Finanse osobiste



  • finanseosobiste.pl
  • finanseosobiste.pl
  • finanseosobiste.pl
  • finanseosobiste.pl
  • finanseosobiste.pl
  • finanseosobiste.pl





KANAŁ RSS

Zasubskrybuj nowości w serwisie przez kanał RSS

Zakup mieszkania pod wynajem ? czy to się opłaca?

3 czerwca 2011

Wraz z boomem na rynku mieszkaniowym, który był najbardziej widoczny na rynku w latach 2007 ? 2008 spora liczba Polaków zaczęła traktować nieruchomości jako sposób na lokatę kapitału. Najpopularniejszą drogą takiego inwestowania jest zakup mieszkania w celu późniejszego jego wynajmu.

Poniżej przedstawiono zestawienie zawierające średnie stawki najmu oraz przeciętne ceny mieszkań dla transakcji zawartych w trzech miastach, w których pośredniczyli przedstawiciele firmy Emmerson S.A. w lutym 2011 r. W przeprowadzonej analizie założono, że mieszkanie będzie wynajęte przez 11 miesięcy w ciągu roku.

Jak widać najkorzystniejsza relacja ma miejsce we Wrocławiu, gdzie odzyskanie kapitału w obecnych warunkach zajmuje niewiele ponad 18 lat. Z kolei najgorzej jest w Krakowie, w tym mieście łączne dochody z najmu zrównałyby się z wydatkiem poniesionym na zakup nieruchomości mieszkaniowej po 20 latach i 4 miesiącach. W Warszawie, aby odzyskać ulokowany kapitał trzeba poczekać ponad 19 lat. Należy zaznaczyć, że przeprowadzona symulacja ma charakter orientacyjny.

W przypadku zakupu mieszkania na kredyt z optymalnym stanem mamy oczywiście do czynienia, gdy zyski z najmu są wyższe od rat i pozostałych wydatków związanych z utrzymaniem mieszkania. W takim wypadku inwestor co miesiąc uzyskuje nadwyżki finansowe, jednak tak sprzyjające okoliczności należą do rzadkości. W rzeczywistości sytuacja, w której wszystkie koszty są pokrywane z opłat od najemców jest już bardzo korzystna. Z jednej strony inwestor nie ponosi kosztów, a jednocześnie po spłacie kredytu uzyskuje wolne od zobowiązań mieszkanie. Dodatkowo w długim terminie właściciel korzysta na wzroście wartości lokalu mieszkalnego w czasie.

Decydując się na taką formę lokaty nadwyżek finansowych trzeba pamiętać również o jej słabych stronach. Po pierwsze rzadko zdarza się, aby mieszkanie było wynajmowane przez cały rok, a okres pustostanów w zależności od sytuacji rynkowej może się znacznie wahać. Oprócz tego w swoich wyliczeniach należy uwzględnić podatek od wynajmu oraz podatek od nieruchomości, które obniżą rentowność tego rozwiązania. Jeśli chodzi o podatek od wynajmu, to w przypadku tzw. najmu okazjonalnego można wybierać między ryczałtową stawką 8,5% lub też opłatami według skali podatkowej. Warto jednak w tym miejscu dodać, że na poziom osiąganego zysku oprócz ceny mieszkania, stawki najmu i opłat na rzecz państwa wpływ mają także inne, często pomijane przy kalkulacji rentowności wydatki.

Należy pamiętać o kosztach ewentualnych napraw. Jeśli bieżące nakłady z tym związane wynikają z użytkowania lokalu, to zazwyczaj powinien pokrywać je najemca. W rzeczywistości jednak często zdarza się, że są one opłacane przez właściciela lokalu. Wynikać to może z nieformalnej umowy pomiędzy lokatorami i wynajmującym, który z jednej strony chce w ten sposób uatrakcyjnić swoja ofertę, a poza tym woli kontrolować to, co dzieje się w jego mieszkaniu. Poza tym w perspektywie kilkunastu lat trzeba liczyć się z wymogiem przeprowadzenia kilku poważniejszych remontów. Ponadto nieraz zdarza się, że aby przekonać potencjalnych najemców do swojego lokalu mieszkalnego, właściciel w trakcie negocjacji zobowiązuje się do podniesienia standardu mieszkania. Zazwyczaj nie wiąże się to z przebudową samego lokalu, ale przykładowo z kupnem nowej pralki czy lodówki, co także powinno być uwzględnione w rachunku zysków i strat.

autor:
Szymon Jungiewicz
Dział Badań i Analiz Emmerson S.A.
Emmerson S.A.
www.emmerson.pl

Przejdź do spisu treści ponad 1500 porad finansowych zawartych na portalu ,


Przejdź na bloga www.blog.finanseosobiste.pl ,

Przejdź do działu Nowe produkty finansowe

Odwiedź inne serwisy grupy www.FinanseOsobiste.pl
www.nieruchomosciowo.biz
www.UbezpieczeniaPoLudzku.pl
www.poznajTFI.pl
www.AlternatywneInwestycje.com

Tagi: ,

Podobne artykuły :