Finanse osobiste



  • finanseosobiste.pl
  • finanseosobiste.pl
  • finanseosobiste.pl
  • finanseosobiste.pl
  • finanseosobiste.pl
  • finanseosobiste.pl





KANAŁ RSS

Zasubskrybuj nowości w serwisie przez kanał RSS

Kompendium wiedzy na temat hipoteki odwróconej

13 lutego 2012

Co to jest hipoteka odwrócona? Hipoteka odwrócona to rozwiązanie finansowe przeznaczone dla osób, które ukończyły 65 lat oraz są właścicielami nieruchomości: domu lub mieszkania. W ramach umowy zawieranej na przykład z Funduszem Hipotecznym DOM S.A. beneficjent, którym jest Senior posiadający nieruchomość, otrzymuje od Funduszu dożywotnią rentę hipoteczną w zamian za prawo do dysponowania przez Fundusz nieruchomością po śmierci beneficjenta.

Wysokość świadczeń, które może otrzymywać Senior jest uzależniona od wielu czynników: przede wszystkim od wieku, płci oraz wartości nieruchomości. Kwoty, które oferuje Fundusz Hipoteczny DOM S.A. wahają się od kilkuset do kilkunastu tysięcy złotych. Co ważne ? dożywotnia renta hipoteczna to świadczenie wolne od podatku dochodowego, świadczeniodawca płaci za Seniora comiesięczny czynsz, a sam Senior ma gwarancję, iż do śmierci będzie korzystał ze swojego dotychczasowego lokum.

Kiedy hipotekę odwróconą będą oferować banki?

Aby odpowiedzieć na to pytanie, warto zaznaczyć, że istnieją dwa modele hipoteki odwróconej: sprzedażowy i kredytowy. Model sprzedażowy jest już dostępny w Polsce, w ofercie Funduszy Hipotecznych. Pierwszą instytucją, która udostępniła go polskim Seniorom, jest powstały w 2008 roku Fundusz Hipoteczny DOM S.A. Model kredytowy (odwrócony kredyt hipoteczny) nie jest jeszcze dostępny, ale rząd pracuje nad przyjęciem założeń do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Jeśli projekt trafi do Sejmu na wiosnę, na uchwalenie ustawy będzie trzeba poczekać ? przy optymistycznym podejściu ? jeszcze kilka miesięcy. Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM S.A. uważa jednak, że na odwrócony kredyt hipoteczny, oferowany na szeroką skalę przez banki, będzie trzeba poczekać jeszcze co najmniej 2-3 lata.

Jakie są podobieństwa i różnice pomiędzy modelem sprzedażowym hipoteki odwróconej, a odwróconym kredytem hipotecznym?

Zanim przejdziemy do porównań warto zaznaczyć, że porównujemy założenia do projektu ustawy dot. odwróconego kredytu hipotecznego z obecnie działającym na rynku modelem sprzedażowym. Co jest cechą wspólną modelu sprzedażowego i odwróconego kredytu hipotecznego? W obu przypadkach senior zbywający swój dom lub mieszkanie (nieruchomość), otrzymuje dodatkowe świadczenie, wypłacane co miesiąc lub w innych odstępach czasowych. Są to dodatkowe środki pieniężne do jego renty lub emerytury. Jakie są jednak różnice? Oferta Funduszy Hipotecznych gwarantuje dożywotnią wypłatę świadczeń, z prawem dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości, co więcej – wypłacana renta podlega najczęściej waloryzacji. Z założeń do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, wynika natomiast, że okres wypłaty świadczeń będzie  z góry określony (świadczenia nie będą wypłacane dożywotnio). Po drugie, kwota ta zostanie określana z góry, a więc nie będzie podlegała waloryzacji.

Warto zadać sobie zatem pytanie jak Senior będzie radził sobie finansowo w momencie, w którym świadczenia przestaną być wypłacane. Ciekawe są również inne aspekty. W przypadku Funduszy Hipotecznych, koszty zawarcia umowy, czy też koszty związane ze skompletowaniem potrzebnych dokumentów pokrywa z reguły Fundusz. W przypadku banków, koszty te będzie musiał pokryć sam senior. Podobnie jest z czynszem (także z jego podwyżkami), który w przypadku umowy z bankiem będzie pokrywał senior, a w przypadku umowy z Funduszem, właśnie świadczeniodawca. ? Staramy się zapewnić naszym klientom tzw. pakiet usług dodatkowych. Naszym zdaniem hipoteka odwrócona to nie tylko wysokość renty, ale także szereg czynników uzupełniających. Nasza firma pokrywa m.in. podatki, koszty ubezpieczenia nieruchomości, czy użytkowania wieczystego. W przypadku banków, jeśli założenia do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym przejdą dalej, koszty te będzie musiał pokryć sam senior ? mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM S.A. Kolejnym aspektem jest możliwość wynajęcia mieszkania. W przypadku Funduszy istnieje możliwość wynajęcia mieszkania, w projekcie ustawy dot. odwróconego kredytu hipotecznego zaznaczono natomiast, iż nie ma takiej możliwości.

Jakie są prawne uregulowania modelu sprzedażowego hipoteki odwróconej w Polsce? Czy z umowy dożywocia można się wycofać?

W tej chwili hipoteka odwrócona w Polsce funkcjonuje w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego. Umowa o dożywocie Funduszu Hipotecznego DOM S.A. oparta jest zatem o zapisy kodeksu cywilnego, w szczególności o artykuły 908-916. W ramach umowy z Funduszem, Senior otrzymuje m.in. gwarancję, iż do momentu śmierci mieszka w swoim domu ? to tak jakby sprzedać mieszkanie i móc nadal z niego korzystać. Może on również wycofać się z umowy w dowolnej chwili ? po zwróceniu otrzymanych kwot wraz z odsetkami i kosztami poniesionymi oraz udokumentowanymi przez Fundusz. Senior może skorzystać także z bezpłatnej porady prawnej. Nie ponosi on również żadnych kosztów związanych z zawarciem umowy czy wyceną nieruchomości przygotowaną przez niezależnego rzeczoznawcę.

