Kredyty mieszkaniowe to w ostatnich miesiącach bardzo popularny temat. Zwłaszcza o kredytach walutowych zrobiło się bardzo głośno pod koniec ubiegłego roku. Wpływ na to miała nie tylko rekordowa wartość kredytów hipotecznych udzielonych w 2005r. która wyniosła 22 mld zł ale propozycje Nadzoru Bankowego mające na celu wprowadzenie znacznych ograniczeń w udzielaniu kredytów walutowych.Bez względu na czy zamierzasz brać kredyt złotówkowy czy walutowy przeczytaj kredytowe ABC.
Kredyty mieszkaniowe zaciągane w walutach stanowią blisko 65% portfela kredytów mieszkaniowych, których wartość w 2005 r.wg danych ZBP sięgnęła 52 mld zł.
Propozycję ograniczeń w kredytach walutowych wysunęły do Nadzoru Bankowego banki, które nie udzielają kredytów hipotecznych: ING BSK, BZ WBK i Pekao. Tłumaczą swoją decyzję dbałością o interes klientów zadłużających się w walutach i narażonych na ryzyko walutowe oraz o bezpieczeństwo banków na wypadek utraty wypłacalności przez zadłużonych klientów.
Wystarczy jednak porównać wysokość raty kredytu w CHF i PLN aby zobaczyć, iż we frankach szwajcarskich płacimy ok. 25-30% mniej. To najbardziej przemawia do klienta.
Wymierne korzyści finansowe biorą górę na patriotyzmem i przywiązaniem do krajowej waluty.
Poza tym, aby ryzyko walutowe naprawdę stało się groźne, kurs złotego musiałby spaść o ok. 30% i utrzymać się przez lata, tak aby rata we CHF była wyższa niż ta płacona w PLN.
Głównym ograniczeniem w udzielaniu kredytów walutowych miałby być wymagany wkład własny na poziomie 30%. Taki wymóg zmniejszyłby znacznie ilość osób zainteresowanych zaciągnięciem.
Przy kupnie mieszkania za 150 tys. zł, klient zmuszony byłby wpłacić 45 tys. zł środków własnych. Kto ma tyle oszczędności?
Jednym z czynników, który miał wpływ na tak duży wzrost akcji kredytowej był właśnie minimalny wkład własny lub całkowity jego brak. Zwrot w kierunku kredytów złotowych nie rozwiąże problemów, gdyż w złotówkach zdolność kredytowa wielu klientów będzie mniejsza niż w przypadku kredytów walutowych.
Ostateczne decyzje w sprawie planowanych ograniczeń poznamy zapewne wkrótce.
Od czego zacząć?
Od zastanowienia się jakiej kwoty kredytu potrzebujemy i na jaki okres.
Czy nasza zdolność kredytowa pozwala na zaciągnięcie takiego kredytu?
Banki ustalają zdolność indywidualnie według sytuacji klienta. I tak, kawaler otrzyma zupełnie inne warunki kredytu niż młode małżeństwo czy 4 osobowa rodzina.
Różnice w wartościach kredytów udzielanych przez banki są znaczne i sięgają czasem kilkunastu procent kwoty.
Okres kredytowania
Kredyty hipoteczne udzielane są zazwyczaj na 20 do 30 lat, choć istnieją banki, które udzielają ich na dłuższy okres. Warto mieć na uwadze, że jedynie młode osoby ok. 30 lat mogą liczyć na kredyt najdłuższy – 30-letni.
Oprocentowanie
Oprocentowanie zależy od waluty w jakiej zaciągamy kredyt i waha się od ok. 2,5%-3% w przypadku franka szwajcarskiego do ok. 6% w złotówkach.
Raty równe czy malejące?
O tym które raty wybrać, powinniśmy zdecydować na podstawie naszej sytuacji finansowej. Raty malejące wiążą się z koniecznością płacenia w początkowym okresie rat nawet 25-30% wyższych niż w przypadku rat stałych. Warto wiedzieć, że suma odsetek w przypadku kredytu o ratach malejących jest niższa. Niestety z takiej formy rat korzystają głównie osoby bardziej zamożniejsze, które mogą sobie pozwolić na wyższe spłaty.
Jaką wybrać walutę?
Często słyszę opinie różnych doradców o tym, że kredyt należy zaciągać w tej samej walucie, w której zarabiamy. Akurat temu jestem przeciwny. Zresztą dane rynkowe mówią same za siebie. 65% ogółu kredytów mieszkaniowych jest udzielanych w walutach z czego zdecydowana większość w CHF, a z całą pewnością Polacy nie zarabiają we frankach szwajcarskich.
