Jak kształtują się ceny ziemi w Polsce?
Ceny działek budowlanych są uzależnione od parametrów, takich jak lokalizacja, uzbrojenie terenu, kształt i wielkość działki, sąsiedztwo, jakość dojazdu, komunikacja z centrum miasta. Przy czym należy odróżnić ceny ofertowe od realnych cen transakcyjnych, większość działek oferowanych na rynku ma charakter lokaty emerytalnej, ponieważ ze względu na kosmiczną cenę nie da się ich sprzedać w ciągu najbliższych lat.
Skończyła się gra w zielone i wzrosty cen ziemi po 30% rocznie, po czasach kiedy warto było inwestować w jakiekolwiek grunty dla większości inwestorów zapaliło się pomarańczowe światło. A Ci, którzy nie mają wiedzy jak inwestować w ziemię mogą za niewłaściwe decyzje ponieść karę w postaci zamrożenia gotówki na długi okres. Dzisiaj, aby inwestować w ziemię potrzebna jest wiedza w jakie grunty warto inwestować, w jakiej lokalizacji i cenie warto nabyć ziemię.
Kupujący, którzy nabyli grunty zbyt drogo nie mają perspektywy na szybką sprzedaż i odzyskanie zainwestowanych pieniędzy, a już na pewno nie zrealizują krociowych zysków. Można mnożyć przykłady osób, które kupiły grunty rolne w świetnej lokalizacji z myślą o ich dalszej odsprzedaży, ale gmina nie zgadza się na wydanie warunków zabudowy dla wydzielonych działek i w związku z tym grunty takie mają jedynie walor rolniczy. Przeszkodą dla szybkiej sprzedaży działki może być brak dojazdu do działki, zbyt daleka odległość od linii energetycznej, czy też teren podlegający ochronie architektonicznej, archeologicznej, środowiskowej ( różne programy np. NATURA 2000) lub przeznaczenie w planach miejscowych pod cel publiczny (np. drogę).
Większość kupujących zorientowała się, że boom na grunty minął i już nigdy nie wróci z takim natężeniem jak w latach 2003-2009, od początku kryzysu do chwili obecnej następuje korekta cen ziemi w dół. Osoby, które dziś chcą sprzedać ziemię zderzają się z twardymi realiami rynku kupujących. Zmniejsza się liczba osób kupujących działki z zamiarem budowy domu w perspektywie kilkuletniej, które do tej pory kierowały się przekonaniem, że zakup działki budowlanej to świetny interes, bo przecież nawet jeśli nie zbuduję domu to cena działki będzie wzrastać o 30% rocznie. Dwucyfrowe wzrosty cen szybko nie powrócą i potencjalni nabywcy są tego świadomi, dlatego działki budowlane kupują najczęściej osoby zdecydowane na budowę domu w perspektywie 1-2 lat.
– Jak zarabiać na inwestowaniu w ziemię?
Nadal można zarabiać na inwestowaniu w ziemię krocie, ale trzeba zmienić sposób działania. Ciągle dynamicznie rozwija się zakup ziemi rolnej z zamiarem jej przekształcenia na budowlaną. – Nie liczyłbym na naturalny szybki wzrost cen ziemi, ale nadal można zarabiać wykorzystując dużą różnicę pomiędzy ceną działki rolnej, a budowlanej. Trzeba jednak mieć świadomość, że proces zmiany przeznaczenia gruntu na budowlany jest kosztochłonny, złożony i łącznie ze sprzedażą może zająć kilka lat, a ze względu na skalę inwestycji w większości przypadków nie jest dostępny dla przeciętnego Kowalskiego.
Po zakupie większych areałów ziemi rolnej na przedmieściu należy dążyć do stworzenia Planów Miejscowych, które poza precyzyjnym określeniem przebiegu dróg , mediów, granic zabudowy, pozwoliłoby na podziały geodezyjne na małe działki po około 1000 metrów. Polega to na tym, że właściciel gruntu zwraca się do gminy w wnioskiem o objęcie danego terenu planem miejscowym. Następnie gmina na sesji swojej rady uchwala, podejmuje uchwałę o przystąpieniu do stworzenia planu miejscowego i ogłasza przetarg na wykonawcę tego planu (czyli dla pracowni architektoniczno-urbanistycznych).
