubezpieczyciel pomoże nam spłacać kredyt
maksymalnie przez dwanaście miesięcy.
CREDIT HOUSE POLSKA Doradcy Kredytowi to ogólnopolska firma doradztwa
kredytowego, specjalizująca się w kredytach hipotecznych. Fachowa wiedza i
„know how” zdobyte przez zespół CREDIT HOUSE POLSKA Doradcy Kredytowi
gwarantują potencjalnym klientom w każdym momencie: wybór najlepszych ofert
dostępnych na rynku oraz bezpieczeństwo i pełną informację o realizowanych
operacjach finansowych.
{mosgoogle}
