Dzięki wprowadzeniu funduszy REIT, które są atrakcyjnymi i nieopodatkowanymi formami inwestowania, rynek akcji, przynoszących wysokie dochody z dywidendy, powoduje szybką zmianę sytuacji w sektorze akcji spółek z rynku nieruchomości. W ciągu ostatnich 20 lat nastąpił gwałtowny wzrost rynku funduszy REIT zarówno w USA, jak i w Australii.
Kiedy REITs zostały wprowadzone w USA w latach 60-tych po to, aby umożliwić inwestowanie indywidualnym inwestorom lokowanie w komercyjny sektor nieruchomości, potrzeba było aż trzech dekad, aby rozwinąć ten sektor rynku. Dziś łączna wartość FTSA NAREIT All REITs wynosi 457 mld dolarów. Zauważalny jest także dynamiczny wzrost REITs we Francji, gdzie obecnie działa ponad 40 REIT o łącznej kapitalizacji ponad 40 mld EUR. Fakty te pokazują, że nadszedł czas REITs w Europie.
Zarządzający funduszami dostrzegają obecnie podobne zmiany zachodzące na wielu nowych rynkach REIT, m.in. we Francji, Singapurze i Japonii.
W Wlk. Brytanii strukturę REIT wprowadzono na początku 2007 r. Niemieckie REITs zostały wprowadzone w kwietniu 2007 r. a włoskie REITs – w lipcu 2007. Wiele innych państw także rozważa wprowadzenie podobnej struktury, co może jeszcze bardziej przyczynić się do wzrostu atrakcyjności inwestowania na rynku nieruchomości. Przewiduje się, że w 2007 r. w angielskie REIT zainwestowane zostanie ponad 40 mld funtów szterlingów. W ciągu najbliższych 5 lat w niemieckie REIT zainwestowane może być ponad 120 mld euro. Pojawienie się REIT na pewno ożywi rynek nieruchomości. W przyszłości fundusze REIT staną się głównym motorem aktywności na rynkach inwestycyjnych w najbliższych 2-3 latach.
Europejskie REIT mogą przyczynić się do zaprzęgnięcia prywatnych funduszy do celów publicznych oraz zmniejszyć poziom wahań cen. REIT stają się powoli ważną częścią europejskiego rynku inwestycyjnego.
Polski lider w branży funduszy nieruchomości – Investment Fund Managers – oferuje inwestorom nowoczesną inwestycję w fundusz Robeco bez ryzyka walutowego! W portfelu zwykłego inwestora nieruchomości powinny obecnie stanowić nawet 30%. Z tego blisko 15% aktywów należałoby ulokować w spółki REIT, a resztę – w samodzielnie kupione mieszkanie.
Schemat działania REIT
Spółki typu REIT (Real Estate Investment Trust) gromadzą od inwestorów pieniądze po to tylko, żeby kupić za nie nieruchomości. Zakupione obiekty przynoszą regularne przychody z czynszu. Pieniądze te stanowią zysk REIT, jednak przynajmniej 90% tego zysku musi zostać wypłacone w postaci dywidendy tym, którzy wyłożyli kapitał (jeśli ten warunek jest spełniony spółka REIT jest zwolniona z podatku). REIT jest więc takim pasywnym przekaźnikiem między inwestorami a rynkiem nieruchomości. Akcje spółek REIT notowane są na giełdach i ich wartość jest z reguły silnie związana z rzeczywistą wyceną zakupionych obiektów.
Zarówno REITs jak i inne spółki notowane na giełdzie inwestujące w nieruchomości posiadają zalety, które mogą wykorzystać inwestorzy instytucjonalni. Inwestując na giełdzie łatwo osiągnąć ekspozycję na rynek nieruchomości w sposób szybki, efektywny oraz przy niskich kosztach. Należy jednak pamiętać, że kupując akcje REITs i spółek sektora nieruchomości inwestor wystawia się także na ryzyko zarówno samych nieruchomości, jak i jakość kadry zarządzającej.