Koszt opracowania takiego planu miejscowego o powierzchni średnio ponad 5 ha kosztuje średnio ponad 20?000 zł. Wypowiadają się w nim drogowcy, energetycy, sieci wodne, strażacy, archeologia, konserwator zabytków, ochrona przyrody i wszystkie instytucje mające możliwość ingerencji w plan miejscowy. Uchwalanie planu trwa średnio około 15 miesięcy, dlatego, że po stworzeniu przez pracownie wizji czy koncepcji, jest ona przedstawiana na sesji rady gminy i dopiero wtedy następuje głosowanie nad przyjęciem lub odrzuceniem danej koncepcji. Uchwalenie planu zmierza do zmiany przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany co powoduje wielokrotny wzrost jego wartości i terenów sąsiednich. Średnia różnica między ceną działki rolnej, a ceną działki budowlanej to minimum 500%, a średnio 1000%.
Należy wziąć pod uwagę, że przy zmianie przeznaczenia działki na budowlaną będzie koniecznie poniesienie opłat od wzrostu wartości działki tzn. opłaty adiacenckiej dla gminy (ograniczonej przez ustawodawcę do nie więcej niż 30% od wzrostu wartości, zazwyczaj jest to 20%) i opłaty planistycznej (zależy ona od uchwały rady gminy, jest to w granicach 20% wzrostu wartości, przy czym nie wszystkie gminy pobierają opłatę planistyczną). Opłaty te są pobierane tylko i wyłącznie jeśli ktoś w ciągu 5 lat od przekształcenia teren sprzeda. Po pięciu latach od uchwalenia planu powyższe opłaty nie występują. Cała operacja zmiany planu miejscowego może zająć średnio 15 miesięcy. Warto poświęcić półtora roku na uchwalenie planu miejscowego, ponieważ klienci chętniej kupują działki budowlane, na których wiadomo, gdzie są kable energetyczne wkopane w ziemię, skrzynki energetyczne z licznikami dla poszczególnych nowo wydzielonych działek, zaplanowana sieć wodno-kanalizacyjna i dostęp do drogi publicznej.
Nie jesteśmy na tyle bogatym społeczeństwem, aby każdy zainteresowany inwestowaniem w ziemię mógł pozwolić na zakup kilku – kilkunastu hektarów ziemi rolnej (zwłaszcza w okolicy dużego miasta) z myślą o ich dalszym podziale i przekwalifikowaniu na działki budowlane dla indywidualnych nabywców. Dlatego w kolejnych latach coraz bardziej na znaczeniu będą zyskiwać przedsięwzięcia (firmy) gromadzące grupy indywidualnych zainteresowanych wspólnym zakupem większych areałów ziemi i tworzeniem osiedli działek budowlanych na przedmieściach, realizujące zysk nie poprzez naturalny wzrost ceny ziemi, ale wielokrotny wzrost wartości ziemi dzięki zmianie jej charakteru z rolnego na budowlany.
– w jakich miejscowościach lub regionach należy szukać atrakcyjnych działek rolnych, rekreacyjnych, pod zabudowę. Ile przykładowo trzeba zapłacić za metr działki na Mazurach, czy też Jurze Krakowsko Częstochowskiej?
Jeśli chodzi o okazyjny zakup działek, takie lokalizacje są najpilniej strzeżoną tajemnicą każdego inwestora, ponieważ takich miejsc jest coraz mniej my jako pośrednik również zostawiamy je dla naszych Klientów. Potwierdzam, że są jeszcze tereny nie odkryte, ale przesuwają się one zdecydowanie coraz dalej od centrum miast, a w przypadku działek kupowanych w celach rekreacyjnych coraz dalej od wody.
