Prawie ćwierć wieku po pojawieniu sie w USA pierwszych produktów typu Reverse Mortgage (RM), odwrócona hipoteka coraz częściej przywoływana jest jako rozwiązanie interesujace w warunkach polskich.
Jego zalety musza byc istotne, skoro juz w 1989 roku rzad amerykanski zdecydował sie udzielic gwarancji rzadowych pierwszemu komercyjnemu produktowi tego typu – Home Equity Conversion Mortgage. 10 lat pózniej produkty typu RM były dopuszczone we wszystkich stanach. Ostatnim, który sie na to zdecydował, był Teksas. Od 2000 roku RM staje sie coraz popularniejsze na rynku niemieckim, gdzie pionierem stał sie Dresdner Bank.
Klasyczny model
Czym zatem jest Reverse Mortgage? W dosłownym tłumaczeniu to odwrócona hipoteka, co jednak niezbyt dokładnie oddaje nature prawna tego rozwiazania, jako ze hipoteka to tylko jeden z elementów omawianego instrumentu. Własciwszym okresleniem jest odwrócony kredyt hipoteczny (OKH). Jest on rozwiazaniem „wynalezionym” w celu ułatwienia osobom posiadajacym majatek w postaci nieruchomosci (do-) finansowania zycia po przejsciu na emeryture, gdy zwykle spada wysokosc ich dochodów.
W klasycznym kredycie hipotecznym kredytodawca stawia do dyspozycji kredytobiorcy kwote kredytu (w jednej lub kilku transzach), pobierajac w zamian opłate w postaci oprocentowania oraz ustanawiajac zabezpieczenie w formie hipoteki na nieruchomosci kredytobiorcy. Spłata kredytu nastepuje ratami, przy czym charakterystyczna cecha kredytu hipotecznego jest najczesciej jego długoterminowosc. W wypadku utraty przez kredytobiorce zdolnosci do spłaty kredytu, kredytodawca zaspokaja swoje roszczenia realizujac ustanowione zabezpieczenie. Sekwencja zdarzen jest zatem nastepujaca: wypłata kredytu wraz z jednoczesnym lub nastepujacym w niedługim odstepie czasu ustanowieniem hipoteki – rozłozona w czasie spłata – ewentualna realizacja zabezpieczenia. „Odwracajac” niejako ten model, otrzymujemy konstrukcje nastepujaca: po ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego, w ustalony sposób nastepuje wypłata kwoty „kredytu”, który nie jest spłacany w okresie zycia kredytobiorcy. Na podstawie zawartej umowy kredytodawca otrzymuje natomiast prawo zaspokojenia swoich roszczen po jego smierci z obiektu bedacego przedmiotem zabezpieczenia. Hipoteka nie jest tu wiec jedynie zabezpieczeniem na wypadek zaburzen w zwykłym sposobie spłaty kredytu, lecz docelowa podstawa uzyskania przez kredytodawce zwrotu wyłozonego kapitału wraz z odsetkami i innymi kosztami. Te ostatnie maja istotny wpływ na wielkosc srodków stawianych do dyspozycji emeryta. Trzeba bowiem zwrócic uwage na istotna odmiennosc klasycznego i odwróconego kredytu hipotecznego: zródło finansowania obsługi kredytu. W pierwszym wypadku z reguły posiadajacy odpowiednia zdolnosc kredytowa – a wiec z reguły dochody odpowiedniej wysokosci – kredytobiorca uzyskuje kredyt bardzo zblizony, a nieraz nawet przekraczajacy wartosc nieruchomosci, bedacej jego zabezpieczeniem. Bank wychodzi bowiem z załozenia, ze spłata kwoty kredytu oraz odsetek nastepowac bedzie z biezacych dochodów klienta. Gdyby ten stracił nagle mozliwosc nalezytej obsługi zadłuzenia, bank stosunkowo szybko jest w stanie zrealizowac zabezpieczenie, unikajac ewentualnych strat. Inaczej jest przy kredycie odwróconym. Tutaj spłata zarówno kwoty kredytu, jak i wszelkich jego kosztów, musi nastapic wyłacznie w ramach wartosci rynkowej nieruchomosci