Europejska inicjatywa w zakresie REIT
Trwa dynamiczny rozwój europejskiego rynku REIT. Europejskie rządy przyjęły struktury REIT niedawno i dopiero teraz mogą podążać drogą wyznaczoną przez amerykańskie i azjatyckie REIT. To, co może pomóc Europie w dogonieniu pionierów tego rynku, to duża podaż gotowych produktów oraz stabilny trwały wzrost.
Na tegorocznej wrześniowej konferencji European Public Real Estate Association (EPRA) w Atenach, zaprezentowano badanie “European REIT development”, pokazujące potencjał wzrostu podatkowo efektywnych struktur REIT w Europie. Autorzy przewidują, że długookresowo o 140 mld EUR wzrosną aktywa na europejskim rynku kapitałowym.
Głównym czynnikiem prognozowanego wzrostu jest wprowadzenie prawodawstwa umożliwiającego tworzenie struktur REIT na największych europejskich rynkach oraz większa dostępność najwęższej jakości produktów inwestycyjnych opartych na nieruchomościach z prywatnych funduszy nieruchomości, korporacji i organizacji rządowych. Ponadto solidne fundamenty ekonomiczne oraz wyrastający popyt inwestorów lokujących w nieruchomości wzmocni wyrost rynku kapitałowego.
Najważniejsze różnice pomiędzy funduszami REIT na świecie
Według EPRA Europa reprezentuje zaledwie 22,6% globalnej kapitalizacji REIT szacowanej na ok. 754 mld EUR pomimo posiadania 42,3% aktywów w rynku bezpośrednich inwestycji na rynku nieruchomości. Niewielki udział notowanych na giełdach aktywów opartych o nieruchomości w porównaniu z całkowitą kapitalizacją rynku (4,9%) sugeruje potencjał dużego wzrostu.
Badania EPRA przewidują, że począwszy od roku 2009 łączna wartość nienotowanych funduszy rynku nieruchomości, których okres trwania dobiegł końca wyniesie brutto 26,9 mld EUR. To właśnie nieruchomości tych funduszy będą tymi, które wejdą na rynek za pomocą struktur REIT.
Wprowadzenie REIT przyczyni się do wzrostu udziału inwestorów indywidualnych jako uczestników rynków kapitałowych oraz jako inwestorów w REIT. Dodatkowo spodziewać się można wzrostu w modelowej alokacji aktywów funduszy emerytalnych z obecnego średniego poziomu w Europie 6% do preferowanego poziomu inwestycji w ten rodzaj aktywów na poziomie 15%, co daje potencjalny popyt co najmniej 24 mld EUR rocznie napływających aktywów.
Jak rosły zyski z nieruchomości komercyjnych?
W 2006 r. zamożni inwestorzy pozbywali się inwestycji alternatywnych, a w zamian uzyskiwali znaczące profity z inwestycji w nieruchomości. To zainteresowanie skupiło się na nieruchomościach komercyjnych i akcjach nieruchomościowych spółek inwestycyjnych (REITs). Wraz z rosnącą przejrzystością i płynnością globalnego rynku nieruchomości inwestycje te stały się mniej ryzykowne. Wartość transakcji bezpośrednich na rynku nieruchomości na świecie wyniosła 682 mld USD (o 38% więcej niż w 2005 r.). Obecnie globalny rynek nieruchomości (razem bezpośrednie inwestycje i REITs) warty jest 900 mld USD.
Inwestując w nieruchomości komercyjne inwestorzy są kuszeni stałymi i stabilnymi przychodami z wynajmu. Popyt ze strony funduszy emerytalnych, inwestorów zagranicznych, funduszy private equity i spółek REIT przyczynił się do znacznego wzrostu cen nieruchomości. Również brak zaspokojenia popytu przez podaż oraz wzrost w 2006 r. kosztów budowy dodatkowo napędziły zyski z nieruchomości komercyjnych.
