Usługi inwestorów zastępczych powinny bardzo zainteresować osoby zabiegane lub niedoświadczone w przygotowaniu procesu, nadzorowaniu inwestycji. Jednak kłopotliwe są nie tylko kwestie dot. definicji i prawa, ale również zakresu usług czy sposobu rozliczania pracy. Należy też mieć świadomość, że inwestor zastępczy może pomagać nie tylko przy inwestycjach budowlanych.
Inwestor zastępczy — brak definicji
Niestety do tej pory nie nastąpiła kodyfikacja przepisów dot. prawa budowlanego i polityki przestrzennej. Z powodu braku legalnych (prawnych) definicji inwestora zastępczego, należy domniemywać, na podstawie innych przepisów, jak powinna taka definicja wyglądać.
Najogólniej inwestorem zastępczym nazwiemy taką osobę (fizyczną albo prawną), która na podstawie umowy o zastępstwo inwestycyjne (podpisanej z inwestorem bezpośrednim) realizuje część albo całość obowiązków powiązanych z prowadzeniem i przygotowaniem procesu inwestycyjnego. Innymi słowy, ma odpowiada on za realizację procesu inwersyjnego w zakresie określonym przez umowę.
Jeszcze lepiej termin inwestora zastępczego może przybliżyć definicja umowy o zastępstwo inwestycyjne z normy PN. Ma on odpowiadać za konsultacje z wykonującymi projekt i zarządzać dalszymi czynnościami zgodnie z zapisami umowy.
Co może inwestor zastępczy?
Wskazuje się, że inwestor zastępczy może odpowiadać m.in. za dbałość o przestrzeganie przepisów i norm w czasie prac. Ponadto często dba on o odpowiednią dokumentację i jakość jej wykonania. Może on też dbać o uzyskiwanie odpowiednich zgód i pozwoleń budowlanych. Przyjmuje się również, że nawet jeśli umowa o tym nie stanowi, to powinien składać odpowiednie zawiadomienia do urzędów.
W zakresie bardziej budowlanym inwestor zastępczy realizuje głównie nadzór inwestorski. Ponadto może odpowiadać za dostawy materiałów, ich jakość. Bardziej rozbudowane umowy określają również obowiązki inwestora zastępczego dot. rozliczeń z wykonawcami.
Ponadto może on dokonywać odbiorów (częściowych lub technicznych). Przyjmuje się jednak, że odbiór końcowy powinien być realizowany również z inwestorem głównym. Często inwestor składa też wnioski o użytkowanie oraz zgłasza zakończenie prac.
Kiedy (nie) korzysta się z zastępstwa w inwestycjach?
Uważa się, że inwestorzy zastępczy są niezwykle ważni dla osób o niewielkim doświadczeniu w projektach inwestycyjnych. Ponadto przy uczestnictwie w wielu projektach, niemożliwy jest odpowiedni nadzór. Wtedy również inwestor zastępczy jest niezbędny. Dużo też zależy od wielkości inwestycji.
W praktyce często inwestor zastępczy jest dla bardziej niejednorodnych form inwestorów bezpośrednich. Jeśli inwestorzy bezpośredni składają się z co najmniej kilku osób o różnym doświadczeniu i bez relacji zawodowych (np. spółdzielnie mieszkaniowe) konieczne jest skorzystanie z takich usług.
Mimo że co do zasady inwestor zastępczy może być również obecny przy inwestycjach finansowych, to jest to rzadka sytuacja. Inne zawody finansowe skutecznie wypierają usługi inwestorów zastępczych. Niemniej często konsultanci ds. inwestycji finansowych pełnią taką samą funkcję jak inwestor zastępczy.
Artykuł powstał we współpracy z Flize-gres.pl
Przeczytaj również:
Jak wykorzystać tłumacza przysięgłego w procesie pozyskiwania inwestora?
