Czeka nas ciekawy rok

Począwszy od 2010 r. właściciele nieruchomości mogą liczyć na zyski porównywalne z tymi, jakie miały miejsce w latach 2006 i 2007. Za cztery lata po obecnym dołku nie powinno być śladu. Jeśli oczywiście system bankowy przetrwa dzisiejsze zawirowania w formie, jaką znamy obecnie.

Wszystko wskazuje na to, że przyszły rok będzie wymagał silnych nerwów od właścicieli nieruchomości i pośredników. Puls popytu zanika z dnia na dzień, podaż natomiast rośnie jak na drożdżach. Przestraszone banki ściągają do skarbców pieniądze, które jeszcze kilka miesięcy temu tak obficie rzucały na rynek. Jako że banki żądają obecnie nawet 30 proc. wkładu własnego, drastycznie zmalała liczba Polaków, których stać na kupno własnego mieszkania. W dodatku w bankach zaczyna brakować franków szwajcarskich, waluty, w której osoby fizyczne dotychczas finansowały ogromną większość (ponad 80 proc.) transakcji na rynku nieruchomości. A w przyszłym roku może być jeszcze gorzej, choćby z tego powodu, że zaczną obowiązywać bardziej restrykcyjne przepisy dotyczące zawierania transakcji.

Jednak na trwały spadek cen nieruchomości nie ma co liczyć. To, co dzieje się obecnie w Polsce, jest raczej psychologicznym odpryskiem spadku rozbuchanych w ostatnich latach do niewyobrażalnych rozmiarów cen domów i mieszkań w Stanach Zjednoczonych i Europie ? uważa Michał Kosyrz, wiceszef firmy redNet Property Group, zajmującej się analizowaniem rynku nieruchomości.
W Polsce nigdy nie mieliśmy do czynienia z trwającą dłużej niż rok hossą. Natomiast w Europie Zachodniej i USA wzrost trwał nieprzerwanie przez jedno, a w Hiszpanii nawet dwa dziesięciolecia. U nas hossa miała co prawda bardziej dynamiczny przebieg, ale trwała dużo krócej.

Na razie dysproporcja między spadającym popytem a rosnącą podażą coraz bardziej kłuje w oczy. Oficjalne ceny zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, spadły niewiele, zaledwie o kilka proc. Skala spadków, co oczywiste, jest różna w poszczególnych miastach. Na największym stołecznym rynku nieruchomości, według ostatniego raportu firmy doradczej Open Finance, w tym roku cena spadła zaledwie o około 3 proc. W pozostałych miastach spadki cen ofertowych wynoszą od kilku do kilkunastu proc.

Cena ofertowa i transakcyjna
Kwoty, po jakich mieszkania i domy zostały wystawione do sprzedaży, choć nie należy ich zupełnie lekceważyć, coraz bardziej jednak nie odzwierciedlają sytuacji na rynku. Są raczej wyrazem pragnień niż odzwierciedleniem realnej wartości nieruchomości, a więc ceny, po której dochodzi do transakcji. Nikt natomiast chętnie nie dokonuje obniżek. Tym bardziej że kilka proc. od kilkuset tys. zł to całkiem istotne pieniądze. ? Na razie kupujący co prawda nie akceptuje obecnych cen, ale sprzedający także nie jest za bardzo skłonny je obniżać. Grozi nam zatem paraliż rynku, drastyczne zmniejszenie liczby transakcji. Na skutek inflacji i tak mieszkania tracić będą po kilka proc. swojej wartości rocznie ? twierdzi Michał Kosyrz.

Ceny bronione są przez sprzedających w oficjalnych ogłoszeniach niczym dobrze umocnione barykady. Padają one jednak podczas osobistych negocjacji. Gdy osoba oferująca mieszkanie wchodzi w bezpośredni kontakt z potencjalnym kupcem ceny spadają od 5 do 15 proc. Wszystko zależy od stopnia determinacji obu stron. Przy czym bardziej istotne jest to, jak mocno strona sprzedająca chce pozbyć się nieruchomości.