Rok 2006 był rokiem wysokich stóp zwrotu dla spółek REIT. Są one notowane tak, jak akcje. Tym samym są płynne, dostępne i atrakcyjne dla dużego grona inwestorów. Indeks spółek REIT w USA (FTSE NAREITS U.S. Real Estate Index) zyskał w 2006 r. 34,4%, w porównaniu do wzrostu indeksu akcji S&P 500 w wys. 15,8%. W dodatku na świecie coraz więcej krajów ustanawia prawodawstwo dla spółek REIT. W ostatnich miesiącach do ich grona dołączyły: Niemcy, Wlk. Brytania i Włochy. REITs są również popularnie w rozwiniętej Azji – w Japonii pierwsze REIT powstały w 2001 r., obecnie jest ich 36, a rynek wart jest 30 mld USD.
Nie dziwi więc fakt, że udział nieruchomości w portfelach HNWI w 2006 r. wzrósł do 24% z 16% w 2005 r.
Dobre rynki azjatyckie…
Wśród inwestorów utrzymuje się duże zainteresowanie rynkami azjatyckimi, gdzie perspektywy długoterminowego wzrostu są najlepsze na świecie. Wzrost zaangażowania na rynkach Azji Wsch. idzie w ślad za stopniowym przesuwaniem ciężkości światowej gospodarki w kierunku gospodarki chińskiej i jej satelitów. Trend wysokiego zainteresowania tym kierunkiem inwestycyjnym będzie kontynuowany w przyszłości.
Druga strona medalu inwestycyjnego to kontynuacja zainteresowania inwestycjami na bardziej stabilnych długoterminowo rynkach rozwiniętych. Istotny element portfeli stanowić będą również inwestycje w nieruchomości.
Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce – zdominowany przez inwestorów zagranicznych
Na polskim rynku operują obecnie trzy główne grupy firm, które mają odmienne strategie działania. Po pierwsze – inwestorzy zainteresowani wynajmem, po drugie – inwestorzy lokujący tu pieniądze (a zatem – obok krótkookresowych dochodów z czynszów – liczący na ekstrapremię po sprzedaniu nieruchomości), po trzecie – deweloperzy.
To także inwestorzy, którzy odróżniają się jednak od poprzednich tym, że kreują produkt (przygotowują projekt inwestycji, nabywają grunt, organizują pozwolenie budowlane, niekiedy samodzielnie budują, a potem oddany do użytku budynek przeważnie sprzedają). Choć czasami zarządzają nim dłużej, w imieniu zleceniodawcy.
Ponieważ nieruchomości komercyjne są coraz większe, wymagają coraz wyższych nakładów. To głównie z tego powodu wśród deweloperów jest tak mało firm polskich. Od roku 2004 deweloperzy z krajów UE mają 63% udziału w rynku polskich nieruchomości przemysłowych i magazynowych, a inwestorzy z USA blisko 22%. Podobne są proporcje dla pozostałych dwóch segmentów: obiektów biurowych i handlowych.
Na globalnym i polskim rynku inwestycji w nieruchomości – karty rozdają fundusze inwestycyjne. Mają one swoją własną nazwę (REIT) i to one zdynamizowały u nas ostatnio obrót gruntami budynkami. Np. na warszawskim rynku biurowców większość transakcji kupna-sprzedaży w ciągu ostatnich 4 lat można przypisać REIT-om. Pozostali nabywcy aktywniejsi byli w mniejszych miastach. Fundusze te poprawiają płynność, ułatwiając deweloperom wyjście z rynku.
Badania Cushman & Wakefield EMEA zwracają uwagę, że skutkiem ubocznym boomu inwestycyjnego na świecie będą wkrótce fuzje oraz przejęcia wśród REIT-ów. To z kolei może odwrócić kapitał od bezpośrednich transakcji zakupu nieruchomości i doprowadzić do globalnej redukcji napływu inwestycji na ten rynek. Nie grozi to jednak w 2007 r., a być może także w przyszłym. Na razie tu się nieźle zarabia…
Ożywienie w sektorze generalnego wykonawstwa może trwać kilka lat
Dotyczy to zwłaszcza projektów infrastrukturalnych. Rozwój sytuacji w zakresie oceny koniunktury na rynku budowlanym należy opierać na możliwościach wykorzystania przez polskie firmy i samorządy środków unijnych w latach 2007-2013. Jeżeli będą one zagospodarowane właściwie i na czas, mogą zdecydowanie poprawić atrakcyjność naszego rynku w perspektywie dalszego napływu kapitału prywatnego.
