Jeszcze 2 lata temu inwestorom zainteresowanym lokowaniem pieniędzy w nieruchomości pozostawały do wyboru: kupno mieszkania lub inwestowanie w spółki deweloperskie notowane na GPW. Obecnie wzorem rynków zagranicznych również polscy inwestorzy uzyskali dostęp do funduszy inwestycyjnych lokujących aktywa w nieruchomości. Jako pierwsze możliwość taką zaoferowały ARKA BZ WBK Rynku Nieruchomości i Skarbiec Rynku Nieruchomości – oba uruchomione w 2004 roku.Co warto wiedzieć na temat tego rodzaju inwestycji?Z jakimi kosztami musimy się liczyć?Fundusze inwestycyjne rynku nieruchomości obecne w Polsce. O tym wszystkim przeczytasz poniżej:
Horyzont czasowy inwestycji
Fundusze rynku nieruchomości należą do inwestycji długoterminowych, zazwyczaj 8-10 letnich. Wynika to m.in. z tzw. cykli na rynku, czyli okresów w których następują widoczne zmiany cen nieruchomości. Cykle takie trwają zazwyczaj ok. 5-6 lat.
Kto może zostać udziałowcem funduszu?
Udziałowcami funduszu mogą być osoby fizyczne, prawne oraz jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej. O wyjątkach od tej reguły fundusz powinien informować w prospekcie funduszu.
Jakie są koszty przystąpienia do inwestycji?
Fundusze inwestujące w nieruchomości sprzedają tzw. certyfikaty inwestycyjne. Jako przykład przytoczę dane BPH FIZ Sektora Nieruchomości, który rozpoczął sprzedaż swoich certyfikatów w czerwcu 2005 r. Cena jednego wynosiła 97 zł z tym, że aby stać się udziałowcem należało kupić minimum 10 certyfikatów i wnieść opłatę za przystąpienie do funduszu w wysokości ok. 3 zł za certyfikat. (FIZ) Fundusz Inwestycyjny Zamknięty – oznacza, że jest skierowany do inwestorów, którzy kupią certyfikaty w ściśle określonym terminie. To podstawowa różnica między tradycyjnymi – otwartymi TFI, w których jednostki uczestnictwa możemy kupować w dowolnym momencie.
Niestety fundusze nieruchomości podobnie jak inne TFI pobierają również opłaty za zarządzanie środkami. Ponadto wypłacają sobie premię za przekroczenie określonego poziomu zysku. Załóżmy, że fundusz zamiast planowanych pierwotnie zysków na poziomie 15% rocznie osiągnie 17%. W takiej sytuacji pobierze sobie np. 20% premii od nadwyżki. Zmniejsza to w pewnym stopniu zysk inwestora.
Kupno, sprzedaż certyfikatów po okresie subskrypcji
Każdy inwestor, który z różnych względów nie kupił certyfikatów podczas subskrypcji, a jest zainteresowany ich kupnem może tego dokonać bezpośrednio na GPW. Po okresie subskrypcji można również sprzedać certyfikaty, nie czekając na ich umorzenie, czyli koniec okresu trwania inwestycji (8-10 lat). Jest to dobre rozwiązanie dla inwestora, który nie chce zamrażać gotówki. Certyfikat jest papierem wartościowym podobnie jak akcja. O jego cenie decyduje prawo popytu i podaży. Chcąc kupić lub sprzedać certyfikat na GPW ponosimy jednak koszty prowizji maklerskiej. Należy również pamiętać, że certyfikaty są zazwyczaj o wiele mniej płynne od akcji i mogą występować okresowe problemy z ich zakupem bądź sprzedażą.
Polityka inwestycyjna funduszu
Podobnie jak tradycyjne fundusze inwestycyjne, również fundusze nieruchomości określają w co i w jakim stopniu będą inwestować. Przykładowy podział aktywów funduszu może wyglądać następująco:
– nieruchomości biurowe 30%,
– nieruchomości handlowe 50%,
– nieruchomości magazynowe 20%.
Taki podział zmniejsza ewentualne ryzyko inwestycyjne wynikające z gorszej koniunktury na jednym z rynków nieruchomości.
Co wpływa na wyniki funduszu?
1. Koniunktura na rynku nieruchomości.
2. Trafność decyzji inwestycyjnej co do sektora, np. rodzaj nieruchomości, w które inwestuje fundusz.
3. Koszty pozyskania kapitału. Może zaistnieć sytuacja, w której fundusz nie pozyska z rynku takiej ilości kapitału jaką sobie założył (nie sprzedał wszystkich certyfikatów uczestnictwa). Aby zrealizować plan inwestycyjny i uzupełnić środki musi zaciągnąć kredyt. Koszty jego obsługi wpłyną na ostateczne wyniki funduszu. Sytuacja taka jest jednak obecnie mało prawdopodobna ze względu na rosnące zainteresowanie tą formą lokowania kapitału.
Jak ocenić tę formę inwestowania?
Ze względu na brak danych historycznych dla polskiego rynku (fundusze istnieją w Polsce niespełna 2 lata) można jedynie opierać się na danych z rynków zachodnich. Do oceny tej formy lokowania oszczędności mogą zachęcać perspektywy polskiego rynku po wejściu do Unii Europejskiej. Już obecnie widać wzrost cen nieruchomości, zwłaszcza tych w dużych miastach.
Polska potrzebuje kilku lat na to, aby ta forma inwestowania zyskała na popularności. O potencjale rynku najlepiej świadczy fakt, iż aktywa funduszy sektora nieruchomości stanowiły w 2005 r. zaledwie 1% wartości aktywów wszystkich TFI działających w Polsce.
Dywersyfikacja ryzyka
Fundusze inwestycyjne rynku nieruchomości są ciekawą alternatywą dla np. funduszy pieniężnych, a nawet zrównoważonych. Choć fundusze nie dają gwarancji osiągnięcia określonej stopy zysku, to podają szacunki w wysokości 10-12% rocznie.
Na świecie fundusze nieruchomości cieszą uznaniem ze względu na atrakcyjne stopy zysku, jak również znaczną niezależność od rynków akcji. W okresach bessy na giełdach fundusze nieruchomości nie tylko nie przynoszą dotkliwych strat, wręcz przeciwnie, zazwyczaj przynoszą inwestorom zyski. Są również bardziej rentowne niż lokaty bankowe i obligacje. Te właśnie czynniki czynią je atrakcyjnymi. Fundusze rynku nieruchomości to propozycja dla osób cierpliwych, posiadających większe zasoby wolnej gotówki, które oczekują względnego bezpieczeństwa i dywersyfikacji dla swoich aktywów.
Fundusze działające na rynku:
ARKA BZ WBK Rynku Nieruchomości >>> zobacz więcej
BPH FIZ Sektora Nieruchomości >>> zobacz więcej
Skarbiec Rynku Nieruchomości >>> zobacz więcej
KBC Index Nieruchomości >>> zobacz więcej
Real Estate Investment Trust – REIT – rodzaj instytucji wspólnego inwestowania >>> zobacz więcej
Inne polecane porady:
Zagraniczne fundusze inwestycyjne dostępne dla polskich inwestorów >>> zobacz więcej
