Zła rada najbardziej szkodzi doradcy ? mówi łacińskie przysłowie. Ale jeśli chodzi o kredyt, najwięcej do stracenia ma ten, kto z takiej rady skorzysta. Niezależnie od procedury o wszystkich tajnikach umowy zainteresowany dowiaduje się w momencie spłacania spłat.
Poniżej znajdziesz odpowiedź na pytania:
1. Jakie są różnice miedzy ratami stałymi a malejącymi.
2. Jaka będzie łączna wysokość spłat w całym okresie kredytowania
3. Jakie są prognozy cenowe na rynku nieruchomości w ujęciu historycznym i terytorialnym
4. Jakie są prognozy co do siły złotego w stosunku do waluty, w której udzielony jest kredyt
5. Jaka jest wysokość spreadu, czyli różnica między kursem kupna a sprzedaży waluty
6. Jak możemy korzystnie inwestować posiadane przez nas nadwyżki finansowe, jeśli nie chcemy wcześniej spłacić kredytu
7. Co kryje się z zapisach regulaminu banku, a może wpłynąć na umowę kredytową
8. Jakie są przepisy towarzyszące umowie kredytowej, na przykład o ograniczeniach w zaciąganiu kredytów w innych bankach
9. Jakie zapisy zawarte są w innych dokumentach, np. tabelach opłat i prowizji bankowych
10. Jak powstaje oprocentowanie kredytu: WIBOR (LIBOR) plus przypisana marża czy jest wyznaczane decyzją zarządu
Oferujące kredyty hipoteczne firmy doradztwa finansowego przeżywają oblężenie. Na spotkanie z ich pracownikiem trzeba czekać nawet kilka dni. I nic dziwnego. Ceny mieszkań dynamicznie rosną, więc coraz więcej osób traktuje je jako lokatę kapitału. Efekt? Olbrzymie zainteresowanie kredytami hipotecznymi.
W pierwszym kwartale Polacy zaciągnęli ich o 72 proc. więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Równocześnie rośnie liczba ofert kredytowych – wybór jest coraz trudniejszy. Teoretycznie to właśnie doradca finansowy ma pomóc w poruszaniu się po meandrach kredytowego rynku i wybrać najlepszą opcję. Ale w praktyce może się okazać, że o sprawach najistotniejszych dla naszego portfela dowiemy się dopiero wtedy, gdy przyjdzie spłacać zobowiązanie – bo doradcy mówią wiele, ale nie wszystko.
Zdarza się, że pośrednicy swoją poradę ograniczają do obliczenia zdolności kredytowej i porównania nominalnego oprocentowania kredytu w poszczególnych bankach. Taką ofertę przesłał nam pracownik jednej z największej firm w branży, którego “Forbes” (oczywiście incognito) zapytał, gdzie wziąć kredyt na kupno mieszkania o wartości 250 tys. zł na rynku wtórnym. Większość doradców przedstawia również dodatkowe koszty: prowizję banku, ubezpieczenie do czasu wpisu do hipoteki, wycenę nieruchomości, obowiązkową polisę na życie, wystawienie weksla czy opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu lub jego przewalutowanie.
Tyle że to nie wystarczy, by wybrać najlepszą opcję. Banki silnie ze sobą konkurują, więc samo oprocentowanie kredytu jest zbliżone. A nawet jeśli poszczególne oferty różnią się o kilka dziesiątych punktu procentowego, to po doliczeniu dodatkowych kosztów – prowizji, wyceny mieszkania czy prowadzenia obowiązkowego konta, może okazać się, że wysokość raty będzie taka sama.
Wiele banków zamieszcza na swoich stronach internetowych kalkulatory kredytowe – z których korzystają zresztą często sami doradcy – więc na dobrą sprawę oprocentowanie kredytu i koszty jego udzielenia moglibyśmy porównać sami. Zwłaszcza że prosząc o propozycje ofert poszczególnych banków, tylko raz dostaliśmy dokładne wyliczenie, ile w sumie zapłacimy bankowi przez cały okres kredytowania.