Jak wygląda kwestia podatków oraz możliwości spadkobierców w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego, który w przyszłości miałyby wprowadzić m.in. banki?

Nawiązując do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, warto zaznaczyć, że osoby starsze, które zaciągną w banku kredyt pod hipotekę własnego mieszkania, mogą otrzymywać okresowo comiesięczny dodatek do emerytury lub wybrać np. opcję wypłaty jednorazowej (i nie poniosą z tego tytułu podatku). Po ich śmierci bank będzie miał roszczenia do spadkobierców o przeniesienie na niego prawa do nieruchomości. W takim wypadku spadkobiercy będą mogli spłacić otrzymany przez Seniora kredyt wraz z odsetkami i innymi kosztami i zachować prawo do nieruchomości. Drugim rozwiązaniem będzie możliwość, a czasami wręcz obowiązek przeniesienia prawa nieruchomości na instytucję kredytującą, czyli np. bank. Pojawiają się również głosy ekspertów, że zastosowanie hipoteki odwróconej na zasadach przewidzianych w projekcie ustawy będzie korzystne dla właściciela nieruchomości, ale niekoniecznie dla jego spadkobierców. Może się okazać bowiem, że będą oni podlegać opodatkowaniu dwa razy ? z tytułu nabycia spadku i z tytułu przeniesienia własności nieruchomości na instytucję kredytową w celu zaspokojenia jej roszczeń.

Na jaką wysokość świadczeń może liczyć senior? Jakie są alternatywy dodatkowej gotówki na emeryturze?

Wysokość świadczeń, które może otrzymywać Senior jest uzależniona od wielu czynników: przede wszystkim od wieku, płci oraz wartości nieruchomości.  ? Rozpiętość kwot, które oferujemy Seniorom, jest duża, tak samo jak różne są ceny nieruchomości ? zależnie od lokalizacji i standardu mieszkania, czy domu ? mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM S.A. ? Klienci mogą otrzymać miesięcznie od kilkuset do kilku tysięcy złotych ? dodaje. Przykładowo, mężczyzna w wieku 65 lat, który jest właścicielem mieszkania w Warszawie (50 metrów kw.), wartego 400 tys. zł, może liczyć w Funduszu Hipotecznym DOM S.A. na 677 zł miesięcznie. Kobieta w tym samym wieku, za identyczne mieszkanie na 529 zł. Ile mógłby otrzymać senior, w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego, oferowanego w przyszłości przez banki? ? Poniższy przykład jest czysto hipotetyczny ? zaznacza Robert Majkowski. – Jeśli założymy, że koszt odwróconego kredytu hipotecznego będzie wynosił tyle, co koszt pożyczki hipotecznej na 15 lat, a bank za udzielenie pożyczki hipotecznej pobiera 1,8% marży, oprocentowanie zaś wynosi około 16% to kwota miesięcznego świadczenia dla 300 000 zł wynosiłaby ok. 320 zł.

Oferta Funduszu Hipotecznego DOM S.A. dla osoby o 15-letniej oczekiwanej długości życia, czyli dla 70-letniej kobiety, to 480 zł ? wylicza Majkowski. Jednym z rozwiązań może być zamiana obecnego mieszkania na mniejsze. Jeśli zamienimy 60-metrowe, spółdzielcze własnościowe mieszkanie o wartości 500 tys. zł na wartą o połowę mniej kawalerkę (oraz odliczymy opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych i mały remont) powinno nam zostać około 245 tys. zł. Jak zauważa jednak Robert Majkowski: ? Seniorzy, którzy nas odwiedzają często podkreślają, że starych drzew się nie przesadza. Przeprowadzka ze wszystkimi meblami i przedmiotami nagromadzonymi przez lata, remont mieszkania, a później zupełnie nowe i obce miejsce, wydają im się mało realne ? mówi Majkowski.

Jak hipoteka odwrócona działa za granicą?

Hipoteka odwrócona to rozwiązanie finansowe popularne m.in. w Anglii, Stanach Zjednoczonych oraz części krajów Unii Europejskiej. Za granicą hipoteka odwrócona jest oferowana zarówno przez wyspecjalizowane instytucje podobne do Funduszy Hipotecznych, towarzystwa ubezpieczeniowe jak i banki. Z badań przeprowadzonych przez NRMLA, czyli Amerykańskie Stowarzyszenie Pożyczkodawców Hipoteki Odwróconej wynika, że amerykańscy seniorzy są bardzo zadowoleni z tego rozwiązania. ? Podobnie jest w Polsce. Z badania opinii przeprowadzonego wśród Klientów Funduszu Hipotecznego DOM S.A. wynika, że poziom ich satysfakcji z hipoteki odwróconej jest bardzo wysoki ? zaznacza Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM S.A.


Fundusz Hipoteczny DOM
www.funduszhipoteczny.pl

Przejdź do spisu treści ponad 1500 porad finansowych zawartych na portalu ,


Przejdź na bloga www.blog.finanseosobiste.pl ,

Przejdź do działu Nowe produkty finansowe

Odwiedź inne serwisy grupy www.FinanseOsobiste.pl
www.nieruchomosciowo.biz
www.UbezpieczeniaPoLudzku.pl
www.poznajTFI.pl
www.AlternatywneInwestycje.com

Tagi: , , , , ,

Podobne artykuły :