W działalności każdej firmy może przyjść moment, kiedy stanie ona w martwym punkcie. Mimo wysokich obrotów zysk stoi w miejscu lub spada, a zupełnie brakuje kapitału na inwestycje, które mogłyby stać się motorem napędowym dalszego rozwoju przedsiębiorstwa. Ważne jest zatem zapewnienie sobie finansowania zewnętrznego, które pomoże rozwinąć skrzydła.
Firma zmagająca się z zastojem czy finansowym dołkiem ma do wyboru kilka opcji dofinansowania zewnętrznego. Istnieją rozmaite typy kredytów odpowiednie do różnych sytuacji, w jakich może znaleźć się przedsiębiorstwo. Pod uwagę wziąć można także faktoring oraz dedykowaną przedsiębiorcom pożyczkę pod zastaw nieruchomości. Ta ostatnia opcja przydaje się szczególnie w sytuacji, gdy firma potrzebuje gotówki na cito, ale nie tylko. Przyjrzyjmy się, jak wygląda pożyczka pod zastaw nieruchomości w polskich realiach.
Pożyczka pod zastaw nieruchomości – zalety dla przedsiębiorcy
Kredyty dla podmiotów gospodarczych można podzielić na obrotowe i inwestycyjne. Kredyty obrotowe przeznaczone są na finansowanie bieżących potrzeb firmy. Kredyty inwestycyjne natomiast są produktami wieloletnimi, pomagającymi sfinansować tworzenie nowych zdolności produkcyjnych czy usługowych bądź powiększanie tych, które już istnieją.
Niestety, banki najchętniej finansują duże firmy. Przedsiębiorstwa mikro, małe i średnie stanowią już dla nich grupę większego ryzyka. Wniosek o kredyt może zostać odrzucony przede wszystkim ze względu na niewystarczającą zdolność kredytową czy z powodu złej historii kredytowej (wystarczą np. opóźnienia w płatnościach) bądź przynależności firmy do grupy branż wysokiego ryzyka (paliwowa, transportowa, budowlana). Co więcej, przedsiębiorca starający się o kredyt musi skompletować wiele dokumentów, a następnie czekać kilka miesięcy na decyzję banku. Kolejną niedogodnością jest miesięczny układ ratalny, który wymusza konieczność regularnego spłacania rat i odsetek. Taka sytuacja uniemożliwia firmie wykorzystanie pełnego potencjału pożyczonej sumy.
Jak wynika z materiałów opublikowanych przez NBP na podstawie danych z GUS, niedogodności związane z kredytami dla firm skutkują dość niskim stopniem kredytowania polskiej gospodarki. Przykładowo w 2011 r. z kredytów bankowych nie korzystało 40,2% firm objętych badaniem. Mniej więcej połowa przedsiębiorstw nie zaciągała kredytów krótkoterminowych, a ponad 62% podmiotów nie posiadało kredytów długoterminowych. Prawie co piąta firma w całym okresie swej działalności nie korzystała z żadnych kredytów, a aż 43% podmiotów nie miało nigdy kredytu długoterminowego.
Jednak czy to źle, że firmy się nie zadłużają i nie chcą dać zarabiać bankom? Niestety tak. Brak dostępu do kapitału oznacza wolniejszy rozwój i oddawanie pola konkurencji.
Jaką w takim razie przewagę ma pożyczka pod zastaw nieruchomości? Przede wszystkim:
a) krótki proces decyzyjny (w ciągu dwóch dni możemy poznać decyzję wstępną, a w ciągu tygodnia – ostateczną); w banku procedura trwa kilka miesięcy;
b) minimalne formalności: wymagane są tylko dokumenty dotyczące nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie pożyczki; bank wymaga natomiast nie tylko wniosku kredytowego, ale także dokumentów przedsiębiorstwa, wyciągów z konta za ostatnie 6 miesięcy, dokumentów finansowych czy nawet biznesplanu;
c) jednorazowa spłata pożyczki – na koniec okresu obowiązywania umowy; dzięki temu przedsiębiorca ma większą swobodę działania niż w przypadku kredytu bankowego, gdzie musi regularnie, miesięcznie, płacić raty i odsetki.
Wybór firmy i procedura przyznania pożyczki
Kluczową kwestią jest odróżnienie godnych zaufania firm pożyczkowych od prywatnych, niewiadomego pochodzenia. Jak mówi Grzegorz Ufnal z Property Secured Fund SA, firmy zarządzającej grupą PSF, która zajmuje się między innymi udzielaniem pożyczek pod zastaw nieruchomości: Wiarygodna firma podaje do wiadomości informację o źródłach swojego kapitału. Muszą to być oczywiście źródła legalne, takie jak np. fundusze inwestycyjne będące pod kontrolą Komisji Nadzoru Finansowego. Zwracajmy też zawsze uwagę na całkowity koszt pożyczki, który w wielu firmach może wynieść nawet 60% w skali roku. Rzetelna instytucja poinformuje nas o wszystkich kosztach na wstępie.
Unikajmy też firm, które wprowadzają wadliwe rozwiązania prawne w konstrukcji umowy o pożyczkę. Chodzi tu przede wszystkim o pozorną umowę kupna-sprzedaży (firma przedkłada nam do podpisu dokumenty o sprzedaży nieruchomości, podczas gdy faktycznie udziela nam pożyczki). Rzetelna firma da nam do wglądu wzór umowy i nie wprowadzi do niej wadliwych rozwiązań prawnych. Często stosowanym w umowach rozwiązaniem jest przewłaszczenie na zabezpieczenie. W dziale II księgi wieczystej jako właściciel wpisana zostanie firma udzielająca pożyczki, natomiast w dziale III pojawić się musi zapis o roszczeniu o zwrotne przeniesienie – po spłacie zobowiązania ponownie stajemy się właścicielami.
Firma nie może w tym czasie dokonywać żadnych czynności na terenie nieruchomości. Taka forma zabezpieczenia jest de facto tożsama z leasingiem zwrotnym nieruchomości. O popularności i użyteczności leasingu wśród przedsiębiorców nie trzeba wiele mówić. Według raportu CBOS Monitoring kondycji sektora MMŚP 2014 mikro-, małe i średnie firmy w celach inwestycyjnych o wiele chętniej sięgają po leasing niż po kredyt. Jednak w przypadku leasingu mamy zwykle VAT, przewłaszczenie na zabezpieczenie jest obojętne podatkowo.
Wniosek o pożyczkę wraz z dokumentacją podlega analizie technicznej (ocena nieruchomości), później analizie prawnej, a na końcu – finansowej. W przypadku trudności ze spłatą istnieje możliwość prolongaty terminu uiszczenia całości zobowiązania. Do tego czasu przedsiębiorca będzie dysponował pełnym kapitałem.
