Finanse osobiste



  • finanseosobiste.pl
  • finanseosobiste.pl
  • finanseosobiste.pl
  • finanseosobiste.pl
  • finanseosobiste.pl
  • finanseosobiste.pl





KANAŁ RSS

Zasubskrybuj nowości w serwisie przez kanał RSS

Gdzie złożyć wniosek przeciwko podwyżce opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu?

3 lutego 2013

Wniosek o uznanie podwyżki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego za nieuzasadnioną – przeciwko „właściwemu organowi” gminy czy przeciwko gminie? Kwestia aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, w tym w szczególności problem drastycznych podwyżek opłat, w ostatnich latach budzi wiele emocji.

Z jednej strony zrozumiałe jest, że gminy i organy Skarbu Państwa zmierzają do maksymalizowania swoich przychodów, z drugiej jednak strony, jak pokazuje praktyka, w wielu przypadkach podwyżki okazują się całkowicie nieuzasadnione. Zdarza się, że zostają dokonane w oparciu o nieprawidłowo sporządzone wyceny nieruchomości, zawyżające wartość nieruchomości, zdarza się też, że postępowanie w sprawie aktualizacji opłat bywa prowadzone z naruszeniem prawa.

Użytkownik wieczysty, który nie zgadza się z wysokością zaproponowanej mu opłaty rocznej nie pozostaje bezbronny. W przypadku wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej może on bowiem wystąpić do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) z wnioskiem o ustalenie że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek ten rozpoznawany jest w trybie administracyjnym, a postępowanie przed SKO kończy się wydaniem przez ten organ orzeczenia rozstrzygającego czy, a jeśli tak to w jakiej wysokości podwyżka jest uzasadniona. Strona niezadowolona z rozstrzygnięcia SKO może zaś, w terminie 14 dni od doręczenia odpisu orzeczenia, wnieść sprzeciw. Na skutek prawidłowego wniesienia sprzeciwu orzeczenie SKO traci moc, a sprawa zostaje przekazana do rozpatrzenia przez sąd powszechny w trybie postępowania cywilnego. Wniosek użytkownika wieczystego złożony pierwotnie do SKO zastępuje pozew (art. 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dalej zwanej u.g.n.).

Powyższa procedura zdaje się zapewniać użytkownikowi wieczystemu gwarancję ochrony jego praw, naruszonych nieuzasadnioną podwyżką opłaty. Jednakże praktyka pokazuje, że z uwagi na nieścisłości w brzmieniu przepisów u.g.n., w sytuacji, w której sprawa po rozpatrzeniu przez SKO na skutek sprzeciwu trafia do sądu, użytkownik wieczysty może być narażony na ryzyko odrzucenia jego żądania z przyczyn formalnych, niezależnie od tego, czy jego zarzuty co do niezasadności podwyżki są trafne, a co więcej – nawet wtedy, gdy pismo złożone do SKO pierwotnie spełniało wszystkie ustawowe wymogi.

Źródłem problemów jest przede wszystkim nieprecyzyjna terminologia, którą posługuje się ustawodawca w przepisach u.g.n. Przepis art. 78 ust. 4 tej ustawy jednoznacznie stanowi, że wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo że jest uzasadniona w innej wysokości, składa się do SKO „przeciwko właściwemu organowi”. Właściwym organem jest zaś, zgodnie z art. 4 pkt 9 u.g.n. „starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu i województwa”. Częstą praktyką jest zatem kierowanie wniosków do SKO, w których użytkownicy wieczyści (często – osoby fizyczne działające bez pomocy fachowego pełnomocnika) jako stronę przeciwną, zgodnie z literalnym brzmieniem przepisów u.g.n., wskazują np. prezydenta miasta lub starostę. O ile w postępowaniu przed SKO prawidłowość tak sformułowanego wniosku z reguły nie jest kwestionowana, to w sytuacji, kiedy na skutek sprzeciwu taki wniosek trafia do sądu, jako pozew w sprawie o ustalenie, pojawia się problem, dotyczący prawidłowości oznaczenia strony pozwanej – podmiotu przeciwko któremu użytkownik wieczysty kieruje swoje żądanie. Nie budzi bowiem wątpliwości, że w postępowaniu cywilnym, w sprawach dotyczących gminy, jako samorządowej osoby prawnej lub Skarbu Państwa, organ wykonawczy danej jednostki – np. starosta lub prezydent miasta, nie posiada zdolności sądowej w rozumieniu art. 64 § 1 k.p.c., a jako pozwany winna być wskazana dana jednostka (np. gmina). W takiej sytuacji jednak, wniosek, który został zgodnie z literalnym brzmieniem art. 78 ust. 4 u.g.n. skierowany przeciwko „właściwemu organowi”, z chwilą przekazania sprawy do sądu staje się pozwem dotkniętym istotnym błędem formalnym – jest bowiem skierowany przeciwko organowi danej jednostki (np. gminy), nie zaś – przeciwko tej jednostce. Zgodnie zaś z art. 199 § 1 pkt 3 k.p.c. brak zdolności sądowej po którejkolwiek ze stron postępowania cywilnego skutkuje odrzuceniem pozwu.