Poprawa infrastruktury państwa zawsze pozytywnie wpływa na jego atrakcyjność dla kapitału zagranicznego. Ale ożywienie w tym sektorze zależy również od wskaźników ekonomicznych uzyskiwanych przez całą gospodarkę, co oznacza, że będzie ona zależeć również od gospodarczej polityki państwa. Na rynku powinien dominować sektor projektów infrastrukturalnych, co nie wyklucza rozwoju innych sektorów, wśród których dużą rolę nadal odgrywa segment obiektów biurowych, centrów handlowych i przemysłowo-magazynowych.
W Polsce pojawiło się już kilka ofert inwestycyjnych opartych o rynek REIT
Europejskie spółki tego typu skupione są w indeksie EPRA. W ostatnich kilku latach KBC TFI uruchomiło 3 zamknięte fundusze inwestycyjne, których wyniki są uzależnione właśnie od notowań tego indeksu. Najstarszy z tych funduszy – KBC Index Nieruchomości od listopada 2005 r. zarobił ok. 40% – to więcej niż polskie fundusze. Przy czym trzeba sobie zdawać sprawę z różnic między tymi produktami. Kilka tygodni temu 5-letnią lokatę opartą o europejskie i japońskie spółki REIT wprowadził Expander. Z pewnością takich ofert będzie jeszcze znacznie więcej. Nasze władze powinny jednak pomyśleć nad tym, jak zamienić polskie nieruchomości w papiery wartościowe. Wkrótce może się okazać, że boom na rynku mieszkaniowym mamy za sobą. Oszczędności Polaków mogłyby wówczas trafić do innych segmentów rynku nieruchomości. Do tego niezbędne jest jednak rozwiązanie prawne typu REIT.
Investment Fund Managers – liderem w oferowaniu funduszy REIT w Polsce
Investment Fund Managers Sp. z o.o. (IFM) jest butikową instytucją finansową oferującą rozwiązania inwestycyjne oparte o najlepsze fundusze inwestycyjne dostępne na polskim rynku. W ofercie IFM znajduje się ponad 220 polskich i zagranicznych, otwartych funduszy inwestycyjnych zarządzanych przez 14 dużych instytucji finansowych o zasięgu światowym (AIG, BPH, Commercial Union, ING, Fortis, Franklin Templeton, KBC, Legg Mason, BlackRock Merrill Lynch, Robeco SEB, Skarbiec, Superfund, Union Investment). Rozwiązania pozwalają na ulokowanie oszczędności i czerpanie zysków ze wszystkich głównych rynków finansowych świata. Klienci mają możliwość pełnej dywersyfikacji ryzyka inwestycyjnego poprzez np. dywersyfikację walutową, regionalną, produktową. Oferta obejmuje także specjalistyczne obszary inwestycyjne np. fundusze technologiczne, biotechnologiczne, surowcowe, czy zorientowane na wybrane w danym regionie małe i średnie spółki. Firma powstała w grudniu 2003 r. Działalność operacyjna prowadzona jest od 2004 r. na podstawie zezwolenia Komisji Nadzoru Finansowego. Kapitał udziałowy wynosi 1.375.000 PLN.
W ofercie znajduje się kilka funduszy akcji spółek nieruchomości komercyjnych, m.in.: Franklin Global Real Estate (w USD i EUR), Fortis L Fund Real Estate Europe (w EUR) oraz Robeco Property Equities (w EUR).