Coraz trudniejsza sytuacja deweloperów
W najbardziej przymusowej sytuacji są firmy sprzedające nowe mieszkania. Każdy dzień trzymania w ewidencji wybudowanych lokali przynosi im wymierne straty. Szczególnie trudne czasy nastały dla firm, które większość mieszkań wybudowały za kredyty bankowe. Teraz pozostały na rynku z gotowymi produktami, na które dużo trudniej znaleźć nabywców niż dwa lata temu, w momencie planowania inwestycji. A ponieważ na obsługę długu zaciągniętego na budowę wydają coraz większe kwoty, robią wszystko, by zalegających mieszkań jak najszybciej się pozbyć. Kupujący może liczyć zatem na darmowy garaż, balkon, niektórzy dorzucają nawet tani samochód (sic!). Nie ma się co dziwić. Jak podała ostatnio ?Gazeta Prawna?, w tym roku sprzedaż mieszkań spadła o 70 proc. Rynek wrócił do stanu normalności i znowu należy do kupującego. To on dyktuje warunki.

Dotychczas na obniżkę cen jednak zdecydowała się tylko jedna większa firma. Dlaczego? Na pewno dużą rolę odgrywa efekt psychologiczny, byłoby to bowiem swoiste przyznanie się do porażki, które mogłoby spowodować bardziej powszechny zjazd cen. Nie należy jednak zapominać, że większość oferowanych obecnie mieszkań powstała w okresie hossy, gdy firmom brakowało rąk do pracy i drastycznie podnosiły pensje pracownikom. Przeciętna marża firm budowlanych wynosi obecnie między 15 a 18 proc. Udział pensji w kosztach budowy natomiast około 30 proc. Nie są to poziomy, który skłaniają do znaczących obniżek cen. Mogłyby one mieć miejsce, gdyby znacząco potaniały materiały budowlane (przede wszystkim cement). Ich ceny co prawda w ostatnim roku spadły, jednak nie na tyle, by deweloperzy mogli sprzedawać taniej całe inwestycje. Mogą natomiast pozwolić sobie na takie wyjście w przypadku poszczególnych lokali. Szczególnie trudna wydaje się sytuacja firm, które kredyty na budowę zaciągnęły we frankach szwajcarskich. Wyprzedawana na fali utraty zaufania do tzw. rynków wschodzących złotówka powoduje, że ich zadłużenie rośnie niemal z każdą godziną.

Pod koniec października w stosunku do swojego szczytu złoty stracił ponad 40 proc. wartości (w stosunku do dolara). O taki też rząd wielkości wzrosła wartość pożyczek udzielona we franku, uważanym dotychczas za absolutnie bezpieczny. Na szczęście większość deweloperów, w odróżnieniu od osób fizycznych, zaciągała pożyczki na finansowanie budowy w złotych. Myśląc o przyszłości, deweloperzy wygaszają lub wręcz likwidują planowane inwestycje, czego skutkiem będzie spadek liczby oddawanych do użytku mieszkań. Nie stanie się to jednak z dnia na dzień. Cykl inwestycyjny w budownictwie jest długi i trwa od roku do dwóch lat. Obecna aktywność firm budowlanych jest pochodną mieszkaniowego boomu z okresu 2006 i 2007. Efekty obecnego załamania dadzą o sobie znać dopiero w okolicach roku 2010.