Powyższa niekonsekwencja ustawodawcy rodzi poważne ryzyko dla użytkowników wieczystych, kwestionujących zasadność podwyżek opłat rocznych, jeżeli wziąć pod uwagę pogląd, który w ostatnich latach pojawił się w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W postanowieniu z dn. 15 maja 2009 r.1 Sąd Najwyższy z jednej strony słusznie stwierdził, że nie ma podstaw do uznania, że art. 80 ust. 1 u.g.n. stanowi przepis szczególny w stosunku do art. 64 k.p.c. i przyznaje organowi jednostki samorządowej lub Skarbu Państwa zdolność sądową. Z drugiej jednakże strony Sąd Najwyższy stwierdził, że wskazanie przez użytkownika wieczystego organu działającego w imieniu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, nie zaś tej jednostki, ma charakter braku formalnego, który nie może być usunięty w toku postępowania przed sądem. Przyjęcie takiego stanowiska oznacza, że jeżeli użytkownik wieczysty we wniosku skierowanym do SKO wskaże – zgodnie z literalnym brzmieniem przepisów u.g.n. – „właściwy organ” jako stronę przeciwną, to w przypadku przekazania sprawy do rozpatrzenia w postępowaniu cywilnym, nie będzie on już mógł skorygować oznaczenia strony przeciwnej, a jego żądanie zostanie z przyczyn formalnych odrzucone. Tak formalistyczne stanowisko wydaje się błędne, a jego utrwalenie w praktyce sądowej może prowadzić do faktycznego pozbawienia prawa do sądu wszystkich tych użytkowników wieczystych, którzy nie mając szczegółowej wiedzy prawniczej działają zgodnie z literalnym brzmieniem przepisów u.g.n. Pomimo tych oczywistych wątpliwości, poglądy zaprezentowane we wskazanym postanowieniu SN bywają aktualnie aprobowane przez poszczególne składy sądów orzekających w sprawach aktualizacji opłat rocznych, co skutkuje częstym odrzucaniem pozwów, w których na etapie postępowania przed SKO jako strona przeciwna wskazany był „właściwy organ”, nie zaś jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa.

Z drugiej jednakże strony, w najaktualniejszym orzecznictwie Sądu Apelacyjnego w Warszawie pojawiają się poglądy odmienne. W postanowieniu z dnia 16 sierpnia 2012 r.2 Sąd ten zwrócił uwagę, że w praktyce sprawa, która trafia na drogę sądową na podstawie art. 80 u.g.n. i tak wymaga od powoda usunięcia braków formalnych pozwu, ponieważ wniosek kierowany pierwotnie do SKO zwykle nie spełnia wszystkich wymogów, stawianych pismu wszczynającemu postępowaniu przed sądem. W takiej sytuacji, gdy z treści wniosku wynika, że jest on kierowany przeciwko właścicielowi gruntu (np. gminie), brak jest przeszkód do późniejszego korygowania oznaczenia pozwanej, nawet jeżeli pierwotnie wniosek był skierowany przeciwko jej organowi.

Z uwagi jednak na niespójność przepisów oraz brak jednolitego stanowiska Sądu Najwyższego w tej kwestii, szczególnie istotne jest, by w każdym przypadku, w którym użytkownik wieczysty nie godzi się na podwyżkę opłaty rocznej i decyduje się wystąpić z wnioskiem do SKO, zwracał on szczególną uwagę na to, by we wniosku tym wskazać Skarb Państwa lub właściwą jednostkę samorządu terytorialnego – np. gminę, a nie tylko jej organ. Ponadto także ustawodawca powinien zwrócić uwagę na niespójność i niekonsekwencję przepisów u.g.n. i podjąć działania zmierzające do wyeliminowania z treści przepisów niefortunnych sformułowań, mogących wprowadzać użytkowników wieczystych w błąd i narażać ich na negatywne konsekwencje związane z przegraniem procesu.

1. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2009 r. , sygn. akt II CSK 681/08, niepubl.
2. Postanowienie Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 sierpnia 2012 r., sygn. akt VI Acz 1461/12

Autor: Marcin Młyńczak, radca prawny
Lengiewicz Wrońska Berezowska i Wspólnicy Kancelaria Prawnicza s.c.
www.lwb.com.pl

Przejdź do spisu treści ponad 1500 porad finansowych zawartych na portalu ,

Przejdź na bloga www.blog.finanseosobiste.pl ,
Przejdź do działu Nowe produkty finansowe

Odwiedź inne serwisy grupy www.FinanseOsobiste.pl
www.nieruchomosciowo.biz
www.UbezpieczeniaPoLudzku.pl
www.poznajTFI.pl
www.AlternatywneInwestycje.com

Tagi: ,

Podobne artykuły :