Ziemia rolna ma ogromny potencjał wzrostu

Rozmowa z Justyną Kaniewską liderem zespołu Wealth Solutions-Kapitał Ziemski ? propozycji wspólnego inwestowania w nieruchomości gruntowe.

Rynku budownictwa mieszkaniowego, a więc firm deweloperskich i ich klientów, nie ominął kryzys gospodarczy. Jak sytuacja wygląda w przypadku ziemi?

W pierwszej fazie kryzysu, w ostatnim kwartale 2008 roku, banki niemal całkowicie wstrzymały akcje kredytowe. Pod koniec pierwszego kwartału 2009, po zweryfikowaniu metodologii oceny ryzyka, kredyty hipoteczne ponownie stały się dostępne dla osób o obiektywnie sensownej zdolności kredytowej. Dodatkowo, potencjalni nabywcy bombardowani byli ze wszystkich stron informacjami o niespłacanych ratach i ryzyku utraty pracy, co sprawiło, iż wiele osób wstrzymało się z decyzją zakupu nieruchomości – czy to działki pod dom, czy mieszkania.

Ci inwestorzy, którzy wciąż byli gotowi kupować, szukali zaś wyjątkowych ?okazji?, czyli ofert dużo poniżej oczekiwanej przez sprzedających ceny rynkowej. Ta atmosfera miała swój wpływ również na sprzedających. W obliczu kryzysu wielu z nich zdecydowało się ?przeczekać? do lepszych czasów. Większość sprzedających była niechętna do znaczących negocjacji cenowych. Sprzedawali tylko ci, których sytuacja finansowa zmuszała do wyjątkowych ustępstw cenowych. Kupujący szukali okazji, a sprzedający raczej ich nie oferowali. Dodatkowo, większość transakcji była finansowana gotówką, a nie ? jak miało to miejsce w 2007 r. i pierwszych kwartałach 2008 r. ? środkami z kredytów.

Czy na rynku po pierwszych miesiącach tego roku zaobserwowano jakieś zmiany?

Jeżeli chodzi o zainteresowanie gruntami, to jest ono większe niż w roku 2009. Spowodowane jest to między innymi większą dostępnością kredytów. Poprawiły też się nastroje na rynku, nabywcy przestali bać się kryzysu. Należy bowiem uświadomić sobie, że problem nie polega na tym, że ludzie nie chcą kupować ziemi. Są zainteresowani nabyciem gotowych działek pod zabudowę, bo chcą się wyprowadzać z bloków do domów poza miastem. Lepiej zarabiają, mogą sobie na więcej pozwolić. To, czego poszukują to gotowy produkt ? mała działka ok. 1 000-1 500 m.kw., kształtna ? w formie prostokąta lub kwadratu, przylegająca do utwardzonej drogi, zaopatrzona w media, w dobrym sąsiedztwie i niedaleko od środków masowego transportu. Do niedawna jednak mieli utrudniony dostęp do kredytów, teraz ta sytuacja się poprawia.

Jakie są zatem prognozy na 2010 r.?

W Polsce, jak i innych krajach rozwijających się obserwujemy jak powoli zaczynają się tworzyć podmiejskie osiedla domków jednorodzinnych. Ludzie coraz częściej aspirują do tego, by mieszkać we własnym domu. To pewien etap na ich drodze do bogacenia się. To w konsekwencji oznacza, że coraz więcej osób będzie mieszkało poza centrum miasta. Mam tu na myśli nie tylko Warszawę, ale i mniejsze centra, takie jak Grodzisk czy Żyrardów. W obrębie tych miejscowości też tworzą się podobne skupiska. W 2010 r. na pewno będziemy mieć do czynienia z kontynuacją tego trendu.

Kiedy na rynku panowała hossa, wzrost cen ziemi na niektórych obszarach wynosił 300-400 proc. Czy istnieje potencjał do kolejnych tak wysokich wzrostów?

Oczywiście. Wszystko zależy od tego, gdzie i na jakim etapie kupujemy ziemię. Jest sporo terenów, które dopiero zaczynają się rozwijać. Przykładem mogą być działki w obrębie budowanej obwodnicy trasy A2. Co prawda w większej odległości od Warszawy, ale ziemię rolną tam można nabyć w cenie 10-15 zł za metr kwadratowy. Nadaje się świetnie pod warunki zabudowy i do zurbanizowania. W niedalekiej przyszłości będzie ją można sprzedać za 60-70 zł za metr, a więc za czterokrotność ceny nabycia. To pokazuje, że jest duża szansa na wzrosty. Należy jednak pamiętać, że nie wszystkie grunty nadają się pod budownictwo. Trzeba zwrócić uwagę na kierunki rozwoju nakreślone przez gminę i na sąsiedztwo.

Jakie czynniki biorą Państwo pod uwagę wybierając grunty do portfela inwestycyjnego?

