Sprzedając inwestorom LC Corp, Leszek Czarnecki stał się drugim Romanem Karkosikiem naszej giełdy. A nawet go przebił.
Tak jak Roman Karkosik gwarantuje swoim inwestorom niezłą zabawę w spekulację, która może przynieść krociowe zyski na giełdzie, tak nazwisko Leszka Czarneckiego kojarzyło się z solidnym biznesem i konsekwentnym stosowaniem strategii Win-Win. Czarnecki zarabiając sam, dawał zarobić innym. Wprowadzając na giełdę LC Corp, podważył ten wizerunek. Publiczną ofertę tej spółki przeprowadził w oparciu o siłę swojego nazwiska, przytaczając w prospekcie “reputację największego akcjonariusza” jako przewagę konkurencyjną. Ale podobnie jak u Karkosika za doskonałym marketingiem poszedł znacznie mniej doskonały projekt biznesowy. Czarnecki wycenił swoją spółkę tak samo, jak inwestorzy wyceniają uznanych już deweloperów. Uznał, że 1 metr kwadratowy budowanych przez niego nieruchomości będzie wart 6 tys. zł, czyli tyle, co u najwyżej wycenianych spółek z rynku warszawskiego – Dom Development oraz J.W. Construction, i aż trzykrotnie drożej niż w gdyńskim Polnordzie, dysponującym największym portfelem nieruchomości (1,7 mln mkw. planowanej powierzchni użytkowo-mieszkalnej). W porównaniu z liderami rynku LC Corp ma nie tylko nieporównywalnie mniejsze osiągnięcia (zaledwie jeden projekt na ukończeniu), ale też niezbyt imponujący portfel projektów. Aż 277 tys. z 572 tys. metrów planowanej powierzchni użytkowo-mieszkalnej to osiedla położone na peryferiach Wrocławia (Vratislavia Residence) i Krakowa (Osiedle Zielony Złocień). Na rynku detalicznym z pewnością nie osiągną one takich wycen jak wspomniana oferta Polnordu, której kluczowym przedsięwzięciem jest atrakcyjny warszawski projekt Miasteczko Wilanów.
W ofercie LC znalazła się także jedna inwestycja obarczona ewidentnym ryzykiem – jest to projekt Crown Apartments stawiany w Warszawie na szkielecie dawnej fabryki lamp rtęciowych im. Róży Luksemburg. O tym budynku było głośno już w 1994 r., kiedy na swoją siedzibę przeznaczył go Główny Urząd Ceł. Wówczas badanie firmy Wameco wykazało, że w murach fabryki pozostały znaczne ilości rtęci, które mogą powodować takie schorzenia jak “niewydolność nerek czy też owrzodzenie jamy ustnej”. LC Corp przeprowadził co prawda trzy nowe ekspertyzy, które wykazały, że teren jest czysty. Problem jednak w tym, że mieszkanie to produkt rynkowy, a jego sprzedaż zależy od oceny oferty przez klientów. Dziś nikt nie da więc gwarancji, że legenda o rtęci w murach nie wystraszy potencjalnych kupców. Choć LC Corp zrobił odpowiednie badania marketingowe pokazujące, że ryzyko takie jest minimalne, jednak o całej historii nie wspomniał w prospekcie emisyjnym.
Dwa kluczowe czynniki, czyli marketing nazwiska i krytycznie oceniane fundamenty spółki, były przyczyną daleko idącej ambiwalencji inwestorów (też tak samo jak w przypadku Karkosika). Indywidualni zapisywali się z zamkniętymi oczami – redukcja ich zapisów w IPO sięgnęła 98,12 procent. Natomiast profesjonaliści byli bardziej ostrożni – w transzy inwestorów instytucjonalnych redukcji zapisów nie było.
W tym miejscu analogie się jednak urywają. W przeciwieństwie do Karkosika, Czarnecki nie dał bowiem inwestorom nawet przez chwilę odczuć, że zrobili dobry interes – już na drugiej sesji akcje spadły o 10 proc. wobec ceny w ofercie. Z drugiej strony główny udziałowiec LC Corp dokonał tego, na co nigdy nie poważył się nawet Roman Karkosik – większość pieniędzy z IPO skierował nie do spółki, ale do własnej kieszeni, co sam tłumaczył dobrze przyjętą przez inwestorów finansowych chęcią zwiększenia płynności spółki. Akcje, które jeszcze pięć miesięcy wcześniej obejmował po 1 zł, oczarowanym nim inwestorom sprzedał po 6,5 złotych. W ten sposób zachował kontrolę nad LC Corp (wciąż ma aż 63 proc. akcji) i z nawiązką odzyskał kapitał, który włożył do spółki (około 430 mln złotych). Przez dwa tygodnie od emisji walory LC Corp nadal taniały. 16 lipca inwestorzy byli ubożsi o 179 mln zł, nie licząc kosztów zaciągniętych kredytów.
W tym czasie 689 mln zł z największej prywatnej oferty publicznej zasiliło rachunek holenderskiej spółki Czarneckiego, co – można się tylko domyślać – było sposobem na niepłacenie podatku od tak dużego zysku. Według tegorocznego rankingu najbogatszych “Forbesa” jego cały majątek był wyceniany na 6,2 mld złotych. Warto było za ułamek tej kwoty stracić twarz?
Autorem jest Pan Filip Kowalik
Tekst pochodzi z sierpniowego numeru miesięcznika Forbes
Serdecznie dziękuję za jego udostępnienie.
www.forbes.pl