W Polsce nadal kontynuowany jest trend wzrostu zamożności w oparciu o szybki wzrost kapitalizacji spółek giełdowych, dużą liczbę debiutów nowych spółek na GPW, szybki wzrost PKB i boom na rynku nieruchomości. Obserwujemy większą świadomość wysokiego poziomu wycen spółek giełdowych i poszukiwanie alternatywnych produktów i rynków, gdzie potencjał wzrostu jest podobny lub wyższy niż w Polsce, a ryzyko inwestycyjne charakteryzuje się niższym poziomem.
Na polskim rynku powstało setki nowych milionerów
Na polskim rynku decydujący wpływ na kreację bogactwa miał dynamiczny wzrost kapitalizacji spółek giełdowych, który wykreował w 2006 r. setki nowych milionerów. Kapitalizacja krajowych spółek na GPW w Warszawie w 2006 r. wzrosła o 40% i na koniec roku wyniosła 635,9 mld PLN. Było to zasługą wejścia nowych spółek na parkiet (w 2006 r. zadebiutowało na GPW 38 nowych spółek), a także utrzymującej się dobrej koniunktury. Liczba nowych osób dysponujących płynnymi majątkami o wartościach powyżej 1 mln USD zwiększała się z każdym, kolejnym debiutem giełdowym.
Kolejnym czynnikiem był, szybszy od światowego, wzrost PKB, który wyniósł w 2006 r. 6,1% (światowy PKB wzrósł w 2006 r. o 5,4%). Jest to jeden z najwyższych wskaźników w Europie i na świecie. Istotnym czynnikiem wzrostu majątków najzamożniejszych Polaków był również boom na rynku nieruchomości. Nie tylko istotnie wzrosły ceny gruntów budowlanych i inwestycyjnych, ale przede wszystkim dynamicznie zmieniły się ceny nieruchomości mieszkaniowych (mieszkania i domy).
Właściciele ostrożniej podejmują decyzje, dokładnie kalkulując spodziewane zyski
W 2006 r. obserwowaliśmy rosnące zainteresowanie zamożnych osób prywatnych profesjonalnym doradztwem w zakresie lokowania płynnych majątków na światowych rynkach kapitałowych, w zróżnicowane klasy aktywów (papiery dłużne, akcje, obligacje, inwestycje alternatywne, nieruchomości). W szczególności obserwowaliśmy dążenie do równoważenia ryzyka inwestycyjnego rynków rozwijających się inwestycjami na rynkach rozwiniętych, w szczególności w Europie Zach. oraz w USA. Niemniej jednak, inwestycje na rynkach rozwijających się, a przede wszystkim w Azji, cieszyły się nadal popularnością.
Wśród krajów, do których płynęło najwięcej środków należy wymienić Chiny oraz Indie. Osobnym tematem inwestycyjnym, który wzbudził zainteresowanie inwestorów były fundusze spółek nieruchomościowych REIT, co ze względu na doskonałą koniunkturę na rynku nieruchomości komercyjnych oraz fakt, że tego typu fundusze stanowiły nowość na polskim rynku w 2006 r. nie powinno dziwić. Średnie zaangażowanie klientów w fundusze nieruchomości oscylowało w okolicach 10-15% portfela.
Obiecujący rok 2007
Sądzono, że rynek w 2006 r. osiągnął już moment największych wzrostów, jednak okazało się, że kolejny rok zakończy się równie dynamicznie. Nastroje europejskich inwestorów są raczej optymistyczne i należy spodziewać się rosnącego poziomu transakcji w bieżącym roku. Inwestorzy bardziej koncentrują się na jakości nieruchomości i możliwości uzyskania z niej stałego przychodu w dłuższym okresie.
Coraz większa liczba transakcji jest przedłużana lub renegocjonowana przez inwestorów, którzy zaczynają być coraz bardziej świadomi przyjmowanego ryzyka. Dominującą cechą rynku jest wciąż nadmierny popyt. Dla najlepszych nieruchomości w większości krajów liczba składanych ofert utrzymuje się na poziomie 5-10, podczas gdy 12 miesięcy temu wyniosła ona 10-15, przez co rynek jest wciąż niezwykle konkurencyjny, choć układ sił powoli się wyrównuje.