Inwestorzy rzucają mieszkania na rynek
W podobnej jak deweloperzy sytuacji znajdują się osoby, które w okresie hossy podjęły decyzję o kupnie mieszkania w celach inwestycyjnych. A gdy posiłkowały się dodatkowo kredytem we frankach, dzisiaj znajdują się w naprawdę trudnej sytuacji. Przypomnijmy sobie, jak to było jeszcze niedawno: w latach 2006 i 2007 wystarczyło zdolność kredytową zamienić na mieszkanie i zarabiać kokosy na wzroście cen nieruchomości oraz dodatkowo na zyskach z wynajmu. Inwestowanie w domy i mieszkania nigdy nie było szczególnie popularne nad Wisłą. Ale w szczytowym okresie nieruchomościowej hossy (połowa 2007 roku) analitycy szacowali, że około jednej piątej lokali znajdowało nabywców wśród osób myślących o sprzedaniu ich z zyskiem. Przy czym inwestowali nie tylko Polacy. Spora grupa obywateli Wielkiej Brytanii, Hiszpanów i Irlandczyków kupowała mieszkania w Polsce (najczęściej poprzez wyspecjalizowane w tym fundusze). Czasem jako lokata kapitału wykupywane były całe inwestycje. Po oddaniu ich do użytku całe piętra miesiącami stały niewykorzystane.
I prawdopodobnie stoją do dzisiaj. Obecnie to najbardziej ?gorąca? grupa mieszkań. Ich właściciele marzą o tym, by jak najszybciej wyjść z inwestycji, która przynosi coraz bardziej dotkliwe straty. Aby natomiast lokale skierować na rynek wynajmu potrzebne są spore inwestycje (mieszkania oddawane są w tzw. stanie deweloperskim, czyli bez łazienek, kuchni, podłóg itp.). Nikt natomiast, jeśli nie jest zmuszony, nie ma ochoty w obecnych czasach na pakowanie kolejnych tysięcy złw taniejące mieszkania.

Popyt ma jednak mocne fundamenty
Ale podaż ze strony osób inwestujących w mieszkania na pewno nie zdecyduje o kształcie rynku w przyszłości. Ogromna większość będących na rynku lokali (szacunki mówią o 80 proc.) to jedyne mieszkania ich właścicieli. Trafiają one na rynek, bo po pierwsze sprzedający chce kupić większe. Drugim powodem jest podniesienie standardu życia poprzez sprzedaż starego, wysłużonego mieszkania (często z tzw. wielkiej płyty) i kupno nowego, najlepiej na rynku pierwotnym. Trzecim powodem jest natomiast chęć zamiany większego mieszkania na dwa mniejsze (rozwód, wejście dzieci w dorosłe życie). Żaden z tych powodów nie wymaga podjęcia natychmiastowych działań, choć oczywiście poszczególne przypadki mogą być różne.

Ale żaden z nich także nie skutkuje znacznym wzrostem popytu w skali całego rynku. Powstanie podaży w wielkości jednego mieszkania generuje popyt również na jeden, inny lokal. Tutaj ratunkiem dla rynku mogłoby być zwiększenie popytu ze strony osób dotychczas mających problemy z kupnem mieszkania. Jednak nie należy liczyć tu na sporą poprawę. Rosnące dość szybko zarobki Polaków nie zrekompensują faktu, że banki zaostrzają kryteria przyznawania nowych kredytów.
Pod względem wysokości zadłużenia dzieli nas jednak ogromny dystans do krajów tzw. starej Europy. Zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu kredytów hipotecznych, chociaż w ostatnich latach gwałtownie rośnie, nadal stanowi zaledwie drobną część długu, jaki na domy i mieszkania zaciągnęli mieszkańcy Niemiec, Francji czy Hiszpanii. W Polsce według Związku Banków Polskich, wartość kredytów nie przekracza 30 proc. produktu krajowego brutto. W większości krajów UE wskaźnik ten wynosi od 60 do 80 proc. W Stanach Zjednoczonych natomiast, najbardziej zadłużonym kraju świata, przekroczył 100 proc.
Na jego rzecz przemawia także struktura polskich nieruchomości.