Według jednego z doradców Open Finance jedynie 10 proc. klientów tej firmy zaciąga kredyt w rodzimej walucie. Reszta stawia na franki szwajcarskie – zresztą pracownicy Open Finance gorąco nas namawiali do tej waluty, przedstawiając symulacje, ile zyskamy, płacąc niższe raty, i w jaki sposób możemy zabezpieczyć się przed ryzykiem kursowym. Nie wspomnieli jednak o tym, że różnica między kosztami kredytu we frankach i złotych wciąż się zmniejsza ze względu na rosnące, w ślad za Europejskim Bankiem Centralnym, stopy procentowe w Szwajcarii (przy rekordowo niskich w Polsce). W połowie czerwca szwajcarski bank centralny podniósł stopy o 0,25 pkt proc. i w najbliższych miesiącach ma je podnieść ponownie – przynajmniej o tyle samo. Poza tym banki stosują dla franka nieco wyższe marże niż dla złotego.
Możemy się spodziewać, że do końca roku stawka LIBOR-u trzymiesięcznego, będąca zazwyczaj stawką referencyjną, powiększoną o marżę banku, dla oprocentowania kredytów hipotecznych nominowanych we frankach wzrośnie do ok. 1,8 proc. (wobec około 1 proc. jeszcze w styczniu tego roku) – uważa Łukasz Tarnawa, główny ekonomista PKO BP. – Trudno dokładnie określić, jaka będzie różnica w oprocentowaniu kredytów złotowych i we frankach, gdyż banki stosują różne poziomy marż i stawki oprocentowania różnią się w zależności od wysokości wkładu własnego kredytobiorcy i wielkości kredytu. Zdaniem Łukasza Tarnawy jest jednak bardzo prawdopodobne, że przy prognozowanej stabilizacji stóp procentowych w Polsce w ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy różnica między oprocentowaniem hipotecznych kredytów złotowych i we frankach będzie się sukcesywnie zmniejszała Za parę lat oprocentowanie kredytów złotowych i we frankach ma nawet szansę się wyrównać.
Klient powinien oczekiwać uwzględnienia przez doradcę w kalkulacjach kosztów kredytu ewentualnych przewalutowań i tak zwanego spreadu – zwraca uwagę Andrzej Roter, dyrektor generalny Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce. Spread to ustalana przez bank różnica między kursem kupna, czyli wypłaty waluty, a kursem jej sprzedaży – spłaty. Jeśli weźmiemy kredyt we frankach szwajcarskich o wartości 200 tys. zł, wówczas bank podzieli pożyczaną kwotę przez niższy kurs kupna tej waluty. Z kolei spłacać będziemy po wyższym kursie sprzedaży, przeciętnie o 4 procent. W rezultacie równowartość kredytu złotowego automatycznie o tę różnicę wzrośnie. Jeśli zatem oprocentowanie zrówna się, a kurs franka się nie zmieni, wówczas będziemy spłacać wyższe raty, niż gdybyśmy wzięli kredyt w złotych.
Co prawda, większość banków rezygnuje z pobierania opłat za zmianę waluty kredytu, więc teoretycznie możemy go w dowolnym momencie przewalutować, ale wbrew pozorom nie za darmo. Przy przewalutowaniu banki stosują wewnętrzne kursy, więc mogą je podciągać na swoją korzyść. Poza tym operacji tej nie da się wykonać z dnia na dzień, zwłaszcza jeśli bank zmienia zasady rozliczania kredytu dopiero po zmianie wpisu o obciążeniu hipoteki w księdze wieczystej. A jeśli w tym czasie notowania waluty kredytu wzrosną, możemy sporo stracić. Zapłacimy też m.in. za zmianę wpisu o obciążeniu hipoteki (inny opis wysokości kredytu).
