Każdy, kto choć trochę zna kulturę naszych sąsiadów zza oceanu, kojarzy pewnie tą wizję: rzędy białych, kwadratowych domków stojących na perfekcyjnie krzyżującej się siatce ulic. Klasyczna, amerykańska suburban utopia stała się w zasadzie symbolem lat 50’ – dzisiaj co prawda będącym raczej obiektem parodii, jednak nadal żywym w ludzkiej pamięci.
Sama historia i status przedmieść – jako osobnej dzielnicy – diametralnie jednak się od siebie różni, jeżeli porównać by Europę i Stany.
W Ameryce przedmieścia narodziły się jako dzielnica na początku lat 20 i związane były – raczej – ze społecznym awansem. Koniec I wojny, wyż demograficzny i uchwalenie przez Senat tak zwanego „G. I. Bill” (ustawy, która – w dużym skrócie – umożliwiała weteranom powrót do społeczeństwa, m.in. przez edukację czy pożyczki na założenie własnej działalności) sprawiły, że zdecydowanie rosła potrzeba na nowe mieszkania.
Dodać trzeba do tego fakt, że tania benzyna, nowo wybudowane autostrady i publiczny transport dawały idealną możliwość dojazdu, a postępy w przemyśle – możliwość stawiania domów szybko i po niskich kosztach. Amerykańskie przedmieścia od samego początku projektowane były jako bardziej prestiżowe i przeznaczone dla wyższej klasy średniej – w odróżnieniu od tradycyjnie kojarzonego z biedą i patologią inner city. Z kolei w Europie dynamika była – w dużej mierze – odwrócona: to centrum kojarzono raczej z wyższymi sferami, a przedmieścia traktowano jako „miejsce zesłania” (niekiedy nawet bardziej dosłownie) dla biednych i niechcianych. Wystarczy – dla porównania – popatrzeć na obraz przedmieść w Wielkiej Brytanii, gdzie zamiast równych rzędów domków i uśmiechniętych dzieci mieliśmy robotnicze osiedla i miejsce narodzin punkowej subkultury. Oczywiście, z rolą przedmieść wiążą się też kwestie natury geograficznej – jeżeli wziąć pod uwagę porównanie powierzchni do populacji, Europa posiada półtora razy większą populację od Stanów, ale o połowę mniejszych kontynent. Stąd wizja amerykańskich urbanistów – rozrastające się przedmieścia – chociażby z tych względów nie mogła zostać zrealizowana.
Historia polskich przedmieść jest w tym wszystkim zagmatwana jeszcze bardziej, biorąc pod uwagę zawirowania natury politycznej i historycznej. W okresie międzywojennym przedmieścia stanowiły rzeczywiście najczęściej „wylęgarnie” miejskiej biedoty (co z powodzeniem wyzyskiwała późniejsza propaganda). Jednak po wojnie nowa władza – tym razem już ludowa – demonstracyjnie gardząc inteligencją, swoją uwagę skupiła właśnie na przedmieściach. Budowa dzielnicy Nowa Huta – mającej, w myśl planistów, stanowić przeciwwagę dla „inteligenckiego” i wielkomiejskiego Krakowa – jest tu chyba najlepszym przykładem. Na ironię zakrawa tutaj fakt, że polskie przedmieścia – jeżeli porównać by je z dwoma przedstawionymi wyżej wzorcami – bliższe są raczej amerykańskiemu, niż europejskiemu zamysłowi. Przyczyny były te same – wyższe zapotrzebowanie na mieszkania (powojenny wyż), dostęp do edukacji i skomunikowanie podmiejskich dzielnic. Nawet sposób ich tworzenia był podobny – planowane od samego początku i przeznaczone dla najbardziej wartościowych (przynajmniej w myśl władzy ludowej) obywateli. Co prawda różnica pojawia się w tempie upadku – amerykańskie przedmieścia proces ten rozpoczęły dopiero w okolicach przełomu tysiącleci, podczas gdy polskie złą sławą zaczęły się cieszyć bardzo szybko.
Mamy wreszcie ostatnie zjawisko, a więc masowe ucieczki na prowincję z miast. Znowu – pierwsza fala tego zjawiska pojawiła się w 70’ w formie tak zwanego white flight (ucieczki białych), która powiązana była z desegregacyjną polityką Stanów i niechęcią białej klasy średniej do mieszanego rasowo sąsiedztwa. Jakkolwiek z dzisiejszej perspektywy takie postępowanie wydać może się dziwne, to pamiętajmy że w latach 70’ nadal istniał pod tym względem spory opór – czego dobrym (choć absurdalnym) przykładem może być decyzja stanu Missisipi, aby zabronić nadawania popularnego programu „Ulica Sezamkowa” ponieważ przedstawiona tam rasowa integracja miała być rzekomo „obraźliwa” dla mieszkańców (co prawda zakaz trwał tylko niecały miesiąc). Po pierwszej fali migracji w Stanach nastąpiła druga – tym razem związana z ekonomicznym kolapsem miast w latach 80’ i upadkiem tradycyjnego przemysłu. Jak na ironię, sprowadziła ona na przedmieścia głównie tych, przed którymi dziesięć lat wcześniej uciekano – a więc biedniejszą czarną ludność z ośrodków przemysłowych i farm. Wreszcie w pierwszej dekadzie XXI wieku nastąpiła trzecia – tym razem już ogólna dla Stanów i Europy – fala ucieczek na przedmieścia, tym razem związana z „białymi kołnierzykami”, które dla świętego spokoju kupowały posiadłości za miastem (szczególnie w atrakcyjnych klimatycznie – na przykład nadmorskich – miejscowościach). Chociaż kryzys finansowy z 2007 roku zahamował te tendencje (nierzadko zmieniając prosperujące przedmieścia w opuszczone ruiny), to na chwilę obecną stwierdzić można że moda na przedmieścia wraca znów. A co to oznacza dla branży mieszkaniowej?
Po pierwsze, co widać po miastach w Polsce, coraz większy popyt panuje na podmiejskie osiedla. I nie chodzi tu już o plagę stawianych bez ładu, składu i – przede wszystkim – poczucia gustu jednorodzinnych domków, ale o całe mieszkaniowe osiedla. Warszewo (o którym więcej dowiedzieć się można tutaj) – Szczecińska podmiejska dzielnica – jest dobrym przykładem takich zmian. Poza samymi mieszkaniami – oferującym praktycznie każdy standard, typ zabudowy i sposób organizacji (są nawet zamknięte osiedla) – buduje się tam również szkoły, parki i inne miejsca przeznaczone dla mieszkańców. I właśnie na to zwracają w dużej mierze uwagę specjaliści od nieruchomości – że odium przedmieścia jako „przystawki” do wielkiego miasta powoli odchodzi w niepamięć, a dzielnice coraz częściej stają się samowystarczalnymi jednostkami. W zasadzie coraz częściej zaciera się też granica pomiędzy tym, co nazwać można „miastem” i „przedmieściem”. Z jednej strony dla wielu stanowi to ułatwienie, z drugiej – niektórzy zżymają się, że zapłacili aby za oknem mieć las i łąkę a nie rozkopany plac budowy. Być może – są to spekulację – za parę dekad dzisiejsze przedmieścia w pełni wchłonięte zostaną przez miasta, a na niezamieszkanych dzisiaj terenach powstaną nowe osiedla na które emigrować będą spragnieni zieleni mieszkańcy. I cały cykl powtórzy się znowu…