Jedynie kredyt walutowy daje wymierne oszczędności na comiesięcznej racie. Poza tym zaciągając kredyt we wspomnianych frankach zyskujemy zdolność kredytową, której nie osiągniemy w przypadku brania kredytu w złotówkach. (Im niższą mamy ratę tym większą kwotę kredytu możemy dostać.)
Z wkładem własnym czy bez?
Na to pytanie możemy uzyskać odpowiedź od pracownika banku. Zazwyczaj mamy do wyboru zaciągnąć kredyt bez wkładu własnego, ale za to z wyższym oprocentowaniem, lub wpłacić na początek ok. 20% kwoty kredytu i płacić potem niższe raty. Oprocentowanie kredytów z wkładem własnym jest zazwyczaj niższe o ok. 0,5% niż oprocentowanie kredytów bez wkładu własnego.
Łatwo sobie policzyć np. dla kredytu 200 tys. oznacza to zwiększenie spłat o 1000 zł rocznie (200 tys. x 0,5%). Generalnie jestem za braniem kredytów bez wkładu własnego, gdyż pomimo, ze płacimy nieco wyższe raty nie tracimy wolnej gotówki, która może się przydać do innych celów, choćby do lokowania jej w celu uzyskania dodatkowego dochodu.
Zabezpieczenia których może żądać bank
Zanim uzyskasz upragniony kredyt musisz liczyć się z tym, że bank będzie wymagał od Ciebie szeregu dokumentów.
Bank sprawdza Twoją sytuację osobistą, wiek, stan cywilny, wysokość zarobków, wykształcenie a następnie wymaga indywidualnych zabezpieczeń.
Do najpopularniejszych form zabezpieczenia należą:
– Wpis banku do księgi wieczystej kupowanego lokalu tzw. hipoteka. Rodzi to konsekwencje w przypadku kiedy przestaniemy spłacać kredyt. Bank jest współposiadaczem naszego lokalu, co ułatwia mu zajęcie lokalu i sprzedanie go w celu odzyskania należnych pieniędzy.
– Ubezpieczenie do czasu ustanowienia hipoteki. Ponieważ załatwienie formalności może trwać nawet kilka tygodni, a my nie mamy czasu tyle czekać na przyznanie kredytu, bank umożliwia nam tzw. ubezpieczenie do czasu ustanowienia hipoteki. Wykupujemy polisę i płacimy składki od kwoty kredytu do czasu ustanowienia hipoteki. Później polisa wygasa.
– Cesja z polisy od zdarzeń losowych i na wypadek śmierci. Cesja to nic innego jak przeniesienie praw do odszkodowania na inną osobę, firmę np. bank. W przypadku zaistnienia zdarzenia objętego polisą ubezpieczeniową, której dotyczy cesja środki z polisy w pierwszej kolejności wypłacane są wymienionym w cesji podmiotom.
W przypadku kredytu mieszkaniowego jeśli Twoje mieszkanie np. spłonie w pożarze, odszkodowanie przeznaczone zostanie na spłatę kredytu.
Niektóre banki żądają również od klientów ubezpieczenia się na życie i przepisania praw do odszkodowania na rzecz banku. W przypadku Twojej śmierci pieniądze z ubezpieczenia zostaną przeznaczone na pokrycie kredytu. To dość droga forma zabezpieczenia, ale chroni Twoich najbliższych od problemów finansowych.
Weksel
Bywa, że bank domaga się od klienta, aby podpisał weksel in blanco (bez podania kwoty na jaką opiewa). O ile spłacasz kredyt nic Ci nie grozi. W przypadku kiedy przestaniesz spłacać kredyt, weksel umożliwi bankowi uruchomienie procedury sądowej w celu odzyskania pieniędzy.
Poręczenie
Najbardziej kłopotliwym zabezpieczeniem kredytu jest z pewnością przedstawienie żyrantów. Żyrantem musi być osoba o dobrej kondycji finansowej, która w razie Twoich problemów ze spłatą, przejmie na siebie ten obowiązek. Z cała pewnością, trzeba przy wyborze kredytu sprawdzić czy będziemy musieli znaleźć sobie żyrantów.
Ubezpieczenie kredytu od utraty pracy
Od pewnego czasu banki oferują klientom taką usługę. Wprawdzie zwiększa to koszty kredytu (płacimy określony procent, ok. 1,2% rocznie od kwoty kredytu) stanowi bardzo dobre zabezpieczenie. W sytuacji gdy pozostaniemy bez pracy spłatę kredytu przejmuje na siebie bank.
Mam nadzieję, że powyższy tekst pomoże w zaciągnięciu kredytu na upragniony lokal.
Inne polecane artykułu o kredytach mieszkaniowych:
Kredyt konsolidacyjny – czym jest i dla kogo? Poznaj go bliżej. >>>czytaj teraz
Koszty okołokredytowe kredytu mieszkaniowego. >>> czytaj teraz