Nasza substancja mieszkaniowa jest dość lichej jakości. W Polsce ponad 50 proc. spośród znajdujących się w użytkowaniu 13 mln lokali to odziedziczone po dekadach budownictwa socjalistycznego ciasne mieszkania jedno i dwupokojowe, o powierzchni maksymalnie do 50 metrów kw. W bliskich nam geograficznie Czechach lokale tego typu stanowią ok. 35 proc., natomiast w krajach starej Europy (Niemcy, Francja, Hiszpania) zaledwie od 10 do 25 proc. Aspiracje społeczne natomiast ? na fali wzrostu gospodarczego, rosnących w szybkim tempie zarobków i tanich kredytów mieszkaniowych (mimo wszystko wciąż im daleko do oprocentowania z połowy lat 90.) ? rosną szybko jak nigdy dotąd. Po wtóre ? wśród użytkowanych obecnie budynków nadaje się w zasadzie do wyburzenia lub co najmniej do generalnego remontu. Specjaliści szacują, że aby stan nieruchomości danego kraju pozostawał na w miarę zadowalającym poziomie, każdego roku 1 proc. powinien być wyburzany albo poddany generalnym remontom. Nie trzeba dodawać, że w Polsce ze względów społecznych wyburzenia nie były przeprowadzane praktycznie nigdy, a remonty generalne ? z powodu wysokich kosztów i braku systemu zachęt podatkowych w stosunku do właścicieli ? bardzo sporadycznie. W takich miastach, jak Łódź, Bytom czy Siemianowice Śląskie średni wiek znajdującego się w użytkowaniu mieszkania wynosi ponad 65 lat (bez remontu). Z tego powodu należy przypuszczać, że aby osiągnąć standard Europy Zachodniej w najbliższych latach należałoby wyburzać lub remontować znacznie więcej niż 1 proc. zasobów rocznie, od 150 do 200 tys. mieszkań. To prawie dwa razy więcej niż wynosi produkcja lokali mogących załatać tą dziurę.

Pewnym ratunkiem może okazać się także wzrost popytu inwestycyjnego. Podczas kryzysu nieruchomości i złoto stają się atrakcyjną formą lokowania pieniędzy wycofanych z giełdy i innych instrumentów finansowych. Dają bowiem stosunkowo silną gwarancję własności (w formie aktu notarialnego). Mają swój realny wymiar, nie są jedynie zapisem w pamięci komputera. Wiadomo, że ich wartość nigdy nie spadnie do zera. Dają dodatkowo zyski z wynajmu, które rekompensują spadek cen samych nieruchomości.

Dobra lokata na trudne czasy Inwestycjom takim nie sprzyja na razie zła prasa. W powszechnej świadomości funkcjonuje przekonanie, że mieszkania i domy są ?zbyt drogie?. Jeśli jednak porównać spadek cen nieruchomości w USA i Wielkiej Brytanii do spadków wartości akcji na giełdzie okaże się, że nawet kryzys, którego bezpośrednią przyczyną było skądinąd słuszne przekonanie, że wartość nieruchomości została przeszacowana, tak bardzo nie dotknął właścicieli nieruchomości jak akcji czy jednostek uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych. W czasie gdy główne wskaźniki giełdowe spadły w tym roku o blisko 50 proc., nieruchomości potaniały zaledwie o 5 do 10 proc. Ale nie ma się co łudzić: mieszkanie na rynku wtórnym będzie w przyszłym roku trudniej sprzedać. Od 1 stycznia wchodzą bowiem w życie przepisy wprowadzające obowiązek wykonania ekspertyzy energetycznej.

Każde mieszkanie docelowo, niczym sprzęt AGD, będzie przypisane do danej klasy. Określi ona stopień zużycia energii i będzie istotnym ? jak należy przypuszczać ? argumentem podczas transakcji. Problem w tym, że nie zostały wydane odpowiednie przepisy wykonawcze do ustawy wprowadzającej obowiązek certyfikowania nieruchomości. Nie wiadomo zatem kto może takie certyfikaty wystawiać, jak mają one wyglądać itp.

