Finanse osobiste



  • finanseosobiste.pl
  • finanseosobiste.pl
  • finanseosobiste.pl
  • finanseosobiste.pl
  • finanseosobiste.pl
  • finanseosobiste.pl





KANAŁ RSS

Zasubskrybuj nowości w serwisie przez kanał RSS

Uwaga na mieszkania z prawem dożywocia

14 września 2010

Kupując mieszkanie warto sprawdzić czy nie jest ono obciążone tzw. prawem dożywocia. Może się bowiem zdarzyć, że będziemy mieć niechcianego domownika, któremu na dodatek trzeba będzie zapewnić byt. Sprawa jest o tyle skomplikowana, że informacja o takim lokatorze może nie być widoczna w księdze wieczystej.

- W umowie dożywocia właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na zbywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie, a więc dostarczenie wyżywienia, ubrania, światła i opału czy też pielęgnowanie w chorobie ? wyjaśnia adwokat Bartłomiej Wróblewski.


Nowy właściciel może taką nieruchomością swobodnie rozporządzać, czyli może ją sprzedać bez zgody osoby zwanej dożywotnikiem. I tu pojawia się pewien problem. Informacja o prawie dożywocia nie musi być bowiem widoczna w księdze wieczystej. ? Notariusz, u którego zawiera się umowę dożywocia ma co prawda obowiązek przesłać informację o jej zawarciu do sądu wieczysto-księgowego, ale regulująca te kwestie ustawa o notariacie obowiązuje dopiero od lutego 1991 roku ? mówi B. Wróblewski. A to oznacza, że w przypadku umów zawartych wcześniej w księdze wieczystej może nie być stosownej adnotacji.

Aby uniknąć zakupu mieszkania z niechcianym lokatorem, obok księgi wieczystej trzeba sprawdzić także podstawę nabycia nieruchomości przez obecnego właściciela. Jeśli byłaby to umowa dożywocia, trzeba ustalić czy druga strona tej umowy nadal żyje. Obowiązek sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości przed sprzedażą ma notariusz. Dlatego, aby uniknąć kłopotów, warto także umowę przedwstępną podpisać w formie aktu notarialnego.

- Jeśli już nabędzie się nieruchomość obciążoną prawem dożywocia istnieje możliwość zamiany tego prawa na rentę ? radzi B. Wróblewski. ? W wyjątkowych sytuacjach możliwe jest rozwiązanie umowy dożywocia, ale o tym orzeka sąd ? dodaje.

Adwokat informuje ponadto, że obciążenie nieruchomości prawem dożywocia jest wadą prawną. Jeżeli nie była ona ujawniona w księdze wieczystej, a sprzedający ją zataił, kupującemu przysługuje roszczenie naprawienia szkody. Jeżeli to nie nastąpi, kupujący może odstąpić od umowy bądź domagać się obniżenia ceny. Jeśli wpłacił zadatek, powinien otrzymać go z powrotem.

Opinia prawna:

I.  Podstawy prawne opinii.

1.    Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny,
2.    Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych,
3.    Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece,
4.    Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 25 sierpnia 2003 roku w sprawie wysokości opłat od wniosków o wydawanie odpisów ksiąg wieczystych i zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej wydawanych przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych,
5.    Ustawa z dnia 14 lutego 1991 roku prawo o notariacie,
6.    Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

II. Przedmiot opinii.
Klient zwraca się o zaopiniowanie następujących zagadnień:
a)    Co to jest umowa dożywocia?
b)    Gdzie można sprawdzić  czy nieruchomość jest odciążona?
c)    Jak się zabezpieczyć przed zakupem mieszkania z lokatorem?
d)    Czy notariusz sprawdzi czy mieszkanie jest obciążone prawem dożywocia?
e)    Co zrobić gdy już kupi się mieszkanie obciążone prawem dożywocia?

III. Co to jest umowa dożywocia?

Umowa dożywocia uregulowana jest w art. 908 ? 916 kodeksu cywilnego. W umowie tej właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, w zamian za co nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, które w braku odmiennych uzgodnień między stronami obejmuje: przyjęcie uprawnionego jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału oraz zapewnianie mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowanie w chorobie, jak również sprawienie mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.

Zaznaczyć należy, że przedmiotem własności przenoszonej przy umowie dożywocia jest nieruchomość. Samo pojęcie nieruchomości definiuje art. 46 §1 kodeksu cywilnego, który stanowi, iż nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W związku z powyższym przedmiotem umowy dożywocia nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, gdyż jest ono ograniczonym prawem rzeczowym i mimo że jest zbywalne, nie może być traktowane jako prawo własności, co potwierdza art. 172 ust.1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 244 §1 kodeksu cywilnego.

Następstwem przeniesienia własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia jest obciążenie tej nieruchomości prawem dożywocia, do którego zgodnie z art. 910 §1 kodeksu cywilnego stosuje się przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych i wynikające z tej umowy obciążenia wywierają skutki wobec wszystkich, a zatem nie tylko wobec stron umowy i osób bliskich zbywcy, na rzecz których prawo to zostało ustanowione.

Zgodnie z art. 16 ust.2 pkt. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece prawo dożywocia może być ujawnione w księdze wieczystej. Prawo takie ujawnia się w dziale III księgi wieczystej. Wpis do księgi wieczystej prawa dożywocia powoduje tylko skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Wpis ten nie ma jednak charakteru konstytutywnego to znaczy dla powstania tego prawa nie jest konieczne jego ujawnienie. W art. 7 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece enumeratywnie wymienione są prawa, przeciwko którym nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wśród katalogu praw zawartych w powyższym przepisie wymieniono między innymi prawo dożywocia. W związku z powyższym nabywca nieruchomości obciążonej tym prawem nie może uchylić się od obowiązku wykonania dożywocia z powołaniem się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Strony tego artykułu: 1 2

Tagi: , ,

Podobne artykuły :