Po wyborze korzystnej oferty mieszkania podpisujemy umowę z deweloperem. Zamiast jednak radości z posiadania własnego lokum, wstępujemy na strome schody, których szczytu nie widać.
My regularnie prowadzimy wpłaty, a deweloper zawala kolejne terminy, oszczędza na materiałach, robi wykonawcze błędy aż w końcu … ogłasza upadłość. Straciliśmy pieniądze, a do stanu deweloperskiego jeszcze daleko. Co robić? Pozostaje nic innego, jak zwykle żmudne i czasochłonne dochodzenie swoich praw przed sądem. To nie jest sytuacja typowa, ale zawsze istnieje ryzyko, że może się wydarzyć, dlatego też państwo, w imię ochrony interesu nabywcy, stworzyło rachunki powiernicze.
Podstawa prawna i typy rachunków powierniczych
Rachunki powiernicze otwarte i zamknięte wprowadziła ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, popularnie zwana „ustawą deweloperską”. Obowiązuje od 29 kwietnia 2012 roku. Deweloperzy zostali zobowiązani do zakładania w bankach rachunków, na które klienci będą wpłacać należności za mieszkania lub domy. W ten sposób bank staje się gwarantem, że pieniądze nabywcy nieruchomości nie zostaną zmarnotrawione. Bank w praktyce staje się więc kontrolerem terminowości i rzetelności realizowania inwestycji. To on de facto decyduje o tym, kiedy wypłacić deweloperowi pieniądze.
Zamknięty rachunek powierniczy oznacza, że deweloper musi czekać na całość pieniędzy od klienta aż do chwili przeniesienia na niego prawa własności nieruchomości. Wtedy bank wypłaca deweloperowi całą należność w jednej racie.
Otwarty rachunek powierniczy oznacza natomiast, że deweloper dostaje pieniądze w transzach – za każdy zakończony etap inwestycji, zgodnie z umową pomiędzy klientem a deweloperem. Wypłata każdej raty następuje w momencie, gdy bank stwierdzi, że dany etap inwestycji został rzeczywiście zakończony i odebrany.
Rachunki otwarte mają trzy podtypy:
– bez dodatkowych zabezpieczeń,
– z gwarancją bankową (bank gwarantuje wypłatę w razie opóźnień wpłaty należności przez klienta) lub
– z gwarancją ubezpieczeniową (rachunek jest ubezpieczony, wypłatę gwarantuje firma ubezpieczeniowa).
Potem bank lub ubezpieczyciel zajmują się windykacją należności od nabywcy lokalu.
Praktyka bankowa
Rachunki powiernicze wprowadzały się wolno. Po pierwsze – sporo inwestycji deweloperzy zaczęli sprzedawać jeszcze przed wejściem ustawy w życie. A skoro prawo nie działa wstecz – nie mieli obowiązku zakładania rachunków. Banki też zabrały się do oferowania rachunków powoli. Najpierw duże, potem spółdzielcze (działają raczej lokalnie, zatem zaczęły tworzyć ofertę dla małych miejscowych deweloperów).
Właśnie dla małych i średnich deweloperów ustawa przewidziała rachunek powierniczy otwarty bez zabezpieczeń. Problem w tym, że nie nałożyła na banki obowiązku sprawdzenia wiarygodności kredytowej dewelopera. Jedynie pośrednio bank może to zrobić, analizując inwestycję pod kątem zdolności dewelopera do jej ukończenia. Banki zaczęły też uzależniać otwarcie rachunku powierniczego od tego, czy deweloper posiada u nich rachunek bieżący lub chociaż pomocniczy. Innym sposobem bankowców na zmniejszenie ryzyka jest transakcja wiązana – otwieranie deweloperowi rachunku powierniczego i to zamkniętego tylko wtedy, gdy deweloper weźmie w tym samym banku kredyt na sfinansowanie inwestycji. Daje to bankowi możliwość kontrolowania i wykonania inwestycji, i wszelkich przepływów kapitałowych z nią związanych. Siłą rzeczy takie rozwiązanie faworyzuje dużych deweloperów o ugruntowanej pozycji rynkowej.
Bezpieczeństwo klienta
Paradoksalnie rachunek powierniczy zamknięty jest bardziej korzystny również dla nabywcy nieruchomości. Skoro deweloper musi najpierw sam sfinansować inwestycję – najczęściej korzysta z kredytu bankowego. A wtedy bank jest gwarantem, że inwestycja zostanie ukończona. Deweloperowi musi w tym wypadku zależeć na doprowadzeniu budowy do końca, gdyż tylko wtedy otrzyma pieniądze klientów i może spłacić swój dług zaciągnięty na budowę, i cieszyć się zyskiem.
Rachunki otwarte są z natury bardziej zachętą dla mniejszego dewelopera do działania. Ale teoretycznie umożliwiają start inwestycji także wtedy, gdy deweloper ma do dyspozycji tylko pewne środki własne i dalej liczy już tylko na wpłaty nabywców. Dopóki te są, budowa idzie, gdyż deweloper dostaje pieniądze w transzach za kolejne etapy. Gdy jednak część z klientów na którymś etapie zacznie spóźniać się z wpłatami – budowa może stanąć. Ewentualne gwarancje banku czy ubezpieczyciela raczej będą bowiem obejmować dokończenie etapu, a nie całej inwestycji. W wariancie otwartym klienci mogą zatem zostać i bez mieszkania, i bez pieniędzy. Jest to bolesne zwłaszcza dla tych, którzy już przygotowali się na zakończenie etapu wynajmu mieszkania w Warszawie czy Krakowie i zwyczajnie nie mają pieniędzy na dalszy wynajem.
Jeśli deweloper zbankrutuje, wpłacone za poszczególne etapy budowy pieniądze staną się częścią masy upadłościowej i syndyk wykorzysta je do spłaty bieżących zobowiązań bankruta, a dopiero w ostatniej kolejności zwróci jakąś część pieniędzy nabywcom lokali. O ile jakieś pieniądze jeszcze zostaną…
Splot wszystkich wymienionych dotąd czynników sprawił, że ciągle zdecydowana mniejszość inwestycji jest realizowana z udziałem rachunków powierniczych otwartych. I jeśli już, to raczej w dużych miastach. Coraz więcej osób płaci za mieszkanie gotówką, co również przekłada się na mniejszą popularność rachunków powierniczych otwartych.