Nie słabnie zainteresowanie Irlandii i Wlk. Brytanii, odnawia się popyt ze strony funduszy niemieckich. Jednocześnie znaczna część funduszy europejskich zaczyna kierować swą uwagę na dalej położone kraje, szczególnie w Azji.
Jednym z potencjalnych źródeł nowego kapitału na rynku może być w przyszłości sektor funduszy inwestycyjnych typu REIT. W tym roku Niemcy i Włochy dołączyły do Wlk. Brytanii, otwierając swoje rynki na spółki REIT.
Rynek biurowy wykazuje największą aktywność
Przypada na niego prawie 50% wartości transakcji w I kwartale br., jednak zainteresowanie wschodzącymi sektorami takimi, jak rynek hotelowy i mieszkaniowy pozostaje silne. W rzeczywistości to raczej brak zasobów niż niedobór popytu powoduje, że w pozostałych segmentach rynku działalność jest ograniczona, a kompresja stóp kapitalizacji nadal przyciąga sprzedających.
Tendencja ta nie dotyczy wszystkich rynków. Wielkość transakcji spada w niektórych obszarach, jak np. w Wlk. Brytanii, Norwegii, Polsce, Szwecji i Belgii. W niektórych przypadkach jest to wynikiem ustalenia ram czasowych przeprowadzanych transakcji, jednak oczywiste jest, że w szczególności Wlk. Brytania doświadcza zwolnienia aktywności w sytuacji, gdy rynek dostosowuje się do sytuacji, gdy stopy zwrotu z nieruchomości zbliżyły się do poziomu stóp procentowych.
Największy wzrost aktywności inwestorów odnotowano w Europie Zachodniej
Tu większość inwestorów skupia się na rynkach oferujących zasoby zdolne do zaspokojenia ich potrzeb. W porównaniu do średniej kwartalnej w 2006 r., w I kwartale br. największy wzrost aktywności zaobserwowano w Holandii, Finlandii i Włoszech, ale największy skok – co zrekompensowało spadek aktywności w Wielkiej Brytanii – nastąpił we Francji (24% w stosunku do średniej kwartalnej ubiegłego roku) i w Niemczech (17%). Pośród rynków wschodzących, Turcja wykazała największy wzrost aktywności, jednak oczekuje się, że większość krajów uzyska wyższe wartości transakcji, biorąc pod uwagę ogólne roczne obroty.
Jednocześnie mniejsze miasta w całej Europie zaczynają przyciągać inwestorów zniechęconych ograniczoną podażą i niskimi stopami kapitalizacji na większych rynkach. Dla wielu inwestorów jest to pierwszy kontakt z mniejszymi miastami Europy i należy spodziewać się stałego wzrostu popytu w tych lokalizacjach w następnych 1-2 latach, z naciskiem na nieruchomości korzystnie wynajęte.
Co w przyszłości?
Zamożne osoby będą zmniejszały zaangażowanie w Ameryce Północnej na rzecz Europy w poszukiwaniu wyższego potencjału wzrostu na rynkach rozwijających się Europy Wsch., co już odzwierciedla rosnący kurs euro.
Zaangażowanie na rynkach Azji i rejonu Pacyfiku może nieznacznie zmaleć, podczas gdy inwestycje HNWI w Ameryce Łacińskiej pozostaną na niezmienionym poziomie.
Oczekuje się realizacji zysków z inwestycji w nieruchomości i zwiększenia zaangażowania w inwestycje alternatywne, choć nieruchomości będą nadal generowały wysokie zwroty oraz utrwalą swoją pozycję jako aktywa inwestycyjne w Europie i na rynkach azjatyckich, nadal będą stanowiły przedmiot zainteresowania z strony HNWI.