Istnieje ryzyko, że doradca może również nie uwzględnić optymalnego dla kredytobiorcy okresu spłaty. Oczywiście im dłuższy, tym niższe raty, ale i wyższe odsetki. Jedynie pracownik Open Finance pokazał nam, ile można teoretycznie zyskać, zaciągając kredyt na maksymalny okres i jednocześnie inwestując zaoszczędzoną w ten sposób różnicę np. w fundusze inwestycyjne.
Trudno też dostać precyzyjną informację na temat różnic między ratami stałymi i malejącymi. Tymczasem to od tego wyboru najbardziej zależy, ile ostatecznie zwrócimy bankowi pieniędzy. Przy racie stałej jej część kapitałowa systematycznie rośnie, a część odsetkowa sukcesywnie maleje, zaś w malejącej część kapitałowa ma w każdej racie taką samą wysokość. Decydując się na raty równe, musimy oddać bankowi więcej, ponieważ suma spłaconych odsetek będzie wyższa niż w wypadku rat malejących. Ale zaczynamy za to od niższych kwot i w dłuższej perspektywie możemy liczyć na obniżkę stóp procentowych i zmniejszenie spłacanych rat.
Poza tym bank wyliczając zdolność kredytową, bierze pod uwagę najwyższą ratę kredytu i dlatego wybór rat malejących znacznie obniża maksymalną kwotę, jaką możemy otrzymać. Decydując się na równe raty, mamy więc szansę na większy kredyt. Malejące mogą się z kolei opłacać, gdy planujemy spłacić kredyt wcześniej, ponieważ z racji tego, że szybko spłacamy kapitał, będziemy mieli mniej odsetek do zapłacenia w momencie oddania całości długu.
Nie zdarzyło się nam, by doradca zwrócił uwagę na to, jakie zagrożenia mogą wynikać z samej umowy kredytowej. A może się w niej sporo kryć. Trzeba sprawdzić, czy w umowie nie ma na przykład zapisu, że będziemy musieli za każdym razem prosić bank o zgodę na zaciągnięcie jakiegokolwiek innego kredytu albo o prawie banku do samodzielnego zdecydowania o przewalutowaniu naszego zobowiązania.
Jeszcze ważniejszy od umowy jest regulamin banku, w którym też może być sporo pułapek. Co najważniejsze, o ile bez naszej zgody bank nie może zmienić zapisów podpisanej umowy, to o treści regulaminu decyduje już jednostronnie. Z regulaminu dowiemy się m.in., w jaki sposób jest zbudowane oprocentowanie.
Metody są dwie. Bank ustala stopę procentową decyzją zarządu – wówczas każde jego posiedzenie może się skończyć niemiłą niespodzianką dla kredytobiorców – albo konstruuje ją na zasadzie: stopa bazowa WIBOR (w wypadku kredytów złotowych) lub LIBOR (w wypadku franka lub dolara) plus marża banku. Marża jest z góry określona w umowie, ale można ją negocjować nawet w trakcie spłacania kredytu, więc ta opcja jest zdecydowanie bardziej przyjazna dla zaciągającego kredyt.
Ale i tu jest haczyk, o którym doradca może nam nie powiedzieć. Bank ma bowiem prawo zastrzec, że oprocentowanie zmieni się tylko wtedy, gdy zmiana stopy bazowej przekroczy określoną wartość. Jeśli wysokość takiego wskaźnika zmienności jest zapisana w umowie, wówczas wiemy mniej więcej, czego się spodziewać. Ale jeśli znajduje się w tabeli opłat i prowizji lub regulaminie – wtedy wszystko może się zdarzyć. Lepiej więc zapytać trzy razy, niż później nieustannie żałować.
Autorem jest Pani Magdalena Krukowska
Tekst pochodzi z sierpniowego numeru miesięcznika Forbes
Serdecznie dziękuję za jego udostępnienie.
www.forbes.pl