stanowiacej zabezpieczenie. Jest to naturalne zwazywszy na fakt, ze spłata kredytu nastapi po smierci kredytobiorcy. Przez cały okres korzystania z OKH nastepuje zatem kumulowanie kosztów kredytu. Im dłuzszy okres korzystania ze srodków przez kredytobiorce, tym wyzsze koszty obsługi zadłuzenia. Zelazna reguła modelu OKH jest natomiast, ze kredytodawca nie moze dochodzic zaspokojenia swoich roszczen z innego majatku kredytobiorcy niz nieruchomosc obciazona hipoteka. Do dyspozycji kredytobiorcy stawiana jest zatem w koncowym efekcie kwota znacznie odbiegajaca od obliczanej za pomoca zestandaryzowanej metodologii wartosci nieruchomosci – w zaleznosci od wybranej metody korzystania ze srodków wynosi ona srednio 30 do 55 proc. Głównym czynnikiem majacym wpływ na te wielkosc jest wiek kredytobiorcy. Jako ze odwrócony kredyt hipoteczny jest narzedziem słuzacym uzyskaniu dodatkowych srodków finansowych przez emerytów, w USA skorzystac moga z tego rozwiazania osoby, które ukonczyły 62. rok zycia. Wzrastajaca systematycznie srednia długosc zycia powoduje, ze na OKH decyduja sie najczesciej osoby w wieku 75-76 lat. W modelu amerykanskim emeryt moze wybrac spomiedzy kilku sposobów skorzystania ze srodków finansowych: jednorazowej wypłaty całej dostepnej sumy, dozywotniej (rzadziej – wypłacanej przez okreslony czas) renty, linii kredytowej, badz tez kombinacji wszystkich tych mozliwosci.
Wieksza elastycznosc
Zwykle warunkiem uruchomienia programu OKH jest wczesniejsze spłacenie wszystkich innych hipotek, obciazajacych dana nieruchomosc. Jest to warunek zrozumiały, zwazywszy, ze zaspokojenie kredytodawcy nastepuje po smierci własciciela – celowym jest wiec wczesniejsze uporzadkowanie sytuacji prawnej tak, aby uniknac ewentualnych sporów badz tez nadmiernego zadłuzenia nieruchomosci. Coraz czesciej jednak spotyka sie rozwiazania uwzgledniajace istniejace zadłuzenie nieruchomosci przy okreslaniu dostepnej wysokosci OKH. Pierwotny model RM został takze znacznie rozszerzony. Obecnie po smierci własciciela – kredytobiorcy, czesto nie jest wymagane konieczne automatyczne przejecie zadłuzonej nieruchomosci przez bank. Wypracowano model swego rodzaju „kontynuacjirodzinnej”, dzieki czemu spadkobiercy zmarłego nie sa skazani na nieuchronna utrate rodzinnego majatku. Moga onimianowicie, na mocy stosownej umowy z bankiem, ponownie „odwrócic” sytuacje. Suma zadłuzenia nieruchomosci stanie siewówczas wielkoscia zaciagnietego „na nowo”, zabezpieczonego hipotecznie kredytu, który spadkobiercy beda spłacac tak, jakbyw normalnym trybie go zaciagneli. W kolejnej odsłonie tak oddłuzona nieruchomosc moze stac sie podstawa dofinansowania emerytury dla kolejnej generacji rodziny.
IV filar?
Czy odwrócony kredyt hipoteczny moze wspomóc kulejacy polski system zabezpieczenia emerytalnego? Wydaje sie, ze szanse po temu rosna, choc wypadnie jeszcze poczekac na spełnienie kilku warunków, zanim produkt ten stanie sie szerzej dostepny.