Obserwowane jest zwiększone zainteresowanie inwestycjami środowiskowo-społecznie odpowiedzialnymi (Environmentally and Socially Responsible Investments, SRI).
Obserwowane jest zwiększone zainteresowanie inwestycjami w paliwa alternatywne.
Rynek w Wlk. Brytanii stabilizuje się i widać oznaki spowolnienia na rynku mieszkaniowym w niektórych rejonach Europy. Jednak nieruchomości komercyjne, przy spadających stopach kapitalizacji, przyspieszającemu wzrostowi czynszów i znaczącemu napływowi nowych inwestycji mają doskonałe warunki do rozwoju.
Roczny wskaźnik wzrostu czynszów, który wyniósł 10,2% w I kwartale 2007 r. w całej Europie, napawa optymizmem na przyszłość rynków inwestycyjnych. Ożywienie gospodarcze jest wynikiem poprawy nastrojów społecznych, co zaowocowało rozwojem rynków zarówno handlowych, jak i biurowych – roczny wzrost wyniósł odpowiednio 11,2% i 12,1% w I kwartale. Stały wzrost kosztów budowy przyczyni się do wzrostu czynszów, co może usprawiedliwić poziom stóp kapitalizacji.
Sytuacja ekonomiczna na przełomie roku 2008-2009 rysuje się dość niepewnie. Będzie ona uzależniona od stopnia nasilenia inflacji, co przełoży się na poziom stóp procentowych. Jednak w krótkim okresie obraz światowej gospodarki maluje się w jasnych barwach. Należy oczekiwać rekordowej wartości transakcji na poziomie ponad 240 mld EUR, co stanowi wzrost o 8% w stosunku do 2006 r.
Atrakcyjna oferta zagranicznego funduszu: w złotych i bez ryzyka kursowego!
Po raz pierwszy towarzystwo funduszy zagranicznych zaoferowało swoje produkty globalne w złotych, bez ryzyka walutowego, które jest jednym z głównych czynników zniechęcających do inwestowania w fundusze zagraniczne. Jeżeli w 2006 r. klient zarobił na lokujących w dolarach funduszach dłużnych 18% (co jest wynikiem bardzo dobrym), ze względu na umacniającego się złotego, zysk ten sprowadził się do niewiele ponad 10%. W przypadku zaś funduszy akcyjnych i okresu 3-letniego, kiedy to złoty wzmocnił się o 20% wobec dolara i euro – spadek wyniku na inwestycjach (sięgającego pierwotnie 60-70%), właśnie o wspomniane wcześniej 20%, z góry zachęca zainteresowanych do wyboru oferty krajowej.
Należy spodziewać się, że coraz więcej funduszy będzie proponowało jednostki uczestnictwa w złotych, ponieważ ryzyko walutowe odstrasza klientów. W ślad za Robeco pójdą na pewno inne zagraniczne towarzystwa. Jednak, aby w złotych uzyskać taką sama stopę zwrotu jak w podstawowym pieniądzu funduszu, konieczne jest uzyskanie wyników wyraźnie lepszych niż w podstawowej jego walucie. Dlatego że zarządzający musi „hedge’ować” – a więc zabezpieczać się przed zmianami kursu, co kosztuje 2-3% aktywów związanych z taką operacją.
Każdy zagraniczny fundusz inwestujący poza Polską jest konkurencją dla naszych TFI, które nie mają w tej dziedzinie większych sukcesów a wyeliminowanie ryzyka kursowego tę konkurencyjność zwiększa, zwłaszcza w funduszach obligacji, które w tym momencie dadzą zyski zbliżone do polskich, a wraz ze wzrostem stóp procentowych w Eurolandzie będą nawet bardziej rentowne.