Musi to być relatywnie spory obszar, bo w przypadku dużych areałów mamy lepszą siłę przetargową i łatwiej jest nam negocjować cenę. Optymalnie powinno to być 2-4 hektara gruntu, którego przeznaczenie jest już przejrzyście zdefiniowane w studium lub tworzonym planie. Musi być wiadomo jak będą poprowadzone drogi, jak są zaplanowane media. Ziemia powinna być zlokalizowana blisko lokalnego centrum i mieć rozwijające się sąsiedztwo, czyli albo w pobliżu budują się nowe domy, albo już takie istnieją. Musimy mieć pewność, że gmina ma plany dalszego rozwoju infrastruktury.

Czy jest to inwestycja obarczona dużym ryzykiem?

Potencjalne ryzyka to opóźnienie w uchwaleniu studium czy we wdrożeniu planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak wiedząc, że takie trudności mogą zaistnieć wybieramy taką ziemię pod inwestycję, gdzie prawdopodobieństwo ich wystąpienia jest znikome. W takim przypadku dla klienta ryzyko jest praktycznie zerowe, a zainwestowane pieniądze są zawsze do wycofania. Jedyne, o czym musimy pamiętać, to że nieruchomość nie jest płynną inwestycją. Trzeba dać sobie margines około pół roku na wycofanie z przedsięwzięcia pieniędzy. To jedyna niedogodność.

Co z punktu inwestycyjnego jest bardziej atrakcyjne – gotowe grunty pod zabudowę, czy też ziemia rolna, która dopiero w dłuższym horyzoncie może stać się działką budowlaną?

Grunty gotowe pod zabudowę już wygenerowały swój zysk. Nikt ich dzisiaj nie sprzeda poniżej ceny rynkowej. Natomiast w ziemi rolnej tkwi ogromny potencjał, jeśli chodzi o inwestycje. Oczywiście jeżeli tylko znamy jej planowane przeznaczenie. Jej obecni właściciele decydują się na sprzedaż, bo często nie mogą lub nie chcą czekać aż plan zostanie wdrożony, bądź nie stać ich na jej podział. To, co wpływa na późniejszy wzrost wartości tych gruntów to zmiana przeznaczenia i podzielenie jej na działki. W kolejnym etapie doprowadzone zostają media, droga i wartość takiego gruntu w konsekwencji wzrasta.

W co inwestować ? w tereny położone bliżej dużych aglomeracji miejskich czy w ziemię na obszarach położonych dalej, ale gdzie istnieje potencjał do rozwoju?

Najbardziej pewne są grunty, które w ciągu trzech lat mają szansę stać się działkami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe. Większość obszarów w Polsce była i pozostanie ziemią rolną. Natomiast żeby sensownie zainwestować, trzeba znaleźć takie grunty, co do których mamy pewności, że rozwiną się pod budownictwo mieszkaniowe. Z reguły są to bliskie okolice wielkich aglomeracji albo mniejszych centrów lokalnych.

Na czym polega specyfika takiej inwestycji? Jakie są jej główne zalety?

Największym plusem jest relatywnie wysoka stopa zwrotu przy jednoczesnym znikomym ryzyku. Pod warunkiem, że będziemy się trzymać kryteriów doboru nieruchomości, o których już wspomniałam. Trzeba jednak pamiętać o niskiej płynności. Szybka sprzedaż to ok. 3 miesiące, normalna to ok. pół roku.

Jaki horyzont czasowy należy przyjąć dla tego typu inwestycji i z jakiego rzędu nakładami finansowymi jest związana?

To zależy od tego, na jakim etapie kupujemy ziemię. Jeśli z założeniem, że wystąpimy o warunki zabudowy, to zyski można skonsumować już w rok lub najwyżej 2 lata. Jeżeli kupujemy ziemię z założeniem, że poczekamy na wdrożenie planu, to okres ten może się wydłużyć do 3 lat. Natomiast nakłady inwestycyjne są w tym przypadku niewielkie, bo wynoszą około 5 – 7 proc. całej inwestycji.

Od ośmiu miesięcy obcokrajowcy mogą kupować ziemię w Polsce. Czy i w tym przypadku istnieje potencjał do zysków? Ziemia będzie się cieszyć większym zainteresowaniem?

Na tych terenach, na których my inwestujemy nie zauważyłam zwiększonego zainteresowania ziemią przez obcokrajowców. Rozumiem, że jeśliby już podjęli decyzję o zakupie ziemi w Polsce, to głównie z powodów inwestycyjnych. Jednak, żeby sensownie inwestować w grunty, trzeba posiadać dużą wiedzę na temat lokalnego rynku oraz rozumieć sposób funkcjonowania lokalnych władz. Obcokrajowcy takiej wiedzy raczej nie posiadają.

Dziękuję za rozmowę
Rozmawiała Eliza Snowacka
www.wealth.pl

Odwiedź inne serwisy grupy www.FinanseOsobiste.pl
www.nieruchomosciowo.biz
www.UbezpieczeniaPoLudzku.pl
www.poznajTFI.pl
www.AlternatywneInwestycje.com