Inwestycje w fundusze rynku nieruchomości należą do długoterminowych ? przyjmuje się, że od momentu ich rozpoczęcia do zamknięcia pozycji musi minąć ok. 10 lat. Wpływ na tę długoterminowość mają m.in. tzw. cykle na rynku ? okresy, w których mają miejsce znaczące zmiany cen nieruchomości (cykle trwają zazwyczaj ok. 5?6 lat). W porównaniu do rynku europejskiego polski rynek funduszy inwestujących w nieruchomości wciąż jest na wczesnym etapie rozwoju.
W Europie pierwsze regulacje, które umożliwiały powstawanie tego typu funduszy, dała niemiecka ustawa z 1957 roku o spółkach lokat kapitałowych. Potem przyszła kolej na szwajcarską ustawę z 1966 roku o funduszach inwestycyjnych. Ustawodawcom zależało na powstawaniu funduszy lokujących środki głównie w papiery wartościowe. Jednak bardzo szybko pojawiły się fundusze branżowe zajmujące się inwestowaniem w akcje spółek z różnych sektorów, m.in. nieruchomości.
Typowe fundusze inwestujące na rynku nieruchomości pojawiły się w Polsce późno ? dopiero w 2004 roku. Polska dołączyła wówczas do unijnego rynku produktów finansowych (wraz z akcesją do Unii Europejskiej), co umożliwiło lokowanie oszczędności w inny niż dotychczas sposób. Pierwsze fundusze inwestycyjne nieruchomości na rynku polskim miały charakter zamkniętych, czyli takich, które zamiast jednostek uczestnictwa oferują inwestorom tzw. certyfikaty inwestycyjne. Najprościej mówiąc, certyfikaty to udziały, które w zależności od strategii fundusz inwestuje przede wszystkim w nieruchomości komercyjne, takie jak centra handlowe, biurowce, magazyny Rozwój rynku finansowego doprowadził do tego, że poza bezpośrednimi inwestycjami w nieruchomości można w nie inwestować za pośrednictwem funduszy inwestycyjnych i instrumentów pochodnych. Istnieje również możliwość (za pomocą procesu sekurytyzacji) zamiany nieruchomości w postaci fizycznej na papiery wartościowe. Fundusze rynku nieruchomości są inwestycjami nie tylko w mieszkania, ale także ? a nawet przed wszystkim, w powierzchnie magazynowe, handlowe, biurowe.
Fundusze inwestycyjne lokujące pieniądze swoich klientów w nieruchomości okazały się najlepszym wyborem w 2007 roku.
Notowały one zaledwie jednocyfrowe straty, a nawet zyski. W okresie tym typowe fundusze akcyjne przynosiły straty nawet kilkudziesięcioprocentowe. Fundusze zamknięte inwestujące w polskie centra handlowe czy biurowce wciąż osiągają lepsze wyniki inwestycyjne.
W czasie ostatnich 12 miesięcy Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości FIZ zyskał na wartości prawie 40 procent.
Skupiający się na inwestycjach biurowych, handlowych i magazynowych BPH FIZ Sektora Nieruchomości przyniósł zysk ponadszesnastoprocentowy.
Dużą zaletą funduszy zamkniętych jest brak korelacji z sytuacją na giełdzie ? akcje spadają, a nieruchomości mogą drożeć. Fundusze nieruchomości można podzielić na dwie zasadnicze grupy.
Zamknięte bezpośrednio inwestujące w projekty deweloperskie (m.in. BPH, Arka, Skarbiec).
Druga grupa inwestuje powierzone,środki w akcje giełdowych spółek deweloperskich i budowlanych (np. KBC, ING, Union Investment). Fundusze nieruchomości określają, w co i w jakim zakresie będą inwestować. Podział aktywów funduszu może wyglądać dla przykładu tak: nieruchomości handlowe 40 proc., biurowe 35 proc., magazynowe 25 proc. Podział, dywersyfikacja zapewnia mniejsze ryzyko inwestycyjne w okresie, gdy na jednym z rynków będzie gorsza koniunktura. Wyniki inwestycyjne funduszy zależą w dużej mierze od decyzji zarządzających: od tego, w jaki rodzaj nieruchomości będą inwestować. Ważne jest to, aby znaleźć przedmiot inwestycji, który będzie się zachowywać lepiej niż rynek.
Obecnie na GPW notowane są certyfikaty trzech zamkniętych funduszy nieruchomości:
– BPH Sektora Nieruchomości,
– Arka BZ WBK Fundusz Nieruchomości,
– Skarbiec Rynku Nieruchomości.
W czasach giełdowego kryzysu są pewniejszymi inwestycjami, mniej podatnymi na straty, panikę wyprzedaży i umarzania jednostek na rynku. Warto pamiętać o tym, że wyceny TFI to zapisy księgowe ? precyzyjne, rzeczywiste ustalenie wartości aktywów funduszu dokonuje się w momencie spieniężenia nieruchomości wchodzących w skład portfela funduszu. Obecne ceny wręcz zachęcają do zakupów, przynajmniej do ich rozważenia.
Certyfikaty notowane są z kilkunastoprocentowym dyskontem wobec wartości aktywów netto.
W ostatnich latach ceny nowych mieszkań wzrosły o kilkadziesiąt procent, przy czym deweloperzy nie mieli problemów ze sprzedażą osiedli. Od pewnego czasu ceny mieszkań wyhamowały, co jest niepokojącym sygnałem ? deweloperzy informują o lokalach, które czekają gotowe na nabywców. Wraz z cenami mieszkań rosły też notowania funduszy nieruchomości po 20?30 proc. rocznie (w ostatnich czterech latach). Na koniec kwietnia fundusze tego typu zarządzały 1,7 mld zł (wg danych Izby Zarządzających Funduszami i Aktywami).
Wraz z kolejnymi miesiącami spadków na giełdach światowych i GPW w Warszawie oraz w związku z odpływem kapitałów z funduszy inwestycyjnych do banków ? zarządzający TFI tworzą kolejne fundusze nieruchomości, produkty niezależne od koniunktury giełdowej w celu zatrzymania klientów. Po wakacjach Skarbiec TFI zapowiada otwarcie jednego lub dwóch zamkniętych funduszy nieruchomości (obszar działania ? nieruchomości komercyjne). W maju ARKA BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości 2 FIZ zakończył subskrypcję swojego funduszu, pozyskując z rynku 210 mln zł. Certyfikaty o takiej wartości znalazły nabywców. Plany to było 600 mln zł, ale ze względu na sytuację giełdową w pierwszym półroczu br. można taki wynik uznać za sukces.
Pieniądze to podstawa wszystkiego. Polityki, wojny, małżeństwa, zbrodni, cudzołóstwa. Wszystko, co istnieje na świecie, ma jakiś związek z pieniędzmi. Nawet religia. Ksiądz musi kupić sobie chleb i wino, a przestępca broń i samolot… Graham Greene
Bogdan Sadecki
Autor pracuje w Wydziale Bankowości Inwestycyjnej Beskidzkiego Domu Maklerskiego SA
Tekst pochodzi z dwumiesięcznika Kurier Finansowy
www.alebank.pl/kurier-finansowy
Przejdź do spisu treści 700 porad finansowych zawartych na portalu ,
Przejdź na bloga www.blog.finanseosobiste.pl ,
Przejdź do działu Nowe produkty finansowe