Fundusze inwestujące w spółki rynku nieruchomości komercyjnych (REITs)
Fundusze te należą do grupy najlepszych światowych inwestycji. Boom trwa na rynku nieruchomości od kilku już lat, niezależnie od lokalnych tąpnięć. Od 2000 r. wyniki funduszy spółek nieruchomościowych są lepsze niż notowania indeksu światowych firm. Co ważniejsze, na rynkach nieruchomości dochodzi właśnie do fundamentalnej zmiany. W kolejnych krajach powstają REIT – nieruchomościowe spółki inwestycyjne. Korzystają z przyjaznego prawodawstwa, przede wszystkim podatkowego. Ich dochody pochodzą bowiem z czynszu za wynajem posiadanych nieruchomości i z ich sprzedaży. Są nieopodatkowane – ale tylko wtedy, gdy niemal w całości zostaną wypłacone inwestorom. Dzięki temu np. Fortis L Fund Real Estate Europe, inwestujący w spółki REIT, wypłacił w styczniu 2007 r. półroczną dywidendę w wysokości zapewniającej rentowność na poziomie 3,97% rocznie, tyle że… przy rocznym wzroście wartości jednostki sięgającym 36%.
Na rynek spółek REIT jako pierwsze otwarły się USA. Potem dołączyły do nich Holandia, Australia i Nowa Zelandia, a prawdziwy wysyp nastąpił kilka lat temu: wraz z akcesem Belgii, Francji, krajów azjatyckich. W tym roku do peletonu dociągnęły Wlk. Brytania, Włochy i Niemcy, a takie posunięcie rozważają już m.in. Brazylia, Finlandia, Meksyk, Kanada oraz Indie.
Dzięki REIT fundusze inwestycyjne i emerytalne mogą wreszcie szeroko lokować na rynku nieruchomości komercyjnych. Bezpośrednie wkładanie środków w akcje dewelopera czy konkretne nieruchomości jest dla takich spółek obarczone ryzykiem oraz związane z różnymi niedogodnościami, choćby podatkowymi, a także z dodatkowymi kosztami.
REITs oferują profesjonalne zarządzanie i zero podatku
Na dodatek ich kursy podążają za trendami na rynkach nieruchomości, a nie akcji, co czyni z nich instrument stabilizujący portfel inwestora. Tym bardziej że jest to najmniej zglobalizowany rynek. Kiedy giełda nowojorska ma chrypkę, odbija się to ciężką grypą na rynkach rozwijających się. Ale aż takiego powiązania na rynkach nieruchomości dotychczas raczej nie widać.
Fundusze REIT są interesujące dla inwestorów ze względu na stabilność ich dochodów. Można je pod tym względem porównywać do funduszy obligacji, opracowano nawet służące temu wskaźniki. Pokazują one na tle rentowności funduszy papierów dłużnych stałe dochody z czynszów spółek REIT. Wynoszą one 6-7% rocznie – to już więcej niż osiągany przez nie zysk, a jeszcze do tego trzeba doliczyć wzrost cen nieruchomości.
{mosgoogle}
Na razie wyniki funduszy inwestujących w nieruchomości są doskonałe – nawet na rynku amerykańskim. Mierzone indeksami nie zachwycają, natomiast wartość najlepszych funduszy spółek nieruchomościowych REIT wzrosła w ciągu roku o ponad 50%. W Europie fundusz Fortis zarobił 36%, a jego stopa zannualizowana za ostatnie 3 lata to 34%. Po otwarciu na REIT Niemiec, Francji i Wlk. Brytanii, można przewidywać dalszą hossę.
Źródła:
1. www.valuer.pl
2. www.ifmpl.com/UserFiles/File/PDF/WORLD_WEALTH_REPORT_2007_komentarz_IFM.pdf
3. www.bpcc.org.pl/article.php?id=1656
4. www.investinreits.com
5. www.nareit.com
6. www.realestatejournal.com
7. www.europe-re.com
8. www.epra.com/media/EPRA_REIT_Survey_2007.pdf
9. www.ftse.com
10. www.investopedia.com/terms/r/reit.asp
Autorem jest Pani Sylwia Hucik Gaicka
Tekst pochodzi z Portalu www.inwestycje.pl
Serdecznie dziękuję za jego udostępnienie.
www.inwestycje.pl