Pewne jest zatem, że przynajmniej w 2009 roku osób je wydających będzie brakować. Należy więc przypuszczać, że w pierwszej kolejności poddane badaniom zostaną mieszkania na rynku pierwotnym, oddawane właśnie do użytku. Deweloperzy będą mogli bowiem więcej zapłacić za certyfikat niż osoba fizyczna. Na skutek nacisku mediów jednak w przyszłym roku do sprzedania lokalu certyfikat jeszcze nie będzie bezwzględnie konieczny. Kupujący może o niego poprosić, ale sprzedający nie ma obowiązku go udostępnić. Wycofano się zatem z początkowego pomysłu, forsowanego przez ministerstwo jeszcze kilka miesięcy temu, aby już od Nowego Roku notariuszom zakazać potwierdzania transakcji dotyczących niecertyfikowanych lokali. Należy przypuszczać, że taki przepis na kilka, kilkanaście miesięcy kompletnie sparaliżowałby krajowy rynek nieruchomości.

W najbliższym roku co prawda nie należy się spodziewać znaczącego spadku cen mieszkań. Jednak bardzo prawdopodobne jest, że rynek wejdzie w stan uśpienia, który może potrwać rok, nawet dwa lata. Ceny nie spadną, ale transakcji będzie wyraźnie mniej. Potem jednak, gdy systemy finansowe Stanów Zjednoczonych i Europy Zachodniej zaczną stawać na nogi (a nikt nie ma wątpliwości, że kiedyś to się stanie, choć nikt także nie ma pewności kiedy), właściciele i pośrednicy w handlu nieruchomościami mogą znowu oczekiwać wzrostu cen.

Pytanie tylko, ilu z nich przetrwa ciężkie czasy: podaż mieszkań wciąż rośnie. O ile przed 2006 rokiem rynek nieruchomości w Polsce rozwijał się w tempie lokomotywy parowej, to w ciągu ostatnich dwóch lat ? na skutek wygenerowanego przez tanie jak nigdy w historii kredyty hipoteczne ? lokomotywa ta zamieniła się w pociąg TGV. Tylko w pierwszym półroczu tego roku deweloperzy oddali do użytku o 40 proc. lokali więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Jeśli nie zaczną masowo wygaszać inwestycji (co w różnym stopniu, w różnych miastach już ma miejsce), grozi nam w szybkim tempie nadprodukcja mieszkań. ? Od 2002 do 2006 roku oddano w sumie do użytku 854 tys. lokali ? mówi Michał Macierzyński, analityk portalu Bankier.pl. ? Jeśli dodać do tego ponad 100 tys. mieszkań będących nadal w budowie, może się okazać, że deficyt lokali w Polsce jest bliski zaspokojeniu.

Innego zdania są specjaliści z Instytutu Rozwoju Miast. Mimo zwiększenia w ostatnich latach produkcji lokali, jego zdaniem, deficyt nadal wznosi od 850 tys. do miliona mieszkań (tzw. sfera mieszkaniowego ubóstwa). Nie ulega wątpliwości, że wspólnym wysiłkiem deweloperówi banków (a przede wszystkim samych kredytobiorców) pod tym względem sytuacja w ostatnich latach uległa poprawie. Ale nie aż tak, aby problem mieszkaniowej dziury powstałej jeszcze podczas drugiej wojny światowej został definitywnie rozwiązany. ? Wartość zniszczonych wówczas nieruchomości można oszacować w dzisiejszych cenach na około 500 mld dol. ? twierdzi dr Tomasz Żelawski z zakładu zasobów mieszkaniowych IRM. ? Mówienie o tym, że deficyt ten w ciągu ostatnich sześciu lat został zlikwidowany jest śmieszne. Jedno jest pewne: czeka nas ciekawy rok na rynku nieruchomości.

Przemysław Puch
www.alebank.pl/kurier-finansowy