Trzeba przede wszystkim wyraznie powiedziec, ze mozliwosc wykorzystania tego sposobu finansowania rosnie wraz z bogaceniem sie społeczenstwa. Musi istniec najpierw kapitał prywatny, zwiazany w nieruchomosciach, aby mozna było wykorzystac mechanizm
substytucji tego kapitału poprzez kapitał obcy (zewnetrzny) celem zwiekszenia ilosci mozliwych do wykorzystania przez seniorów srodków płynnych. Tymczasem wzrastajaca popularnosc długoterminowych kredytów hipotecznych zaciaganych na budowe
domów, gdzie okres kredytowania zaczyna przekraczac 40 lat powoduje, ze ich własciciele przechodzac na emeryture raczej beda musieli kalkulowac, na ile zmniejszone dochody pozwola im na obsługe pozostałego do spłaty zadłuzenia, niz mogli planowac
„odmrozenie” kapitału zgromadzonego w nieruchomosci. Innym aspektem tego samego problemu jest kwestia swego rodzaju tradycyjnej bariery psychologicznej, moze nawet kulturowego obowiazku przekazania potomnym całego dorobku zycia. Zdecydowanie odrzucic nalezy natomiast pojawiajace sie tu i ówdzie (swego czasu np. w Ministerstwie Budownictwa) pomysły natychmiastowego przeszczepienia na polski grunt modelu RM na przykład z udziałem srodków panstwowych badz komunalnych.
{mosgoogle}
Opracowanie bezpiecznego i korzystnego produktu finansowego wymaga kompetentnego uwzglednienia bardzo wielu czynników, przede wszystkim ekonomicznych i demograficznych, i to w scisłym odniesieniu regionalnym. Istotne znaczenie maja równiez uwarunkowania podatkowe. Wydaje sie jednak, ze ten akurat aspekt przemawia na korzysc OKH – srodki udostepniane na tej podstawie emerytom w formie linii kredytowej lub wypłat o charakterze rentowym nie powinny bowiem byc traktowane jako ich dochody, podlegajace opodatkowaniu. Konieczne byłoby odpowiednie usytuowanie instrumentu OKH w systemie swiadczen emerytalnych i rentowych – poprzez wprowadzenie korzystnych rozwiazan prawnych regulujacych kwestie ewentualnego wpływu srodków udostepnianych emerytom czy rencistom z tytułu OKH na ich prawa do swiadczen. Wydaje sie, ze otrzymywane przez
emerytów (rencistów) wypłaty w ramach umowy OKH powinny byc w tym zakresie traktowane jako całkowicie neutralne, gdyz tak naprawde zródłem ich pochodzenia jest majatek własny beneficjenta – trudno wiec mówic o nich w kategoriach przychodu.
Wypada zatem miec nadzieje, ze sygnalizowane od jakiegos czasu prace kilku czołowych polskich banków nad opracowaniem polskiego odpowiednika Reverse Mortgage w niedługim czasie zaowocuja zaoferowaniem interesujacego produktu finansowego. Jesli
jego praktyczne zastosowanie bedzie wymagało wprowadzenia stosownych rozwiazan prawnych nalezy oczekiwac, ze ustawodawca nie tylko szybko wprowadzi odpowiednie modyfikacje, lecz takze odwazniej niz to było w wypadku IKE siegnie do odpowiednich
zachet finansowych.
Żelazna reguła modelu OKH jest, ze kredytodawca nie moze dochodzic zaspokojenia swoich roszczen z innego majatku kredytobiorcy niz nieruchomosc obciazona hipoteka.
Krzysztof Bramorski
Autor jest radcą prawnym, partnerem zarzadzajacym Kancelarii BSO Prawo & Podatki
Gazeta Bankowa
Serdecznie dziękuję za jego udostępnienie.
www.gazetabankowa.pl
Przejdź do początku tekstu >>> kliknij
Przejdź do spisu treści porad/artykułów >>> kliknij
Przejdź do katalogu polecanych publikacji >>> kliknij
Przejdź do bloga >>> kliknij
Przejdź do forum >>> kliknij
